（2016）粤0605民初12634号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2017-06-19

案件名称

陈润良与佛山劲丰精工有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈润良,佛山劲丰精工有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零九条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初12634号原告：陈润良，男，1945年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：肖禹，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小燕，广东禅信律师事务所律师。被告：佛山劲丰精工有限公司，住所地：佛山市广佛公路乐安开发区乐城一路54号。法定代表人：余丽芳。委托诉讼代理人：刘海峰，男，该公司员工。原告陈润良与被告佛山劲丰精工有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月8日、2016年9月13日两次公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人肖禹到庭参加了第一次庭审、原告陈润良到庭参加了第二次庭审、被告的委托诉讼代理人刘海峰到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告所签订的《房屋租赁居住合同》；2.被告立即交还房屋予原告；3.被告立即支付所拖欠的2016年6月起至7月的租金34000元及违约金（违约金以每月应付租金17000元为标准，从当月16日开始计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），2016年5、6、7月的水电费3151.79元及其从起诉之日起至付清之日止的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算以及从2016年8月1日起至实际交还房屋时止按每月17000元计算的租金；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁居住合同》。被告租赁佛山市南海区罗村街道乐安乐城中一路3号润良楼，合同规定了租赁期限、租金、违约责任等条款。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但自2016年6月起至今拖欠租金34000元，水电费3151.79元。被告辩称，1.被告与原告有签订房屋租赁合同，但涉讼合同第三条注明：如有特殊情况可以提前解除合同。被告于2016年2月22日、23日发生员工罢工，导致工厂生产停顿，造成公司严重经济损失，经营困难，该情况当地劳动局、街道居委、物业管理都有来协调并予以备案。2.被告公司罢工导致无法正常生产后，被告多次告知原告因发生特殊情况需解除合同。原告收到通知后，或理或不理或提出无理要求，具体告知与协商过程如下：2016年4月9日被告总务林坚平打电话给原告正式提出退租的事情，但他不愿意，声称一切按“合同租期”办事；后原告与被告进行了三次协商，均未达成一致意见；2016年5月19日上午被告员工刘海峰与原告通电话，协商员工宿舍空调拆除及宿舍清理事宜，当日下午刘海峰与原告面谈，当日晚上约其到乐安居委会协商；2016年5月20日上午，被告员工和原告及其妻子到乐安居委会协商，因原告不接受居委会调解结果，双方协商不成；2016年5月21日被告员工刘海峰与原告在员工宿舍就宿舍卫生清理问题进行了商谈，2016年5月23日及27日，刘海峰两次电话约原告协商员工宿舍卫生清理及退租事宜，原告均失约；同月28日刘海峰再次与原告当面协商宿舍卫生清理问题；2016年6月7日，刘海峰以电话和信息等方式约原告于2016年6月8日上午9时到员工宿舍验收并交还钥匙，原告未依约前来，被告员工刘海峰以信息方式再次约原告定个时间前来验收员工宿舍并交还钥匙，并于同日用顺丰速运方式将退租通知书快递给原告；2016年6月15日，刘海峰再次以信息方式约原告16日上午9时到员工宿舍验收，交还钥匙，并告知退租通知书已快递给原告；同月16日、22日，刘海峰与原告就合同解除及退租事宜与原告协商，并在同月22日以快递方式将员工宿舍钥匙寄给原告，原告拒收，快递予以退回。同月29日，刘海峰代表被告再次与原告协商处理退租事宜。3.被告于2016年5月31日前已经将所有居住在陈润良位于南海罗村乐城中一路3号润良楼1至8楼的员工撤离，仅有太阳能中央热水器没有撤走。被告已经将房屋交还予原告，并付清了2016年5月的租金，只有5月份的水电费2717元未付。2016年6、7月份，被告已经不在涉讼厂房内居住，故被告无需支付6、7月份的租金及水电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据EMS邮政专递（单号1058052674617）原件1份，因收件人地址为被告注册地址，且中国邮政退改批条明确注明退回原因为拒收，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的六、七月份水电费收款收据原件1份，为原告单方制作，原告未提供其向水电部门缴费的单据或其他相关证据予以佐证，且收款收据中的金额543.4元与原告在庭审中主张的金额434.79元不相符，又未给出合理解释，被告亦对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。3.被告提供购销合同原件1份，因涉讼房屋内确实安装有中央热水器，原告亦确认中央热水器归被告所有，本院对其真实性予以确认。4.被告提供照片打印件（A1）1份11张。因被告提供手机予以核对，且原告确认137××××9582是其本人使用的手机号，本院对其真实性予以确认。5.被告提供的照片打印件（B1）1份6张、照片打印件（C1）1份6张，被告未提供相应的原件予以核对，本院对其真实性不予确认。6.被告提供的收据原件3份，因原被告双方在本案中均未就押金主张权利，本院对其关联性不予确认。7.被告提供的顺丰速运（单号932070521657、664532734981、950949807559）原件3份，退租通知书原件1份，因快递单上的收件地址与原告的身份证地址一致且原告认可该地址为其本人住所并确认收到过退租通知书，本院对其真实性予以确认。