（2016）鲁07民终3070号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-31
案件名称
李明刚与潍坊世纪阳光置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊世纪阳光置业有限公司,李明刚
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终3070号上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊世纪阳光置业有限公司，住所地：潍坊高新区玉泉路968号。法定代表人：丁树高，经理。委托诉讼代理人：刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹菡，山东中强（潍坊）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李明刚。委托诉讼代理人：王亮国，山东同和恒信律师事务所律师。上诉人潍坊世纪阳光置业有限公司（简称阳光公司）因与被上诉人李明刚商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳光公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李明刚的诉讼请求、支持阳光公司的全部反诉请求。事实和理由：李明刚购买的房屋，其实测面积大于预售面积，面积差异房款李明刚应予补足，阳光公司通知补交后李明刚至今未予付清，按照预售合同约定阳光公司可以延期交房，一审判决阳光公司承担逾期交房的违约责任错误；预售合同对阳光公司应承担的逾期交房违约金进行了明确约定，该约定不违反法律法规的规定，李明刚也未举证证明其损失，一审判决将该违约金予以调整提高，既无事实依据，也与法律规定不符；房屋面积差异房款，阳光公司已通知李明刚交纳，其未予交纳应就此承担逾期付款违约金；李明刚未按《商品房认购意向协议书》的约定备齐贷款材料，导致银行贷款迟延到位，李明刚应承担银行贷款的逾期付款违约金。李明刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，阳光公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李明刚向一审法院起诉请求：调整提高预售合同约定的逾期交房违约金标准，判令阳光公司支付逾期交房违约金30000元。阳光公司向一审法院反诉请求：判令李明刚支付因房屋面积差异增加的房款8444.64元及该款逾期付款违约金2257.84元、银行贷款的逾期付款违约金40320元。一审法院认定事实：双方于2012年11月15日签订《商品房预售合同》一份，约定李明刚购买阳光公司开发建设的房屋一套，主房预测建筑面积97.09平方米，单价3856元，地下室26.11平方米，单价1180元，房屋总价款为405189元。房款据实结算，即根据合同约定的销售单价与实际测量面积进行面积差异互补。付款方式为按揭贷款，在签订合同时交清首付款125189元，其余房款280000元办理银行按揭贷款，李明刚在签订合同时必须按规定提交银行按揭贷款手续所需的全部材料，并根据银行要求办理完所有按揭手续、交齐相关费用。交房期限为2013年6月30日，买受人未付清全款，出卖人可据实延期交房。逾期付款的违约责任为，逾期30日内，自应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，如合同继续履行，自应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过90日，自合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金；逾期超过90日后，如合同继续履行，自合同规定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。李明刚在签订预售合同前交付了首付款125189元，于2013年1月22日办理按揭贷款280000元，阳光公司于2014年1月7日向李明刚交付房屋。房屋实测面积99.28平方米，比预售面积增加2.19平方米，应补交的房款为8444.64元。对于该面积差异的房款，阳光公司主张其已在住宅楼单元门口张贴书面通知、李明刚已收到通知，李明刚对此不予认可，阳光公司未提交有效证据证明。对于预售合同约定的逾期交房违约金，李明刚主张双方签订的预售合同为阳光公司单方拟定的标准文本，属于格式条款，阳光公司故意压低逾期交房违约金，与合同约定李明刚应承担的逾期付款违约金不对等，此对李明刚而言显失公平，也不足以弥补李明刚因逾期交房造成的损失，请求人民法院提高逾期交房违约金标准，使合同双方的权利义务对等。