（2016）冀01民终3472号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-31

案件名称

中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行与河北东方星火公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省石家庄市中级人民法院

所属地区

河北省石家庄市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河北东方星火公司,中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省石家庄市中级人民法院民事判决书（2016）冀01民终3472号上诉人（原审被告）河北东方星火公司，住所地石家庄市富强大街21号。法定代表人王建华，该公司经理。委托代理人董兴，河北张金龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行（原中国建设银行股份有限公司石家庄裕华支行），住所地石家庄市新华区新华路265号。法定代表人尹建辉，该行行长。委托代理人霍明河，河北朗域律师事务所律师。上诉人河北东方星火公司（以下简称星火公司）、中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行（以下简称建行新华支行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民商初字第00610号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2001年6月30日，原、被告签订合同书，被告将位于石家庄市裕华西路423号（河北省社会科学院大门西侧临裕华路路北临街）社科服务楼东起一至三跨1-4层楼房出租给原告，租赁期限为20年；在合同租赁期内，原告在装修过程中，不得对原有建筑结构进行改动，如确需改动须经被告同意，否则发生的一切后果由原告承担。2003年6月30日，就上述房屋租赁事宜，原告与被告签订合同书及补充协议，约定租赁期限为18年，自2003年7月1日起至2021年6月30日止；租金前3年每年763600元，从2006年7月1日起至2010年6月30日在原租金的基础上递增2%，即每年778900元，从2011年7月1日至2021年6月30日止年租金的基础上递增3%，即每年802300元；租金交付方式为上付式，每半年交付一次，原告应在每次到期应付租金的一周内向被告支付当期租金；在合同租赁期内，原告在装修过程中，不得对原有建筑结构进行改动，如确需改动须经被告同意，否则发生的一切后果由原告承担。原告在租赁使用期内，如因有关情况造成无法继续租赁房屋，应提前三个月通知被告，被告应将未到期的房屋租金退还原告，原告不得将原装修的固定设施进行破坏性的打、砸、拆，属于原告所有的设施须带走部分应尽量减少对原建筑物的破坏，否则由原告负责恢复原状；原告无特殊情况故意拖延交付被告租金，每拖延一天按应付租金的万分之三向被告支付滞纳金，拖延超过三个月视为自动放弃，被告有权停止水、电、暖的供应并无偿收回房屋，原告应向被告支付50万元违约金。同日，双方签订补充协议，确认上述2003年6月30日合同是在2001年6月30日合同书基础上签订的，只是在起租时间和租金上作了一些调整，新签订的合同是以后双方正式开始执行的合同书。合同签订后，被告将上述房屋交予原告使用。在履行过程中，原告多次存在逾期给付房租情形（具体逾期情况见附表）。2011年8月15日，被告致函原告，认为双方合同约定的价格远远滞后脱离了统一的市场行情价格，希望对合同有关条款进行交流协商，并作出相应的修改调整。原告于2011年9月14日回函被告，称被告上述函主要是围绕房租价格问题，请被告提出方案以便于沟通。9月16日，被告回函原告，认为原告应支付违约金、滞纳金共计600余万元、支付被告垫付的“三年大变样”期间外墙装修费用40万元，希望原告对装修改造问题详细说明，双方对有争议问题进行协商并签订补充协议。9月26日，原、被告进行协商并形成一份谈判纪要，但未就争议问题形成一致意见。28日，原告答复被告，称未对楼体结构进行过改造，只是对房间布局进行了调整，对营业区进行了封闭式装修。此后，因原告在向被告缴纳2011年下半年租金时，被告拒绝收取，原告将2011年下半年应付的租金向河北省石家庄市平安公证处申请提存，公证处于2011年9月29日受理并提存六个月的租金401150元。2011年10月份，中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部因营业网点布局及营业场所内布局的整体要求，通知原告临时歇业另寻场所。原告收到通知后于2011年10月14日向被告发出解除合同及补充协议通知，该通知载明原告将于2012年2月1日与被告解除上述合同书及补充协议，要求被告于近日与其联系进行结算事宜，并告知被告其已于2011年10月2日将房屋腾退，在此期间被告亦可将该房产对外出租并收取收益。被告收到解除通知书后，于2011年10月25日回复，不同意原告单方解除合同，并要求原告对合同履行期间如何支付房租、滞纳金及违约金、外墙装修款、原告对楼体进行改造等问题作出答复。此后，原、被告未对争议问题进行协商。被告称一层2013年6月30日后才对外出租、2至4层至今未出租。另查明，2009年，省直机关沿街既有建筑外观整饰指挥部发布实施方案，要求项目由各单位自筹资金组织实施，2012年7月16日，河北省社会科学院行政处出具证明，称上述项目东方星火公司王建华交来整饰费用40万元，交款时间分别为2009年7月16日10万元、30日25万元、8月25日5万元。（属于当时建行裕西支行使用房屋的整饰费用）。又查明，因经营场所需要调整，中国建设银行股份有限公司石家庄裕华西路支行于2012年3月9日经中国银行业监督管理委员会河北监管局批准变更为中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行，并于2012年3月28日颁发新营业执照。以上事实，有原、被告陈述、合同书及补充协议、提存款受理通知书及收据、建行河北省分行营业部的证明、会议纪要、原、被告协商函件、解除租赁合同通知书、不同意解除租赁合同的通知、河北省社会科学院行政处出具的证明等证据证实，足以认定。