（2016）云01民终2895号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-28
案件名称
李坤瑞与刘晓、昆明德勤眼镜有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘晓,李坤瑞,昆明德勤眼镜有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2895号上诉人（原审被告）刘晓，男，1962年2月4日出生，汉族，现住广东省深圳市福田区。诉讼代理人庄海波，广东圣方律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李坤瑞，女，1966年8月15日出生，白族，现住云南省昆明市五华区。诉讼代理人葛永坤，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。诉讼代理人徐燕，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。原审被告昆明德勤眼镜有限公司（以下简称“德勤公司”）。住所:云南省昆明市五华区一二一大街***号**室。法定代表人郑庆秋，董事长。诉讼代理人庄海波，广东圣方律师事务所律师，特别授权代理。诉讼代理人姚娟，广东圣方律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人刘晓因与被上诉人李坤瑞以及原审被告德勤公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审情况：原告李坤瑞起诉称：原告与被告刘晓于2013年5月10日签订《顺城双塔写字楼租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于昆明市五华区东风西路13号“顺城双塔写字楼”东塔6楼601部分、602、603号房屋，建筑面积578.44平方米，租赁用途为办公，租赁期限为72个月（2013年6月14日-2019年6月13日），租金为130元／平方米／月，前两年租金不变，第三年开始逐年递增5%，租金每六个月支付一次。在合同签订时，原告应按约定向被告支付租赁保证金（押金）10万元。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了押金，并支付了5期租金。2015年7月，原告在装修房屋时，得知所租赁房屋的实际建筑面积比合同面积少39平方米，原告遂与被告协商退还多收的租金，或者冲抵第6期租金，但被告在承认其面积有误的情况下仍然不愿意退还或调整。2015年12月22日，在原告与被告进行协商的过程中，被告让物业管理公司将原告租赁房屋断电，造成原告无法办公。2015年12月26日，原告与物业管理公司及被告的委托代理人办理了退租手续。因此，请求法院判令：1、二被告返还租赁保证金（押金）100000元；2、二被告立即退还多收的租金152100元；3、被告赔偿损失人民币10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的损失为停电、搬迁、装修等损失。被告刘晓答辩称：双方合同已明确约定租金按建筑面积计算，建筑面积为578.44平方米，被告在交付租赁物时原告已确认无误，且双方已按约履行25个月，而原告并未举证证实租赁房屋的实际面积为539.44平方米，被告也从未承认过面积有误，故应由原告承担不利后果。双方合同第十三条约定“如乙方出现违约现象，包括但限于迟交租金十天以上，迟交水电、管理费等10天以上，甲方可对房屋进行停电、停水和封门处理，乙方对此无任何异议”，而原告迟延付租已超过约定时间10天以上，故被告直至2015年12月22日才采取停电措施，符合合同约定，且根据合同第十条第二款约定“若乙方未按时交纳租金，每逾期一日，应按每月租金总额的百分之三十五向甲方支付滞纳金，逾期十五日未缴纳房租的，甲方有权解除本合同，并向乙方追缴滞纳金，租赁保证金不予退还”，由于原告迟延付租的违约行为在先，被告有权解除合同且租赁保证金不予退还。因此，原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告德勤公司答辩称：本案所涉租赁房屋的产权人为被告刘晓，被告德勤公司不是租赁合同的相对方，故被告德勤公司不是适格诉讼主体。租赁期内，因被告刘晓常住深圳，故委托被告德勤公司代开收据，故被告德勤公司并非租赁押金和租金的实际收取人。