（2016）冀10民终3740号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-12
案件名称
魏群善与张亚平、李亭俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张亚平,李亭俊,魏群善,三河市悦景房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终3740号上诉人（原审被告）：张亚平。委托诉讼代理人：孙艳峰，北京市鼎弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李亭俊。委托诉讼代理人：孙艳峰，北京市鼎弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏群善。委托诉讼代理人：孙涛，北京天江律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦景收，北京天江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三河市悦景房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区北一路北侧、小庄营村南办公楼B。法定代表人：赵亮，系该公司总经理。上诉人张亚平、李亭俊与被上诉人魏群善、三河市悦景房产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张亚平、李亭俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一是三方签订的《房屋买卖定金协议》时，居间公司经办人没有授权委托书，无权签名，居间公司未盖公司公章，张亚平没有授权李亭俊为其代签名，该定金协议无法律效力。二是三方签订的《房屋买卖居间合同》时，居间公司经办人没有授权委托书，无权签名，居间公司未盖公司公章，该居间合同无法律效力。同时，居间公司没有促成上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，没有达成居间合同目的，居间人不能请求报酬。上诉人也不存在合同违约问题，只能由张亚平返还魏群善购房定金20000元和330000元预付款。张亚平根据市场房价选择高价出售自己的房屋，预先与魏群善电话联系过，要求魏群善在原房价基础上添加一点，魏群善坚持其观点，不同意添加。尔后张亚平根据市场房价1300000元售给他人。在同等条件下，魏群善有优先权，但其坚持房屋总价760000元。房屋总价760000元对张亚平显失公平。三是定金协议中明确了定金20000元，80000元在支付定金20000元之后给付，80000元不应认定为定金，应当认定为购房预付款。四是待售房屋所有权人是张亚平，一审法院依据李亭俊录音中认可房屋售价1300000元，认定上诉人张亚平、李亭俊应赔偿被上诉人魏群善540000元房屋差价损失无事实和法律依据。五是在履行过程中，被上诉人存在过错，上诉人无法联系到被上诉人，上诉人由于急于用钱才卖了该房屋。另被上诉人在支付房屋价款时都是零星支付，不合常理，上诉人对被上诉人的支付能力有异议，加之联系不上被上诉人，上诉人没办法才卖给他人。六是上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同时间为2013年11月17日，2016年4月房本才拿到，时间很长，房屋的市场行情变化大，上诉人认为应该适用情势变更，否则，应对双方利益合理平衡。七是被上诉人不应同时主张预付款利息和房屋差价损失，一审法院也不能同时予以支持。被上诉人魏群善辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人三河市悦景房产经纪有限公司未到庭发表意见。被上诉人魏群善向一审法院起诉请求：判令原告与三被告签订的房屋买卖居间合同解除；判令被告张亚平与李亭俊共同承担向原告返还购房款人民币350000元及利息14875元；判令被告张亚平与李亭俊共同承担赔偿原告购房损失溢价款人民币700000元；判令被告三河市悦景房产经纪有限公司向原告返还居间服务费人民币15200元；判令本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：2013年11月11日，经三河市悦景房产经纪有限公司居间，原告魏群善与被告张亚平（由被告李亭俊代签）签订《房屋买卖定金协议》，约定原告魏群善（乙方）购买被告张亚平（甲方）位于三河市燕郊开发区御景豪庭35-1-1301室房屋，成交价为760000元，原告交纳20000元给张亚平作为购房定金。中介服务费由乙方承担15200元。双方于2013年11月18日签三方买卖居间合同，签署买卖合同当天，乙方支付甲方定金捌万元整。