（2016）云0823民初403号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-29
案件名称
普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司与江燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
景东彝族自治县人民法院
所属地区
景东彝族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司,江燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0823民初403号原告：普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司。住所地：景东彝族自治县月牙湾佳园小区。营业执照注册号：532724100005342。组织机构代码：59714066-2。负责人：龙伟华，男，生于1981年6月21日，汉族，系普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司经理，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。被告：江燕，女，生于1972年1月28日，汉族，大专文化，医生，住景东彝族自治县。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司诉被告江燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司委托诉讼代理人杨桥富、被告江燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付2013年8月25日起至2015年8月24日止的物业管理费2283元、二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护及年检费1500元，合计4214元，并由被告承担前述款项自给付期限届满次日起至实际支付之日期间违约金（按日利率千分之三计算）；二、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区（以下简称月牙湾佳园小区）提供物业管理服务”。因该小区至原告起诉时未成立业主委员会，故原告仍按合同约定提供物业管理服务。2012年6月3日，原告与月牙湾佳园小区4幢1单元1202室业主即本案被告江燕签订承诺书，对原告提供的服务项目、范围、收费等进行约定。现原告依约履行了应尽的物业服务义务，但被告江燕自2013年8月25日至2015年8月24日期间未依约向原告交纳物业管理费2283元、二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护及年检费1500元，合计欠费4214元。经原告多次催促无果，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告江燕对原告要求其支付电梯维护费及年检费1500元、二次加压费192元的诉讼请求无异议，辩称：一、原告未依法收取垃圾清运费，其垃圾清运费收费过高。月牙湾佳园小区2013年的垃圾清运费公示为24000元，2014年至2015年的垃圾清运费未公示，根据被告在相关部门的查询，为每年30000元，月牙湾佳园小区共有住户708户，每户每年均摊为42.37元，故被告只应承担垃圾清运费85元；二、原告未按照物业服务合同的约定及相关规定提供服务，其只应承担原告主张的物业管理费2283元的50%即1142元。《前期物业服务合同》是建设单位与物业服务企业签订的，业主在办理交接房手续时必须被动接受物业服务协议和签订承诺书，否则就无法入住。被告交纳了2013年8月份之前的物业管理等费用，不代表被告默认了原告的服务质量。从原告提交的证据来看，没有一组证据能够证明原告根据协议的约定提供了合格的服务质量，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告主张其提供的达标物业服务合同的举证义务应由原告承担，不能以被告在服务合同期间未提出异议，就视为原告已经提供了质量符合要求的服务。原告在物业管理中，未依照原、被告双方签订的《物业服务协议》中服务标准的基本要求，定时不定时征询业主对物业服务的意见，服务满意率达80%以上。原告未根据《物业服务收费管理办法》第八条的规定，按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。在小区电梯出现问题时，原告以没有物管费来修理而置之不理，没有履行应履行的义务，服务不到位，严重失职。本案中，原告未提供合格的服务在先，因此被告只应承担50%的物业管理费，原告主张被告违约与事实不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告的营业执照复印件、组织机构代码复印件、负责人身份证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的普洱市景东县月牙湾佳园前期物业服务委托合同、月牙湾佳园业主手册、承诺书、景东彝族自治县发展和改革局景发改[2010]103号文件，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证实2012年3月1日原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：“自2012年7月30日起至业主委员会成立之日止，由原告为位于景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区提供物业管理服务”。2012年10月17日，被告江燕作为景东彝族自治县锦屏镇月牙湾佳园小区4幢1单元1202室业主，与原告签订了“承诺书”，订立了业主手册，双方对物业服务范围、项目、收费标准、违约责任等进行了约定的事实，本院予以确认。被告江燕提交的普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司作出的月牙湾佳园小区2012年8月—2013年8月物业服务费收支公示，不能证实被告主张的2014年和2015年月牙湾佳园小区支出的垃圾清理费为每年30000元的事实，本院不予确认。另查明，月牙湾佳园小区在2014年8月25日至2015年8月24日期间未成立业主委员会，该小区由原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司提供物业服务。根据原、被告双方的约定，被告应每月支付原告垃圾清理费10元，合计240元；2013年8月25日至2014年8月24日期间，被告应按1元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费1305元，2014年8月25日至2015年8月24日期间，被告应按0.75元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费978元，合计2283元。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的相关规定，原告与景东锦升房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，不违反法律规定，合法有效。原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司作为景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区的前期物业服务企业，与景东彝族自治县锦屏镇的月牙湾佳园小区4幢1单元1202室业主即被告江燕签订“承诺书”，订立业主手册是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行各自义务。本案中，在2013年8月25日至2015年8月24日期间，原告作为物业服务提供者，向月牙湾佳园小区提供了相应的物业服务，被告作为小区业主在此期间未提出异议并接受了物业管理的服务，应按约定向原告支付在此期间的物业管理服务费；原告主张的二次加压费、电梯维护年检费，被告无异议，本院予以确认；原告主张的垃圾清理费，双方在“业主手册”中已明确约定，且双方约定的收费标准未超出景东彝族自治县发展和改革局批复中确定的数额之限，本院予以确认；原告主张的违约金，系基于双方关于违约责任的约定即“以每日千分之三的比例加收违约金”而提出，该约定虽然不违反法律强制性规定，但原告并未提供相关证据证明被告没有按时交纳物管费给其造成的具体损失情况，本院不予确认。对被告主张的原告2014年、2015年实际支出的垃圾清理费为每年30000元以及原告在此期间没有提供合格的物业管理服务，严重失职的事实，未提交证据证实，本院不予确认。综上，原告要求被告支付2013年8月25日起至2015年8月24日止的物业管理费2283元、二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护及年检费1500元及承担本案案件受理费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，无充足证据证实，本院不予支持。被告对其提出的其只应支付原告85元垃圾清理费及50%的物业管理费1142元的诉讼主张，未提交相应证据证实，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江燕于本判决生效之日起十日内支付原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司2014年8月24日起至2015年8月24日止的物业管理费2283元、二次加压费192元、垃圾清理费240元、电梯维护费、年检费1500元，合计4215元；二、驳回原告普洱亚兴物业管理有限责任公司景东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人在本判决书送达之日起十五日内均不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长 杨光照审判员 曾宏波审判员 高 源二〇一六年九月二十二日书记员 张金妹 更多数据：搜索“”来源：