（2016）京0105民初42354号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2017-03-28
案件名称
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与张智琪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,张ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初42354号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。被告张XX，女，19XX年X月X日出生。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称原告）与被告张XX（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张乐乐以及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为北京市朝阳区XX小区物业服务提供单位，被告为XX小区X单元X业主，累计拖欠物业费32397.3元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予理睬。现原告诉至法院，要求被告：1、支付原告自2011年10月1日至2016年9月30日欠缴的物业费32397.3元（建筑面积84.5平方米，2012年4月30日前按照每月每平方米4.8元计算，2012年5月1日之后按照每月每平方米6.6元计算，84.5平方米*4.8元*7个月+84.5平方米*6.6元*53个月）；2、支付原告拖欠物业费的滞纳金10000元（估算的，依据合同第20条第5款，按照每日万分之五标准交纳滞纳金，合同第8条规定每年10月15日之前交纳本年度10月1日至次年9月30日期间的物业费）。被告辩称：房屋面积和收费标准认可，未交费期间也认可，收费标准从4.8元变为6.6元属实，但当时没有通知我们。涉案房屋确实是被告购买的，被告是在2009年全款购买的，2010年3月办理的入住手续，2010年4月房屋就因中央空调漏水给泡了，预估损失40400元。其后两、三年期间多方（开发商、物业、工程部）一直在协商，但未达成一致意见。经审理查明：2009年5月1日，北京政泉置业有限公司（开发建设单位、甲方，以下简称政泉公司）与原告（物业服务企业、乙方，当时名称“深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司”）签订《前期物业服务合同》，约定：政泉公司招聘原告为XX提供物业服务。前期物业服务期限为三年，自2009年5月1日至2012年4月30日，如本合同期未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；如合同期满后，业主委员会尚未成立，则本合同将按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘新物业服务企业接管为止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业4.8元/平方米/月，物业服务费应当从政泉公司通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下一年度的物业服务费用。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2012年5月1日，政泉公司（开发建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《补充协议四》，约定物业服务收费标准住宅物业6.6元/平方米/月。此后，双方又签订补充协议将物业服务期限延续至2017年12月31日。就收费标准调整，原告提交2012年6月13日《关于XX物业费调整的通知》一张，其中载明将于2012年5月1日起将物业管理费由4.8元/平方米/月调整至6.6元/平方米/月。被告不认可证据的真实性，称从未见过。就物业费催缴，原告提交2013年8月1日、2014年4月1日、2015年4月1日和2016年4月15日缴纳物业费的通知各一张，内容均为通知业主缴纳各相应年度物业管理费。被告不认可证据的真实性，称从未见过。就物品损失，被告提交照片打印件一张、损坏物品清单一张、协议书二张，欲证明涉案房屋发生漏水的事实。原告认可证据的真实性，但称本案中无法确定被告方的损失。以上事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、补充协议、《关于XX物业费调整的通知》、缴费通知、照片打印件、损坏物品清单以及协议书等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但被告系涉案房屋的业主，双方之前已形成事实物业服务合同关系。被告依约应当向原告支付物业管理费。现原告主张被告未依约交纳物业管理费，被告亦对于欠缴的费用予以认可，本院不持异议。至于违约金，原告对于被告提交的涉案房屋实际发生损失的事实也予以认可，故应认定被告未支付物业费确有缘由，原告主张被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。另，被告因涉案房屋发生漏水产生的损失，本案不宜一并处理，可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张XX于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2011年10月1日至2016年9月30日的物业费三万二千三百九十七元三角。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担125元（已交纳），由被告张XX负担305元（原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已交纳，被告张XX于本判决生效之日起七日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王阳二〇一六年九月二十二日书记员 戴玥 百度搜索“”