（2016）鲁0782民初5171号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2018-07-21
案件名称
刘洪波与诸城天祥置业有限公司、诸城市技工学校商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
诸城市人民法院
所属地区
诸城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘洪波,诸城天祥置业有限公司,诸城市技工学校
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省诸城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0782民初5171号原告：刘洪波。委托诉讼代理人：韩琳，山东同和恒信律师事务所律师。被告：诸城天祥置业有限公司，住所地：诸城市舜王街办驻地。法定代表人：徐桂斋，该公司董事长。被告：诸城市技工学校，住所地：诸城市开发区和平北街。法定代表人：高成臻，该校校长。两被告共同委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。原告刘洪波与被告诸城天祥置业有限公司（以下简称天祥置业）、诸城市技工学校（以下简称诸城技校）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪波委托诉讼代理人韩琳、被告诸城天祥置业有限公司、诸城市技工学校共同委托诉讼代理人丁作刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪波向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行双方签订的合同，被告向原告交付房屋；2、请求依法判令被告支付逾期交房违约金26528元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年，原告购买被告位于某处商品房一套，约定被告在2014年5月1日前交付房屋，但被告至今未交付。诸城天祥置业有限公司辩称，原告所诉签订合同属实，但合同约定的违约金过高，请求依法减少，且合同约定的违约金是在交付三十日之后支付，目前不具备违约金支付条件；涉案房屋在被告公司与原告签订合同时，因重大误解合同价款不够成本价，如果履行合同不符合民法的规定，要求按照法律规定变更合同价款。诸城技校辩称，涉案合同与学校无关，原告起诉学校突破了合同相对性原则，请求依法驳回原告对被告学校的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月5日，原告与被告天祥置业签订诸城市商品房预售合同一份，合同主要内容为：原告购买被告天祥置业开发的某处房屋一处，预测建筑面积95.42平方米；价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3348.8元，总价款为人民币319542元；约定付款方式为公积金贷款，买受人首期支付全部房价款的50%；出卖人应在2014年5月1日前向买受人交付商品房，交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在150日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳首付款并办理了贷款。被告分别于2012年12月7日、2013年8月27日为原告出具了金额共计319542元的购房发票，并于2013年3月21日到诸城市房产管理办公室办理了鲁潍房预诸城市字第××号房屋预告登记证明，预告登记权利人为原告。合同约定的交房期限届满后，被告未向原告交付房屋。涉案某一期工程初期大部分业主均系被告诸城技校的教师，后期对外销售，原告在被告诸城技校处与被告天祥置业签订商品房预售合同，并将首付款交付被告诸城技校财务，后被告诸城技校将相应的盖有被告天祥置业公章的购房款发票交付原告。另查明，涉案房屋已建成，但未经建筑工程竣工验收，也未办理相应的验收备案、消防验收手续。本院认为，原告与被告天祥置业签订的商品房预售合同，是双方在平等互利、协商一致的基础上自愿签订的，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第七十一条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。因此，重大误解须表意人不知内心的效果意思与表示的不一致，而且欠缺认识的原因为基础，被告天祥置业作为房地产开发商和出卖人，对于商品房的建设成本及建设过程中所存在的市场风险应事先预见，其辩称合同约定的价款低于成本价，系重大误解，应予以变更，与其认知水平明显不符，其辩解不能成立。合同订立后，原告按约支付房屋价款，已经履行了合同义务，被告应按约定期限交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，原、被告争议房屋所属工程虽已竣工，但未经验收，故对于原告要求被告交付房屋的主张，本院不予支持，原告可待工程验收合格后另行主张。对于原告主张的逾期交房违约金，双方在合同中明确约定：逾期超过180日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该约定虽系当事人真实意思表示，但因被告天祥置业至今未向原告交付房屋，存在持续违约行为，且合同系格式合同，故对于被告天祥置业辩称未达到付款条件的主张，本院不予支持。同时，被告天祥置业主张违约金比例过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金不得高于损失的30%，原、被告约定的比例并未超出法律允许的范围，故被告天祥置业应按合同约定的比例支付原告违约金，自2014年5月2日计算至2016年8月1日，应为26266元（319542元×822天×0.01%）。被告诸城技校无开发资质，亦非商品房预售合同的当事人，其组织职工集资建房，办理合同签订及收款手续，均系以被告天祥置业名义所实施，系代理行为，被告天祥置业亦予以认可，故其行为后果应由被告天祥置业承担，原告要求被告诸城技校承担违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告诸城天祥置业有限公司支付原告刘洪波逾期交房违约金26266元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告刘洪波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取232元，由原告负担25元，被告诸城天祥置业有限公司负担207元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费464元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 王洪芳二〇一六年九月二十二日书记员 陈 冲 更多数据：