（2016）闽0111民初807号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-10-29

案件名称

吴思宇与福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市晋安区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴思宇,福建世欧投资发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

福建省福州市晋安区人民法院民事判决书（2016）闽0111民初807号原告吴思宇，男，1991年8月24日出生，汉族，住福建省南平市。委托代理人陈桂华，福建天恩律师事务所律师。委托代理人王姝旻，福建天恩律师事务所律师。被告福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区。法定代表人苏俊华，职务总经理。委托代理人叶礼鑫，福建远东大成律师事务律师。委托代理人马耀，国浩律师（福州）事务所律师。原告吴思宇诉被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理于2016年1月29日受理后，依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告吴思宇的委托代理人陈桂华、被告福建世欧投资发展有限公司的委托代理人叶礼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴思宇诉称，原告因需要购买房屋层高较高的店铺用于经营，而被告的销售宣传中，声称其开发的世欧广场商铺层高可达4.5米，且在协商过程中，被告明知讼争房屋规划许可层高仅为3.6米，但却承诺其已经取得商铺层高4.5米的建设规划��可。原告遂与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告预购位于晋安区象园街道晋连路19号世欧王庄城C-a4地块2#楼1层05商铺，建筑面积为41.64平方米，层高为4.5米，房屋总价款为人民币3983682元。合同签订后，原告于2013年7月14日向被告付清了全部购房款。该房产于2013年10月25日办理了房屋产权预告登记。但被告在通知原告交房时，原告发现被告交付的房屋层高数仅3.6米，远低于合同约定的4.5米，层高数误差高达20%，无法达到原告的经营需求。且被告在与原告签订商品房买卖合同时，其仅取得了层高数为3.6米的建设规划许可，根本不具备履行原被告之间的合同约定的能力。原告遂提出退房并要求被告返还全部购房款，并赔偿损失。但被告却以种种借口，拒绝退还购房款。原告请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、判令被��退还原告已支付的购房款3983682元。3、判令被告赔偿原告已支付的物业服务费、水电费、有线电视初装费等费用计5332.16元。4、判令被告以原告已付购房款总额为基数按月利率2%增加赔偿原告所遭受的损失，自原告支付购房款之日即2013年7月14日起计算至商品房买卖合同解除之日止，暂计至2016年1月24日为2430046元。5、判令被告以原告已付购房款总额为基数按层高数误差20%增加赔偿原告所遭受的损失796736元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告福建世欧投资发展有限公司辩称：一、被告在《商品房买卖合同》处将层高写为4.5米，系笔误，并非欺诈。二、《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第1点约定：“该商品房的建筑层高以最终建成并通过单体竣工验收的实际建筑层高为准。”上述约定系原被告双方的真实意思表示，合法有效。因此，在本案中，双方已就合同约定层高和实际建筑层高不符的情况如何处理进行了约定，即以实际的建筑层高为准。原告无权以层高不符合约定为由解除合同。诉争房屋竣工验收合格后，被告依约将诉争房屋交付给原告使用，原告也在《房屋交接单》上确认交付，原告的合同目的已得到实现。因此，原告已认可诉争房屋符合合同约定交付条件。三、原告诉请按照购房款总金额的月利率2%赔偿损失，该诉请仅为一种计算方式，并非实际损失的证据，原告应承担举证不能的不利后果。其次，原告诉请以购房款总额为基数按层高数误差20%赔偿损失，层高误差的赔偿只有在合同继续履行的情况下，才存在层高误差给原告造成的损失。现原告诉请解除合同，其损失应为合同解除给其造成的实际损失，不应要求按20%赔偿层高数误差。经审理查明，2013年10月20日，原��吴思宇与被告福建世欧投资发展有限公司签订备案编号为FZ1310XJ001690的《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的坐落福州市晋安区象园街道晋连路19号世欧王庄城C-a4地块2#楼1层05商铺，约定层高4.5米，建筑面积41.64平方米，价款按建筑面积计算，总金额人民币3983682元，出卖人应在2015年10月31日前交房。双方还就面积误差问题进行约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日其30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率付给利息。《商品房买卖合同》签订之前，原告已分别于2013年6月15日向被告支付购房款人民币100000元，2013年6月19日支付购房款人民币1491841元，2013年7月14日支付购房款人民币1991841元，三次共计支付人民币3983682元。被告��于2013年8月24日向原告开齐销售不动产统一发票。讼争房屋于2014年10月25日办理预购商品房预告登记手续。2015年10月31日被告向原告交付讼争的商铺，原告也向福建世欧物业管理有限公司支付物业服务费、水电费、有线电视初装费等费用共计5332.16元。后原告发现被告交付的讼争房屋层高仅为3.6米，而非4.5米，遂向被告提出退房返款，并赔偿损失。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权预告登记证、收款收据、房屋交接单及原、被告的一致陈述为证，可以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》第三条明确约定商铺层高为4.5米，虽然合同附件六-合同补充协议约定“建筑层高以最终建成并通过单体竣工验收的实际建筑层高为准。”，但由于被告交付的商铺层高仅3.6米与约定的4.5米，误差高达20%，导致商铺的使用空间大幅缩水，严重影响商铺的有效利用，已经不能实现原告购买的目的，构成根本违约。原告主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，应予支持。由于讼争合同未对层高误差的违约情形进行约定，因此，本院比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“……（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”的规定，由被告退还原告的购房款，并赔偿原告按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。原告主张以已付购房款总额为基数按月利率2%计算的利息及增加赔偿原告损失796736元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告赔偿物业服务费、水电费、有线电视初装费等费用共计5332.16元，应予支持。合同解除后，原告应将涉案商铺一并退还给被告，并办理相关的登记注销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告吴思宇与被告福建世欧投资发展有限公司签订的备案编号为FZ1310XJ001690的《商品房买卖合同》。二、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴思宇购房款人民币3983682元。三、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴思宇以人民币3983682元（其中100000元从2013年6月16日起、1491841元从2013年6月20日起、1991841元从2013年7月15日起）为基数计至本判决确定的退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。四、被告福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴思宇物业服务费、水电费、有线电视初装费等费用共计5332.16元。五、原告吴思宇应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区象园街道晋连路19号世欧王庄城C-a4地块2#楼1层05商铺退还给被告福建世欧投资发展有限公司，并办理预告登记证的注销手续。六、驳回原告吴思宇的其他诉讼请求。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币67608元，由原告吴思宇担人民币24008元，被告福建世欧投资发展有限公司负担人民币43600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　倪卫东人民陪审员　张惠榕人民陪审员　��文钗二〇一六年九月二十二日书　记　员　危　　艳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起��算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”