因此，原告要求被告德勤公司返还租赁押金及部分租金无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审判决确认：2013年5月10日，原告（乙方）与被告刘晓（甲方）签订《顺城双塔写字楼租赁合同》，约定由原告租赁被告刘晓所有的位于昆明市五华区东风西路13号顺城双塔写字楼东塔6楼601部分、602、603号房屋，建筑面积578.44平方米，租赁用途为办公，租赁期限为72个月（2016年6月14日至2019年6月13日），甲方向乙方交付房屋的日期为2013年5月15日，甲方同意给乙方30天的免租期，即为2013年5月15日至2013年6月13日，乙方在免租期内不需支付租金。租金为人民币130元/平方米/月，租金按建筑面积计算，前两年租金不变，第三年开始逐年递增5%，租金每六个月支付一次。乙方应于签订合同当日及2013年5月10日向甲方支付房屋租赁保证金人民币100000元，租期届满后，如乙方遵守相关规定使用租赁标的，并在搬离前结清租用期产生的所有费用的，甲方将如数退还，租赁保证金不得抵扣任何形式的租金、管理费、滞纳金、水电费等费用。合同还约定若乙方未能按时交纳租金，每逾期一日，应按每月租金总额的百分之三十五向甲方支付滞纳金，逾期十五日未交纳房租的，甲方有权解除本合同，并向乙方追缴滞纳金，租赁保证金不予退还。同日，原告与被告刘晓签订《合同补充协议》，约定如乙方出现违约现象，包括但不限于迟交租金十天以上，甲方可对房屋进行停水、停电和封门处理。补充协议还约定了乙方支付租金的时间表明细及每期租金金额，其中第六期租金支付时间为2015年11月29日前，租金为473742元。2013年5月10日，原告向被告刘晓支付房屋租赁押金100000元；2013年5月15日，原告向被告刘晓支付房屋租金451183元；2013年12月6日，原告向被告刘晓支付房屋租金451183元；2014年6月15日，原告向被告刘晓支付房屋租金451183元；2014年12月1日，原告向被告刘晓支付房屋租金451183元；2015年7月29日，原告向被告刘晓支付房屋租金451183元。上述收款收据中的收款人均为被告刘晓，在收据金额下方中均盖有被告德勤公司的印章。庭审中，被告刘晓的委托代理人认可收款收据中的“刘晓”为本人签字，收款收据为被告德勤公司代开，上述款项均已实际全部支付给了被告刘晓。2015年12月15日，原告因租赁物建筑面积问题向被告刘晓发送律师函，收件人为陆自兵。2015年12月21日，昆明顺城物业服务有限公司向顺城东塔写字楼602、603号发送停电通知，通知载明“按照物业服务合同及产权人权益，我司受业主要求将于2015年12月21时10时40分停止对贵公司的电力供应”等内容。2015年12月26日，原告与陆自斌签订了顺城双塔写字楼退租确认单，并于当日办理了退租手续。庭审中，被告刘晓的委托代理人认可陆自兵系刘晓的代理人，对陆自兵的代理行为予以认可，陆自兵与办理退租手续中的陆自斌系同一人。根据上述确认事实，一审判决认为：陆自兵系被告刘晓的代理人，其与原告签订合同、签收邮件及办理退租手续的行为后果由被告刘晓承担。被告德勤公司并非本案合同的当事人，其系按照约定代为向原告开具收款收据，且原告支付的全部款项已实际由被告刘晓收取，故一审法院对原告要求被告德勤公司返还租赁保证金（押金）及退还多收租金的诉讼请求不予支持。原告与被告刘晓于2013年5月20日签订的《顺城双塔写字楼租赁合同》及《合同补充协议》合法有效，按照约定，原告应于2015年11月29日前支付第六期租金，原告以租赁房屋实际使用面积少于合同面积为由未按时支付租金的抗辩理由不能成立。首先，原告租赁的601号房屋只是其中一部分，按照相关习惯，原告在签订租赁合同时，应当对租赁物的实际租赁面积进行核算，在双方签订的租赁合同中已明确注明建筑面积为578.44平方米，且双方依据该面积明确计算出了每期应当支付的租金，故原告对租赁房屋的实际面积是明知且认可的。其次，原告并未提出确实充分的证据证明租赁房屋实际使用面积少于合同面积。故原告未按时支付租金的行为已经构成违约。在原告与被告刘晓就房屋实际使用面积及租金支付标准问题进行协商的过程中，被告刘晓在没有有效催告原告支付租金的情况下便通知物业管理公司进行停电，妨害了原告对租赁物的正常使用，其行为亦构成违约。双方在租赁合同履行过程中均存在相应过错，无权要求对方承担相应的责任。2015年12月26日，双方就解除合同达成一致，一审法院予以确认。合同解除后，按照合同约定的房屋租赁保证金（押金）的性质，被告刘晓应当将该押金退还给原告，故一审法院对原告要求被告返还租赁保证金（押金）100000元的诉讼请求予以支持。