（2016）苏01民终5715号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-31
案件名称
邓琴与中汽贸长江（南京）集团有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司南京分行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中汽贸长江（南京）集团有限公司,邓琴,上海浦东发展银行股份有限公司南京分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5715号上诉人（原审被告）：中汽贸长江（南京）集团有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路110-17号。法定代表人：吴宝歧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张绍晋，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邓琴，女，1960年9月26日生，汉族。原审被告：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市秦淮区中山东路90号。负责人：吴国元，该银行行长。委托诉讼代理人：周丰，该银行职员。委托诉讼代理人：王定，该银行职员。上诉人中汽贸长江（南京）集团有限公司（以下简称中汽贸公司）因与被上诉人邓琴、原审被告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中汽贸公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回邓琴的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由邓琴承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清。1.涉案房屋房款尚未付清，上诉人申请抵押权注销的条件尚未成就，一审法院判令上诉人申请注销抵押权不合理；2.上诉人与被上诉人签订《房屋买卖补充备忘录》，约定最迟到2011年12月1日签订正式购房契约，并办理房屋买卖过户登记手续，但直至2011年12月1日履行期限届满，被上诉人仍未履行合同约定的主要债务。双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。邓琴辩称，2011年12月11日与上诉人签订补充协议，补充协议上明确说明是上诉人的原因造成无法过户，所以上诉人并没有多次催促其付清余款，现余款已交至一审法院。邓琴向一审法院起诉请求：浦发银行南京分行协助中汽贸公司办理解除抵押注销登记手续。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区中央北路110-11号房屋（建筑面积为162.97平方米）登记的所有权人为中汽贸公司。2007年1月29日，邓琴（乙方）与中汽贸公司（甲方）签订《购房备忘录》，约定：乙方购买甲方所有的本市中央北路110号-11房产，先预付80万元，买卖进入操作中双方协助配合成交，此期间前面租房合同取消，乙方不需要支付房租，单价12500元/平方米，交件时付清全款共计2037125元。2007年11月13日，邓琴（乙方）又与中汽贸公司（甲方）签订《房屋买卖补充备忘录》，约定：单价12500元/平方米不再变动，乙方已于2007年上半年已向甲方支付购房款80万元，2007年11月底再支付10万元，自2007年12月起每月支付2万，共计100万，甲方收到该房款时将该房屋交与乙方使用，自交付之日起直至在办理过户登记前，乙方有权使用该房屋并无须缴纳房租，其余房款到办理房屋产权过户时付清；甲、乙双方最迟到2011年12月1日签订正式购房契约，并办理该房屋买卖过户登记手续；如因国家法律、政策变更给乙方增加的房产过户费用由甲方承担；甲、乙双方的过户费用按国家规定各自承担；如因一方原因致房屋买卖不能完成，应向另一方赔偿不低于总房价30%的违约金。上述备忘录签订后，邓琴已向中汽贸公司支付房屋100万元。涉案房屋现由邓琴实际使用。2012年1月20日，李启军与浦发银行南京分行签订《个人综合授信合同》，约定浦发银行南京分行向李启军提供额度总额为270万元的综合授信，综合授信有效期为3年，自2012年2月3日起至2015年2月3日止，由中汽贸公司提供房产的最高额抵押担保。同日，中汽贸公司与浦发银行南京分行签订《南京市房地产抵押合同》，约定：中汽贸公司将本市中央北路110-11号房屋作为上述个人综合授信合同的担保，担保期限为2012年2月3日起至2015年2月3日止。抵押合同签订后，浦发银行南京分行已于2012年2月7日办理了抵押登记，并取得房屋他项权证。浦发银行南京分行陈述，目前贷款已全部结清，并已将解押材料交给中汽贸公司。现中汽贸公司未申请抵押权注销登记。因中汽贸公司不与邓琴办理转移登记手续，邓琴于2012年2月23日向原南京市下关区人民法院（以下简称“下关法院”）申请诉前财产保全，并于2012年3月9日向下关法院提起诉讼，因抵押权尚未消灭，下关法院于2012年5月23日作出（2012）下民初字第652号民事判决，驳回邓琴关于立即办理涉讼房屋所有权登记变更的诉讼请求，其余合同权利义务，双方仍按合同约定继续履行。该民事判决已发生法律效力。2014年2月，邓琴再次诉至南京市鼓楼区人民法院（以下简称“鼓楼法院”），鼓楼法院于2014年5月19日作出（2014）鼓民初字第1140号民事判决，判决内容为：中汽贸公司在南京市鼓楼区中央北路110-11号房屋（丘号：669880-I-86）的抵押权注销后十日内协助将上述房屋转移登记至邓琴名下；……。该案经二审后，该民事判决已发生法律效力。中汽贸公司就该案申请再审，亦被驳回再审申请。一审法院认为，邓琴与中汽贸公司签订《购房备忘录》、《房屋买卖补充备忘录》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故备忘录依法成立并有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。由于个人综合授信合同的授信期限已于2015年2月3日届满，且合同项下的贷款也已全部清偿，故抵押权所涉的主债权已经消灭，中汽贸公司可以申请抵押权注销登记。因中汽贸公司至今未申请抵押权注销登记，现邓琴主张中汽贸公司注销抵押登记手续并无不当，一审法院予以支持。由于浦发银行南京分行是抵押权人，现抵押权尚未注销，浦发银行南京分行也应当协助办理上述抵押权注销手续，故邓琴的该项诉讼请求，一审法院亦予以支持。中汽贸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：中汽贸长江（南京）集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内注销南京市鼓楼区中央北路110-11号房屋（丘号：669880-I-86）上的抵押权，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行协助办理上述抵押权注销登记手续。一审案件受理费80元、公告费750元，由中汽贸长江（南京）集团有限公司负担（此款邓琴已预付，中汽贸长江（南京）集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内直接给付邓琴）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。浦发银行南京分行提交了2014年6月26日中汽贸公司收到浦发银行解除抵押权材料的收条，证明中汽贸公司已经具备注销案涉房屋抵押权的条件。中汽贸公司、邓琴对该证据的真实性予以认可，本院对此予以确认。2014年2月20日，邓琴因与中汽贸公司、浦发银行南京分行、李启军房屋买卖合同纠纷一案诉至鼓楼法院，鼓楼法院于2014年5月19日作出（2014）鼓民初字第1140号判决。该判决事实部分确认，邓琴将房屋余款1037125元交至鼓楼法院。该民事判决现已发生法律效力。二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，上诉人中汽贸公司与被上诉人邓琴《购房备忘录》、《房屋买卖补充备忘录》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，中汽贸公司收到浦发银行南京分行解除抵押权材料的证据可以证明案涉房屋抵押权所涉的主债权已经消灭，中汽贸公司可以申请抵押权注销登记。关于涉案房屋的剩余房款，上诉人中汽贸公司并未举证证明已多次催促邓琴付清涉案房屋余款，且邓琴已在（2014）鼓民初字第1140号一案中应鼓楼法院要求将涉案房屋剩余房款交至鼓楼法院，中汽贸公司可至鼓楼法院自行领取，故中汽贸公司主张邓琴房款尚未付清，申请抵押权注销的条件尚未成就，本院不予采纳。一审法院判决中汽贸公司注销抵押权，并无不当。综上，中汽贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人中汽贸长江（南京）集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 刘 凡审判员 白文虎二〇一六年九月二十二日书记员 倪 辉 来自