（2016）苏0282民初3743号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-02-13
案件名称
史建萍、蒋建春与宜兴市宜客隆超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史建萍,蒋建春,宜兴市宜客隆超市有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初3743号原告：史建萍，女，1964年2月13日生，汉族，住江苏省宜兴市。原告：蒋建春，男，1952年12月21日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：梁浩清，男，1964年3月30日生，汉族，住河北省辛集市。被告：宜兴市宜客隆超市有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道宜北路61号，统一社会信用代码91320282761512393U。法定代表人：周玉琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：施国华，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施雯，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。原告史建萍、蒋建春与被告宜兴市宜客隆超市有限公司（以下简称宜客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告史建萍、蒋建春及共同委托诉讼代理人梁浩清，被告宜客隆公司的委托诉讼代理人施雯到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告史建萍、蒋建春，被告宜客隆公司的委托诉讼代理人施国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史建萍、蒋建春向本院提出诉讼请求：1、判令宜客隆公司支付2016年租金90000元；2、判令宜客隆公司支付违约金255000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月1日，他们与宜客隆公司签订房屋租赁协议，将位于新建镇新丰中路3号出租给宜客隆公司使用，租期10年，租金850000元，于每年的3月1日支付下一年租金，如有违约，应当向另一方承担租金总额30%的违约金。协议签订后，双方按协议履行，但到2016年3月1日，宜客隆公司拒绝向他们支付2016年的租金，经他们催要后仍未支付，故诉至法院。被告宜客隆公司辩称：其公司明确要求解除租赁合同并已经搬离租赁房屋，不应承担2016年的租金。违约金过高，要求降低。本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，史建萍、蒋建春与宜客隆公司签订房屋租赁协议书1份，载明：史建萍、蒋建春将位于宜兴市新建镇新丰中路3号商业用房，建筑面积265.13平方米租赁给宜客隆公司用于商业零售；租期为10年，自2010年3月1日至2020年2月28日，2010年3月1日至2015年2月28日的租金为每年80000元，2015年3月1日至2020年2月28日的租金为每年90000元，租赁期间租金合计850000元，于每年的3月1日前支付下一年租金，先付后用；史建萍、蒋建春在2010年3月1日把租赁房屋交付宜客隆公司，交接时双方应验收租赁房屋，清点房屋的设施、设备，并出具清单交双方签字，本协议租赁期届满或提前解除、终止本协议，双方也应按上述手续办理；双方不得提前解除或终止本协议，史建萍、蒋建春确要提前解除或终止本协议，需提前一年提出，并赔偿宜客隆公司投入的装饰装潢费用并承担违约金，违约金按本协议租金总额的30%计算，若宜客隆公司整体经营结构调整不再租用房屋，宜客隆公司应提前三个月通知史建萍、蒋建春，宜客隆公司不承担违约金；双方应认真按协议约定条款履行，如有违约，应向另一方承担本协议租金总额的30%违约金，造成损失的，应按实际损失赔偿。协议签订后，史建萍、蒋建春即向宜客隆公司交付租赁房屋，宜客隆公司自2016年3月1日起未支付租金。2016年3月13日，史建萍、蒋建春向宜客隆公司邮寄合同履行通知书，要求宜客隆公司尽快按约支付2016年的租金，宜客隆公司于次日收到该邮件。庭审中，史建萍、蒋建春为证明有人要租该商业用房，他们予以拒绝，向本院提供录音资料、语音详单。宜客隆公司对该证据真实性无异议，当时其公司已经在与史建萍、蒋建春协商解除租赁协议，只是没有达成协议，对史建萍、蒋建春主张的违约金认为明显超过实际损失。庭审中，宜客隆公司称其公司已经于2016年2月25日搬离，当时口头通知史建萍、蒋建春并交付钥匙，但是他们拒绝接收。史建萍、蒋建春称宜客隆公司大门一致关闭，时间大概是2016年2月25日，他们同意解除合同，但是应按照合同约定，只有在办理验收房屋手续并签订解除合同的协议时，才是真正的解除，签订解除合同协议后还要再计算3个月租金。2016年8月2日第二次开庭时，宜客隆公司再次向史建萍、蒋建春交付钥匙，史建萍、蒋建春拒绝接收，现钥匙由本院保管。上述事实，有房屋租赁协议书、合同履行通知书、EMS存根、录音资料、语音详单及庭审笔录予以证实。本院认为，史建萍、蒋建春与宜客隆公司签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，宜客隆公司称其公司已于2016年2月25日搬离，史建萍、蒋建春也确认宜客隆公司大门一直关闭，宜客隆公司的上述行为，表明双方的租赁协议事实上已无法继续履行，应当予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第96条第1款之规定，“合同自通知到达对方时解除”，因宜客隆公司并未举证证明此前曾书面通知史建萍、蒋建春解除合同，故本院确认宜客隆公司于2016年5月10日庭审时明确提出之日为解除合同之日。宜客隆公司占有使用租赁房屋应支付租金，租金应计算至房屋实际交付之日止，宜客隆公司称其早已搬离并多次交付钥匙，但史建萍、蒋建春以没有办理验收房屋手续并签订解除合同的协议为由拒绝接收，本院认为房屋交付的外观表现为交付钥匙，宜客隆公司交付钥匙的行为应视为其同意交付房屋，史建萍、蒋建春拒绝接收导致的不利后果应由其自行承担，故本院确认房屋交付之日为2016年8月2日，但考虑到史建萍、蒋建春要求查验房屋的请求也属合理，故本院酌情确认租金计算至2016年8月28日止，即45000元。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，若史建萍、蒋建春查验房屋后发现房屋被宜客隆公司损坏，可另行主张其权利。宜客隆公司提前单方解除合同构成违约，应承担违约金。房屋租赁协议中约定违约金按租金总额的30%计算，该约定过高，本院综合考虑史建萍、蒋建春的实际损失、预期利益、合同履行、当事人过错程度等情况，酌情确认违约金45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、宜兴市宜客隆超市有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付史建萍、蒋建春租金45000元。二、宜兴市宜客隆超市有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付史建萍、蒋建春违约金45000元。三、驳回史建萍、蒋建春的其他诉讼请求。如宜客隆公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6476元，由史建萍、蒋建春负担4500元，宜客隆公司1976元。宜客隆公司应负担款项已由史建萍、蒋建春垫付，宜客隆公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给史建萍、蒋建春。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。）审 判 长 陈思远代理审判员 李 进人民陪审员 吴 艳二〇一六年九月二十二日法官 助理 邵俐英书 记 员 张 佳 来源：