由于原告未能举证证实实际租赁物建筑面积少于合同约定的租赁物建筑面积，故一审法院对原告要求被告退还租金152100元的诉讼请求不予支持。同时，对原告主张的停电、搬迁及装修等损失10000元，亦因未能举证证实，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，遂判决：一、被告刘晓于本判决生效后五日内退还原告李坤瑞租赁保证金（押金）人民币100000元；二、驳回原告李坤瑞的其他诉讼请求。宣判后，上诉人刘晓不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、上诉人在一审中提交的“律师函、邮单”，且在EMS官网上根据该邮单号查到签收成功的信息，足以证实被上诉人已经收到上诉人的催告函；2、根据双方合同第十三条第四款和第五款的约定，上诉人在被上诉人延迟支付租金10天以上的情况下，才采取停电措施的行为符合合同约定，且无须另行通知被上诉人，故一审判决认定上诉人违约有误；3、被上诉人严重违约，直至2015年12月22日仍未支付当期租金和滞纳金共计394785.3元，上诉人有权依据合同第十条第二款的约定，解除合同并不退还租赁保证金。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第一项；2、维持一审判决第二项；3、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人李坤瑞答辩称：上诉人的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。原审被告德勤公司陈述：对一审判决没有意见。二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。另，上诉人刘晓认为一审判决遗漏认定其已向被上诉人李坤瑞送达了律师函的事实，并就此主张在二审中新提交了物流查询单一份，结合其在一审中提交的律师函和邮单，欲共同证实其发出的律师函已经送达被上诉人李坤瑞；经质证，被上诉人李坤瑞对该物流查询单不予认可。对此，本院认为，上诉人刘晓送达律师函的相对方应是被上诉人李坤瑞个人，但该物流查询单上载明的签收人是“他人收，前台”，在被上诉人李坤瑞不认可上述证据且否认收到该律师函的情况下，上诉人刘晓提交的上述证据不足以证实其发出的律师函已送达被上诉人李坤瑞，故本院对上诉人刘晓提交上述证据所欲证明的事实不予采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人刘晓是否应退还被上诉人李坤瑞租赁保证金10万元。本院认为：上诉人刘晓与被上诉人李坤瑞于2013年5月10日签订的《顺城双塔写字楼租赁合同》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该合同及补充协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议书的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。根据本案查明的法律事实，虽然被上诉人李坤瑞确存有未按约定时间2015年11月29日前支付第六期租金的违约行为，但被上诉人李坤瑞已于2015年12月15日向上诉人刘晓送达律师函，就租金问题进行协商，而上诉人刘晓却通知物业公司于2015年12月21日对被上诉人李坤瑞承租房屋采取了停电措施，阻碍了被上诉人李坤瑞的承租权行使，故一审判决认定双方在履行租赁合同过程中存在相应过错，无权要求对方承担相应责任有事实和法律依据，本院予以维持；进而，在双方当事人于2015年12月26日就租赁合同解除达成一致，并且被上诉人李坤瑞已实际退租交还租赁物的情况下，一审判决根据合同约定的房屋租赁保证金的性质，确定由上诉人刘晓将该租赁保证金10万元被上诉人李坤瑞，并无不当，本院予以维持，同时，上诉人刘晓认为系被上诉人李坤瑞严重违约导致合同解除而不应退还租赁保证金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘晓的上诉请求不成立，本院不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5231元，由上诉人刘晓负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 余 锋代理审判员 符圆圆代理审判员 邓林春二〇一六年九月二十二日书 记 员 寸杨杰 来源：百度搜索“”