一审中阳光公司另提供其与案外人李伟签订的《商品房认购意向协议书》、其开具的房款收据等证据，以此证明涉案房屋原为李伟认购，后李明刚与李伟办理了更名手续，至2012年1月10日李明刚将全部首付款125189元补齐时，李明刚即应按认购协议约定准备好银行按揭贷款资料，因其未准备好贷款资料，致使正式预售合同迟延签订、银行贷款迟延到位，李明刚应承担银行贷款的逾期付款违约责任。李明刚对阳光公司提交的上述认购协议及收据等不予认可，同时主张认购协议中明确约定，正式预售合同生效后认购协议失效，因本案双方已签订正式预售合同，阳光公司与李伟签订的原认购协议已予失效，本案双方的权利义务应依预售合同确定。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。关于本诉，阳光公司实际交房时间为2014年1月7日，逾期交房191天，已构成违约，应向李明刚支付违约金；对于违约金标准，因预售合同约定的逾期付款违约金为日万分之四，而逾期交房违约金为日万分之零点一，两相比较差了40倍，合同的权利义务明显不对等，李明刚为此请求调高逾期交房违约金标准应予支持；阳光公司逾期交房，实际系无偿使用李明刚交纳的房款，李明刚因阳光公司逾期交房造成的损失即为其所交房款而产生的利息损失，逾期交房违约金应依银行同期同类贷款利率予以调整提高，即按当时贷款年利率6%折算为日利率0.01644%计算，阳光公司应支付逾期交房违约金12723.10元。关于反诉，房屋实测面积增加了2.19平方米，李明刚应补交房款8444.64元；对于李明刚银行贷款是否逾期支付的问题，因阳光公司提交的认购协议并非与李明刚签订，该认购协议在正式预售合同生效时失效，应以预售合同确定双方的权利义务，对于按揭支付的部分房款，双方并未约定具体支付期限，阳光公司也没有证据证明李明刚未按时提供贷款所需材料，因此李明刚不存在逾期付款的情况；对于房屋面积差异是否构成逾期付款的问题，阳光公司应在房屋面积确定后通知李明刚结算房款并多退少补，但阳光公司无证据证明其已通知李明刚交纳多出面积的房款，阳光公司为此主张李明刚逾期付款，没有事实依据。判决：一、被告（反诉原告）潍坊世纪阳光置业有限公司支付原告（反诉被告）李明刚逾期交房违约金12723.1元；二、原告（反诉被告）李明刚支付被告（反诉原告）潍坊世纪阳光置业有限公司房屋面积差价8444.64元；三、上述第一、二项相抵后，被告（反诉原告）潍坊世纪阳光置业有限公司还应支付原告（反诉被告）李明刚4278.46元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）李明刚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潍坊世纪阳光置业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于面积差异需要补交的房款以及与此相关的违约责任问题，涉案房屋实测面积大于预售面积，买受人李明刚依约应补交面积差异房款，但是该房款阳光公司应在房屋面积确定后及时通知李明刚交纳，对于阳光公司主张其已在单元门口张贴书面通知的事实，因李明刚不予认可，阳光公司未提交充分证据证明，阳光公司通知补交房款的事实证据不足。虽然双方预售合同约定，买受人未付清全款出卖人可以据实延期交房，现阳光公司不能证实面积差异房款李明刚未按约定时间交纳，阳光公司依此主张应免除其逾期交房的违约责任，事实依据不足。同理，阳光公司请求李明刚承担面积差异房款相应的逾期付款违约金，也事实依据不足。2.关于逾期交房违约金的调整，双方预售合同中约定的逾期交房违约金与逾期付款违约金的计算标准相差甚远，李明刚虽未举证证明其因阳光公司逾期交房造成的具体损失，但该损失可依已交房款的银行贷款利息予以认定，因双方约定的逾期交房违约金远低于银行贷款利息，一审法院依李明刚的请求适当调整提高，符合法律规定。3.关于李明刚就银行按揭贷款是否逾期支付的问题，阳光公司提交的认购协议并非本案双方签订，该认购协议在本案双方签订的预售合同生效后失效，应依双方签订的预售合同确定各自的权利义务，双方合同中未明确约定银行按揭贷款到位的具体时间，阳光公司主张银行按揭贷款延迟到位应归责于李明刚并由李明刚承担逾期付款违约责任，事实依据不足。4.一审判决对阳光公司应承担的逾期交房违约金、李明刚应补交的房款等认定正确，对于阳光公司反诉主张的逾期付款违约责任未予认定，符合本案事实。本院认为，阳光公司上诉请求免除或降低其应承担的逾期交房违约金、判令李明刚承担银行按揭贷款的逾期付款违约金及面积差异房款的逾期付款违约金，事实依据不足，依法不予支持。综上所述，阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183元，由上诉人潍坊世纪阳光置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲代理审判员 李金桦代理审判员 王小维二〇一六年九月二十二日书 记 员 房艳萍 来源：