8.被告提供的照片打印件1份，该证据与原告提供的证据中的照片地址一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁居住合同》，约定原告将位于佛山市南海区罗村街道乐安乐城中一路3号润良楼1至8楼（以下简称涉讼房屋）出租给被告作为员工宿舍居住使用，物业租期为四年，从2013年1月1日至2016年12月5日，每月租金17000元，原告每月收取被告租金一次，收取租金日期为每月的10-15号；被告如遇特殊情况要提前退租，应提前三个月通知原告，否则当月的租金和房屋押金不得退回；原告如遇特殊情况要提前收回房屋，须提前三个月通知被告，否则须退回所有押金和当月月租给被告。后被告因其单方面原因需提前退租，多次找原告协商退租事宜，但原被告双方就退租事宜未达成一致意见。2016年6月初至7月初，被告分别通过顺丰速运的方式向原告邮寄退租通知书、涉讼房屋钥匙及回复函。原告签收了退租通知书，但对涉讼房屋钥匙及回复函的快件均予以拒收。被告已向原告付清至2016年5月的租金，尚欠2016年5月份的水电费2717元。另查明，涉讼房屋已办理房屋所有权证，所有权人为陈润良。2016年8月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告于2016年9月13日前拆除涉讼房屋内由被告安装的中央热水器，在本院主持下，被告于2016年9月13日向原告交付涉讼房屋钥匙37把，原告予以接收。本院认为，涉讼房屋已办理房屋产权登记，合法适租，原被告签订的《房屋租赁居住合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告主张解除其与被告签订的《房屋租赁居住合同》，被告亦予以同意，故本院对原告主张解除涉讼的合同诉讼请求予以支持。因被告在2016年9月13日前已拆除其在涉讼房屋内安装的中央热水器、对拆除处进行了修复，并于2016年9月13日向原告交付涉讼房屋钥匙，故原告已于2016年9月13日实际收回涉讼房屋，本院对原告要求交还房屋的诉讼请求不再重复处理。涉讼房屋内被告安装的中央热水器，被告在诉讼中对其明确主张权利，并于第一次庭审结束后、第二次庭审前予以拆除，拆除后对拆除处进行了修复。而且从原被告在诉讼中对修复标准所持的意见可知，拆除中央热水器后即使对拆除处进行修复亦难回复到出租前的状态，由此可见，拆除中央热水器必然会对房屋造成一定的毁损，因此，被告虽曾有向原告邮寄交还钥匙的行为，但涉讼房屋内属于被告的添附物尚未拆除、修复工作没有完成的情况下，构成原告拒收钥匙的合理抗辩。原告主张被告需从2016年6月起至实际交还房屋之日止按每月17000元的标准支付租金，符合法律规定，本院予以支持。被告称涉讼合同已于2016年5月解除，其无需支付2016年6月份以后（包含本数）的租金的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告实际收回房屋的时间为2016年9月13日，被告尚需向原告支付2016年6月至2016年9月13日的租金58366.67元（17000元/月×3个月+17000元/月÷30日×13日）。因被告逾期支付租金，造成了原告相应资金的利息损失，原告主张被告从2016年6月至2016年7月，以每月应付租金17000元为本金，从当月16日开始计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张，其实质为主张利息损失，其请求符合法律规定，本院予以支持，即被告应以17000元为本金，分别从2016年6月16日、7月16日起，两项均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。原告主张被告支付2016年5、6、7月份的水电费3151.79元，其中5月份水电费2717元，6、7月份水电费434.79元。被告对5月份的水电费2717元予以认可，本院对原告要求被告支付5月份的水电费2717元的诉讼请求予以支持。对于6、7月份的水电费问题，因被告对其数额不予确认，且原告未举证证明其主张的数额，本院对其要求被告支付6、7月份水电费434.79元的诉讼请求不予支持。被告逾期支付水电费，给原告造成了相应资金的利息损失，原告主张被告以欠付水电费为本金从起诉之日（2016年8月3日）起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，其实质为利息损失，该请求符合法律规定，本院予以支持，欠付水电费本金以本院核定的2717元为准，超出部分，本院不予支持。关于押金问题，因原告在本案中未对押金主张权利，被告既未提起反诉要求原告退还押金，又未在答辩中要求以押金抵扣租金，故本院在本案中对涉讼合同的押金问题不作处理，原被告就押金问题产生的纠纷可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈润良与被告佛山劲丰精工有限公司于2013年1月5日签订的《房屋租赁居住合同》；二、被告佛山劲丰精工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月至2016年9月13日的租金58366.67元予原告陈润良；三、被告佛山劲丰精工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以17000元为本金分别从2016年6月16日、2016年7月16日起，两项均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息与原告陈润良；四、被告佛山劲丰精工有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月份的水电费2717元及从2016年8月3日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告陈润良；五、驳回原告陈润良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为389.4元（原告已预交），由原告负担10.4元，被告负担379元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　赵　燕二〇一六年九月二十二日书　记　员　林巧薇 关注公众号“”