乙方于甲方收房提前一个月支付甲方首付款贰拾伍万元整，甲方配合乙方办理二手房住房贷款前必须将房屋尾款还清，过户当天将房屋交付乙方使用，过户前此房屋产生所有费用由甲方自行承担。协议签订当日，原告支付了购房定金20000元，被告李亭俊为原告出具了收条。2013年11月17日，经三河市悦景房产经纪有限公司（丙方）居间，原告魏群善（乙方）与被告张亚平（甲方）签订《房屋买卖居间合同》，被告张亚平将位于三河市燕郊开发区御景豪庭35-1-1301室房屋出售给原告，房屋总价款为760000元。合同约定涉案房屋有抵押贷款，未还贷款余额为人民币350000元。合同第四条约定甲、乙双方同意共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户代理人，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止。合同第五条第1款约定签订本合同时乙方支付甲方购房定金人民币100000元。合同第六条约定签订本合同时乙方支付丙方居间服务费人民币15200元。合同第十五条约定经甲乙双方商定，乙方于甲方收房提前一个月支付甲方首付款贰拾伍万元整。甲方必须配合乙方办理二手房住房贷款，贷款前必须将房屋尾款还清，过户当天将房屋交付乙方使用。过户前此房屋产生所有费用由甲方自行承担。合同签订甲乙双方必须配合丙方办理过户手续。合同签订当日，原告向被告张亚平又支付了定金80000元，张亚平为原告出具了收条。此后原告又分别于2014年3月7日、2014年5月8日、2014年5月26日、2014年7月14日、2014年7月19日、2014年8月4日、2014年8月26日向被告支付房款30000元、20000元、30000元、20000元、30000元、65000元、55000元，被告李亭俊分别为原告出具了收条。原告已向三河市悦景房产经纪有限公司支付居间服务费15200元。另查明，被告张亚平与李亭俊系夫妻关系。原、被告签订合同时，开发商未将涉案房屋交付被告张亚平，房屋也没有办理产权证。被告张亚平、李亭俊主张2015年12月份开发商才将房屋交付被告张亚平，2016年4月份开发商将涉案房屋产权证发放给被告张亚平。被告李亭俊主张2016年4月27日张亚平与案外人郑贺签订了房屋买卖合同，将涉案房屋卖给了案外人郑贺，2016年5月份办理了过户。原告申请法院调取涉案房屋已经出售的相关登记信息，根据调取在三河市住房保障和房产管理局燕郊办事处存档的房屋所有权转移登记申请表，张亚平与郑贺于2016年4月29日到房管部门申请对涉案房屋进行房屋所有权转移登记。因被告张亚平、李亭俊已将涉案房屋转卖他人，构成根本违约，原告请求解除原告与三被告签订的房屋买卖居间合同，并要求被告张亚平、李亭俊共同承担向原告返还购房款人民币350000元及利息14875元（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按银行同期贷款利率计算）。被告张亚平、李亭俊同意解除合同，但李亭俊认为所有钱款是其收取，同意返还购房款350000元，但不同意给付利息，张亚平不应承担责任。原告提交2016年4月12日和2016年4月13日原告魏群善与被告李亭俊的通话录音，主张被告存在一房二卖的行为，属于根本违约，应当承担违约责任，被告李亭俊承认违约，并曾单方承诺赔偿原告150000元。在录音中，被告李亭俊承认房屋卖了130万元。被告李亭俊对原告提交的录音的真实性予以认可，但认为通话录音时，房屋还没有卖，具体签订合同成交价是多少，其不清楚。被告李亭俊主张与郑贺签订合同前，谈的价格是130万元左右。庭审中，被告李亭俊称可以提交张亚平与郑贺签订的房屋买卖合同，但此后其并未提交。原告主张因为房屋价格上涨，合同解除后，原告另行购买房屋，房价已经涨到每平米2万元左右，并提交网上查询的诉争房屋所在小区价格查询信息，用以证明诉争房屋所在小区房屋价格已经超过每平米18000元，原告主张按照市场价格1460000元减去购房价格760000元，原告请求被告张亚平、李亭俊赔偿房屋溢价款700000元。被告张亚平、李亭俊不同意赔偿房屋溢价款700000元，对原告提交的网上查询的诉争房屋所在小区价格查询信息，认为其不清楚。原告主张合同第四条约定了居间人应当承担的居间义务内容及期限，因居间人没有提供全部的居间服务，且居间人提供的房源的房主存在重大违约，居间人没有尽到义务，故要求被告三河市悦景房产经纪有限公司返还居间服务费15200元。一审法院认为，原告魏群善与被告张亚平于2013年11月17日经三河市悦景房产经纪有限居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告张亚平已将涉案房屋另行出售他人，属于根本违约，致使合同目的已不能实现，故原告要求解除《房屋买卖居间合同》，一审法院予以支持。因涉案房屋属于被告张亚平、李亭俊夫妻共同财产，且购房款亦由被告张亚平、李亭俊收取，合同解除后，原告有权要求被告张亚平、李亭俊返还已付购房款及利息。