（2016）苏0106民初6417号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-08
案件名称
原告范城与被告甄锡銮、邱尚芬、第三人南京海麒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范城,甄锡銮,邱尚芬,南京海麒房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6417号原告：范城，男，1986年3月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：甄锡銮，男，1953年4月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：程浩基，江苏东恒律师事务所律师。被告：邱尚芬，女，1954年4月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：甄雯。第三人南京海麒房地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。原告范城与被告甄锡銮、邱尚芬、第三人南京海麒房地产开发有限公司（以下简称海麒房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范城及其委托诉讼代理人杨龙辉、被告甄锡銮及其委托诉讼代理人程浩基、被告邱尚芬及其委托诉讼代理人甄雯、第三人海麒房地产公司的委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范城向本院提出诉讼请求：1、被告将南京市江宁区X路X号X幢X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）交付原告；2、被告将涉案房屋的不动产权证过户至原告名下；3、被告协助原告办理涉案房屋贷款手续；4、被告承担违约金25万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月，原告与被告以及南京沁悦房产经纪有限公司（以下简称沁悦房产经纪公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定将涉案房屋出售给原告，总价款为112万元，并约定了付款方式、交付时间、违约责任等。2016年3月31日，原告向被告支付购房定金25万元，2016年4月8日，原告向被告支付购房款17万元。2016年6月中下旬，海麒房地产公司通知被告交付房屋，交付时间为2016年4月29日。但是，被告却以其女儿借了高利贷无力偿还，高利贷公司不让被告拿房为由拒绝履行与原告的合同，并且要求涨价。沟通过程中，原告提议如果被告愿意履行合同，其可以不申请贷款，在房屋过户时直接将相应的购房款支付给被告，但被告不同意，坚决要求涨价，合同至今未能履行。被告甄锡銮辩称，第一，涉案房屋系被告唯一住房，系维持被告基本生活所必需的依赖，客观上无法完成交付与过户。第二，被告并无任何违约行为，按照《房地产买卖中介合同》的约定，原告需要付完全部购房款后办理房屋交接手续，同时原告支付购房尾款2万元。因此，原告应当付清除尾款外的110万元，被告方能交付房屋。第三，根据合同约定，在合同无法继续履行的情况下被告才需要支付违约金25万元。如果法院最终要求被告过户该唯一住房，即不存在任何违约金问题。被告邱尚芬辩称，同意被告甄锡銮的辩解意见。第三人海麒房地产公司述称，第三人不清楚原、被告之间的买卖事宜，原、被告之间的纠纷应当由其自行解决。涉案房屋已于2016年6月24日交付被告使用，且房屋已经具备过户条件。本院经审理认定事实如下：2016年3月，原告范城（买方、乙方）与被告甄锡銮（卖方、甲方）以及第三人沁悦房产经纪公司签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋售价为112万元；乙方于2016年3月31日前支付甲方购房定金25万元，该定金最后冲抵房款；乙方于2016年4月11日前支付甲方首付款17万元；余款68万元乙方以贷款形式支付给甲方；尾款2万元在乙方已付清全部购房款后当日甲方清空该房屋所有户口，结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方。双方另约定：1、甲方拿到钥匙第一时间与乙方交房，乙方支付尾款2万元整；2、等甲方拿到产权证、土地证的半天内必须过户，如果不配合就算违约；3、首付款17万元将在2016年4月11日前支付，如乙方不配合支付就算违约；4、甲方配合乙方去交税和配合乙方去银行预批贷款……；5、甲方办理一手房产证的钱由甲方自己承担。甲、乙方如存在无正当理由不履行合同的情形，应当承担违约责任，违约金为25万元等等。上述合同订立后，原告于2016年3月31日向被告甄锡銮支付定金25万元，另于2016年4月8日支付首付款17万元。2016年5月，被告通知沁悦房产经纪公司涉案房屋不卖了，并愿意承担违约金。而原告坚持要求继续履行合同。2016年6月，第三人通知被告办理房屋交付手续，被告称其未办理。2016年6月底，原告向被告甄锡銮及其妻子邱尚芬发送《联系函》，主要内容为双方于2016年3月签订了《房地产买卖中介合同》，约定了具体的履行方式及违约责任等，但被告却拒绝履行合同，希望被告能够认清事实和法律，本着诚实信用的原则，严格履行合同义务。否则原告将通过诉讼方式维护权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告范城与被告甄锡銮之间的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告称该房屋系其唯一住房，因此拒绝履行合同的辩解意见无法律依据，其拒绝履行合同的行为违反了合同约定和法律规定，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为守约方，依法有权要求被告继续履行上述《房地产买卖中介合同》，故原告要求被告交付涉案房屋、办理权属变更登记等诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于涉案房屋的房款支付问题，原告称其愿意以全款方式支付，本院予以准许，被告若不同意接收房款，原告可将房款提存。关于原告要求被告支付违约金25万元的诉讼请求，被告认为如果合同继续履行，则不应当支付违约金。对此本院认为，如果被告严守合同约定，诚信履行合同义务，原告则无须通过诉讼方式维护权利，无须增加维权成本，且由于被告拒绝履行合同，原告将合同约定的贷款部分以全款方式支付亦增加了原告的购房成本，因此被告应当支付相应的违约金。关于违约金的具体数额问题，本院综合考虑本案相关事实，酌定违约金的数额为5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告甄锡銮、邱尚芬于本判决生效之日起三十日内协助原告范城将南京市江宁区X路X号X幢X单元X室房屋不动产权证转移登记至原告范城名下；领取不动产权证当日，原告范城将房款68万元给付被告甄锡銮、邱尚芬。二、被告甄锡銮、邱尚芬于本判决生效之日起十日内将南京市江宁区X路X号X幢X单元X室房屋交付原告范城；同日，原告范城将房款2万元给付被告甄锡銮、邱尚芬。三、被告甄锡銮、邱尚芬于本判决生效之日起十日内向原告范城支付违约金5万元。如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，减半收取8475元，由被告甄锡銮、邱尚芬负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 武加庆二〇一六年九月二十二日见习书记员 徐 钰 更多数据：搜索“”来源：