（2016）京01民终4916号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-10-03

案件名称

高龙上诉陈莉莉房屋买卖合同纠纷一案

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高龙,陈莉莉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终4916号上诉人（原审被告）:高龙，男，1972年9月24日出生。委托诉讼代理人:胡元栋，北京元栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈莉莉，女，1987年11月19日出生。委托诉讼代理人：刘兵（陈莉莉之夫），1987年11月17日出生。上诉人高龙因与被上诉人陈莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初8634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高龙之委托代理人胡元栋，被上诉人陈莉莉及其委托诉讼代理人刘兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高龙上诉请求：撤销一审法院判决第三项，驳回对方关于要求我支付违约金的诉讼请求。事实和理由：我有权行使合同解除权，不应承担违约责任；对方应支付购房款现金7万元，我只收到6万元，其中1万元支付给了中介公司。陈莉莉辩称：服从一审法院判决，不同意高龙的上诉请求及理由。第一、我有购房资质不影响过户；第二、我并未收到7万元退房款；��三、上诉人拒绝卖房构成违约。陈莉莉向一审法院起诉请求：1、请求判令高龙给付违约金300000元；2、诉讼费用由高龙负担。一审法院认定事实：2016年3月25日，陈莉莉（买受人）、高龙（出卖人）及案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋561号，该房屋所在楼层为6层，建筑面积89.47平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价3万元；买受人在签订本合同的同时支付定金人民币2万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元。同日，陈莉莉（乙方）与高龙（甲方）及案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司又签订��《补充协议》，主要约定：鉴于甲方是以银行按揭贷款形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2016年4月30日之前在丙方的陪同下到农业银行办理该房屋的提前还款，同时还清证明等相关手续由丙方负责保管；乙方于还款之日将购房首期款人民币7万元存入指定的还款账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余购房首付款26万元一次性付给甲方；乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款120万元，该笔贷款到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方收到乙方购房款；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完��、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的。（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同及协议签订后，陈莉莉支付了定金2万元及首付款5万元。2016年5月4日，高龙通过邮寄及短信方式向北京市易合房地产经纪有限责任公司发出《告知书》，该告知书写明：北京易合房地产经纪有限责任公司：本人通过贵公司与购房者陈莉莉签署的房屋买卖合同��由于购房者陈莉莉不符合北京市城乡和建设委员会发布的非京籍购房新政策条件（无购房资格），本人特提出本次签署的三方合同无效并予以解除。关于签署合同中提到的对卖方解押的要求，由于中介与买方存在严重欺骗行为而使卖方不能正常进行贷款解押，特此通知贵司。本着友好解决的态度，请贵司在收到告知书的五日内，通知本人解除一切房屋买卖合同关系，同时本人将购房者陈莉莉的定金如数返还，负责本人将对贵公司中介人员（李美娴）并中介公司主体协同购房者欺骗房主的恶意行为提起诉讼，并通过媒体曝光贵中介公司的恶劣行为，由此给我个人带来的经济及精神损失将由贵司承担。2016年5月15日至5月19日期间，陈莉莉与高龙通过发短信方式进行过沟通，内容分别为：高龙你好，我是陈莉莉，我们从易合中介那里得到一份以你名义发出的告��书，要求解除合同？理由不成立啊。购房资质我有的，就等你出面走流程了；陈莉莉您好！请给我银行账户我转款给你！如果不告知我将按合同汇回给中介公司！汇款后我会发凭证给你！您去和中介结算！谢谢；陈莉莉的定金已如数返还易合公司指定对公账号，请查。另查一，陈莉莉于2016年4月22日与刘兵登记结婚，其夫刘兵于2014年6月19日取得北京市居住证，有效期至2017年6月19日。另查二，陈莉莉向北京市易合房地产经纪有限责任公司支付居间服务费15300元及保障服务费7650元。在审理中，陈莉莉增加诉讼请求：要求高龙退还定金及首付款共计7万元；高龙提出其已将所收取的定金及首付款6万元退至北京市易合房地产经纪有限责任公司账户内，另外1万元在北京市易合房地产经纪有限责任公司处。为此，高龙提供了现金缴款单及专用收据；陈莉莉对此不予认可，提出高龙应将款项退还给自己。一审法院认定上述事实，有《房屋买卖居间合同》、补充协议、收款条及双方当事人的陈述在案佐证。一审法院认为：陈莉莉、高龙及易合公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。由于高龙于2016年5月9日通过北京市易合房地产经纪有限责任公司发出解除合同的意思表示，且陈莉莉已明确表示同意解除合同，故双方所签订的房屋买卖合同关系应当解除。虽然高龙提出解除合同系因陈莉莉无购房资格，但根据陈莉莉提供的结婚证及居住证显示陈莉莉自2016年4月22日开始即具有了购房资格，双方的买卖合同能够继续履行。因此高龙提出的解除合��的理由不成立，其应当承担合同解除的违约责任。因此，法院对陈莉莉要求高龙支付违约金的请求予以支持。关于违约金的具体数额问题，法院根据双方合同的约定及陈莉莉为履行合同已支出的成本予以酌定。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈莉莉与高龙于二〇一六年三月二十五日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》自二〇一六年五月九日解除。二、高龙于本判决生效后十日内返还陈莉莉购房款及定金共计七万元。三、高龙于本判决生效后十日内给付陈莉莉违约金十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以��认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：高龙于2016年5月9日通过北京市易合房地产经纪有限责任公司发出解除合同的意思表示，陈莉莉已明确表示同意解除合同，故对双方所签订的房屋买卖合同的解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高龙在合同履行过程中，以陈莉莉无购房资格为由提出解除合同，但根据陈莉莉提供的结婚证及居住证显示陈莉莉自2016年4月22日开始即具有了购房资格，不存在双方的买卖合同不能够继续履行的情形。因此高龙提出的解除合同的理由不成立，其应当承担合同解除的违约责任。因此，本院对陈莉莉要求高龙支付违约金的请求予以支持。关于违约金的具体数额问题，��审法院根据双方合同的约定及陈莉莉为履行合同已支出的成本予以酌定的数额并无不妥。高龙称其将1万元支付给了中介公司，其可另行解决。高龙的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费六千八百五十元，由高龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一六年九月二十二日书记员　　赵梦芸关注微信公众号“”