被告李亭俊称由其个返还购房款并不承担利息和张亚平不应承担返还购房款的抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予采纳。故原告要求被告张亚平、李亭俊返还购房款350000元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，一审法院予以支持。合同解除后，被告张亚平、李亭俊作为违约方应向原告承担违约责任。原告作为守约方有权要求被告张亚平、李亭俊赔偿房屋差价损失。原告提交网上查询的诉争房屋所在小区价格查询信息，用以证明诉争房屋所在小区房屋价格已经超过每平米18000元，原告主张按照市场价格1460000元减去购房价格760000元，原告请求被告张亚平、李亭俊赔偿房屋溢价款700000元。但被告张亚平、李亭俊对原告提交的网上查询的诉争房屋所在小区价格查询信息不予认可。庭审中原告表示不对涉案房屋的市场价格申请鉴定，并主张原告魏群善与被告李亭俊的通话录音中，被告李亭俊承认房屋出售价格为130万元。虽然被告李亭俊主张与郑贺签订合同前，谈的价格是130万元左右，通话录音时房屋还没有卖，具体签订合同成交价是多少，其不清楚。但在庭审中，被告李亭俊称可以提交张亚平与郑贺签订的房屋买卖合同，但此后其并未提交。被告张亚平、李亭俊应承担举证不能的法律后果。因被告李亭俊对原告提交的录音的真实性予以认可，根据录音中被告李亭俊认可房屋卖了130万元的事实，结合原告与被告张亚平签订合同约定房屋价款760000元，一审法院认定被告张亚平、李亭俊应赔偿原告房屋差价损失为人民币540000元。被告三河市悦景房产经纪有限公司作为居间人已经提供了居间服务，促成了合同签订，合同不能继续履行并非被告三河市悦景房产经纪有限公司导致，故原告要求被告三河市悦景房产经纪有限公司返还居间服务费15200元的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告魏群善与被告张亚平、三河市悦景房产经纪有限公司于2013年11月17日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告张亚平、李亭俊于本判决生效后七日内返还原告魏群善购房款人民币350000元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告张亚平、李亭俊于本判决生效后七日内赔偿原告魏群善房屋差价损失人民币540000元。四、驳回原告魏群善的其他诉讼请求。案件受理费7260元，由原告魏群善负担1178元，由被告张亚平、李亭俊负担6082元。二审期间，当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，上诉人张亚平、李亭俊在一审中对被上诉人魏群善提交的《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖居间合同》无异议，二审中，上诉人张亚平、李亭俊诉称《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖居间合同》存在瑕疵，不发生法律效力，但未提交证据支持其主张，本院对其主张《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖居间合同》不发生法律效力不予支持。2013年11月11日签订《房屋买卖定金协议》中约定定金20000元，2013年11月17日签订《房屋买卖居间合同》约定定金100000元，上诉人张亚平、李亭俊主张80000元不应认定为定金无事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋所有权人为张亚平，上诉人张亚平与上诉人李亭俊系夫妻关系，一审中，被上诉人魏群善提交其与上诉人李亭俊的电话录音中，上诉人李亭俊认可涉案房屋以1300000元售给他人，一审法院认定上诉人张亚平、李亭俊赔偿被上诉人魏群善房屋差价损失540000元并无不当。上诉人张亚平、李亭俊在二审上诉状中亦认可以1300000元房价售给他人。上诉人张亚平、李亭俊主张无法联系到被上诉人魏群善，被上诉人魏群善在履行过程中存在过错，与其上诉状中将涉案房屋售给他人前，预先与被上诉人魏群善电话联系相矛盾，本院对其主张不予支持。上诉人张亚平与被上诉人魏群善签订房屋买卖居间合同时，其应预见房屋将继续升值，其主张应适用情势变更无事实和法律依据，本院不予支持。首付款利息和房屋差价均是实际损失，一审法院予以支持并无不当。综上所述，上诉人张亚平、李亭俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12700元，由上诉人张亚平、李亭俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 欣代理审判员 张振波代理审判员 李成佳二〇一六年九月二十二日书 记 员 杨建秀 关注公众号“”