2001年原、被告签订租赁合同之前，原告即对房屋进行了拆改及装修，被告称其发现后要求原告向其提供了改动后的图纸，并提出了异议，但未提交证据予以证实，故对被告的说法本院不予认定。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同书及补充协议是双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的租赁合同书约定原告在租赁使用期内，如因有关情况造成无法继续租赁房屋，应提前三个月通知被告，被告应将未到期的房屋租金退还原告。该合同条款约定了原告可以单方要求解除合同的条件，即“原告因有关情况造成无法继续租赁房屋”。原告提交了其上级单位对营业网点布局和场所内布局的整体要求，认为需另选择营业地点，但上述证据为其上级单位提供，其本身的证明力较低，且在双方签订租赁合同时，亦需经过原告上级单位同意，该上级单位即知道该房屋的租赁期间，如上级单位对营业网点布局和场所内布局的调整会影响到租赁期限，应在合同中明确约定，后则不能以此作为无法继续租赁房屋的理由，以维护合同的稳定性和当事人对合理履行利益的合理预期。被告2011年8月15日致函原告要求对合同有关条款进行修改调整，原告如出于对租赁合同能否顺利履行的担忧，为保证正常营业而另行寻找营业场所，虽情有可原，但毕竟被告尚未因双方争议而作出影响租赁合同履行的行为，因此，原告无权单方要求解除合同。原告在通知被告后搬迁，租赁合同无法继续履行，事实上已经解除。原告上述行为造成合同解除，属违约行为，应承担违约责任。被告称一层2013年6月30日后对外出租、2至4层至今未对外出租，仅为其单方陈述。原告已经通知被告在2011年10月14日即可将房屋对外出租，被告在原告搬走且已另行选择营业地点后应当及时将房屋对外出租，如长期将房屋闲置属于放任损失扩大，对于扩大的损失应由其自行承担。因此，原告违约单方解除合同应承担的违约责任以自2012年2月1日后继续支付3个月的房屋租金即200575元为宜。2012年1月份房租66858.33元原告应给付被告。原告在租赁合同履行过程中，多次拖延支付租金，应当承担违约责任。但是被告在收到租金后一直未主张拖延支付租金违约金，直到2011年9月16日才主张权利，因此，被告要求原告承担2009年9月16日前延期支付租金违约金的请求已经超过了两年的诉讼时效期间，本院不予支持。合同约定拖延支付超过三个月，支付50万元违约金的约定是在被告无偿收回房屋即租赁合同解除时支付的违约金，而非逾期支付租金的违约金，对被告要求按上述约定给付违约金的请求本院不予支持。租赁合同约定原告无特殊情况故意拖延交付被告租金，每拖延一天按应付租金的万分之三向被告支付滞纳金，该滞纳金实为违约金，过分高于逾期支付租金给被告造成的损失。因此，原告逾期支付租金的违约金不论是否超过三个月，均应以银行同期贷款基准利率上浮30%计付为宜，共38586元（具体计算依据见附表）。关于被告要求原告支付恢复原结构及清除垃圾费用的诉讼请求，合同约定在合同租赁期内，原告在装修过程中，不得对原有建筑结构进行改动，如确需改动须经被告同意，否则发生的一切后果由原告承担。在原、被告第一次签订租赁合同之前，原告即对房屋进行了拆改及装修。被告未提交证据证明其发现原告上述行为后提出了异议，也没有提交证据证明在长期的合同履行过程中，对原告拆改及装修行为曾提出任何异议。因此，应当视为被告同意原告所做改动，对被告要求原告承担恢复原结构及清除垃圾费用的诉讼请求不予支持。关于被告要求原告给付40万元外景观费用及利息53.4万元的诉讼请求，被告提交的河北省社会科学院行政处出具的证明仅说明了交款单位和使用单位，未能证明该笔款项由哪一方负担。考虑到该费用发生在原告承租期间，现有证据无法确定该笔费用的负担主体，因此，该外景观装饰费用以由原、被告各负担50%为宜。被告已经负担该费用，原告应给付被告20万元。因双方未确定该费用由谁负担，因此，对被告要求原告承担该款利息的诉讼请求本院不予支持。被告要求原告承担4次公证费用4000元，因该公证系对于原告搬迁后房屋现状进行的公证，原告已经通知被告其不再继续使用房屋，并告知被告有权对外出租收益，因此，被告对房屋现状进行公证不是其主张权利必须支出的费用，公证的费用应由其自行承担。经调解无效，原审法院判决为：一、驳回原告要求确认租赁合同书及补充协议于2012年2月1日已经解除的诉讼请求；二、原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行给付被告河北东方星火公司2012年1月租金66858.33元；三、原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行赔偿被告河北东方星火公司房屋租金损失200575元；四、原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行给付被告河北东方星火公司逾期支付租金违约金38586元；五、原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行给付被告河北东方星火公司外景观装饰费用20万元；六、以上第二、三、四、五项于判决生效之日起十日内履行完毕；驳回被告的其他反诉请求。原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，由原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行负担，反诉受理费41428元（被告缓交37028元），原告中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行负担4430元，被告河北东方星火公司负担36998元。判后，河北东方星火公司、中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行均不服，向本院提起上诉，河北东方星火公司上诉理由为：原审法院未对我方提出的损失鉴定，没有进行属违反程序，认定建行未对房屋结构进行改动错误，造成房屋长期闲置的责任应由建行承担，应当承担违约责任。另外，关于40万元外景观费用也应由建行全部承担，滞纳金应依合同约定执行，请求二审法院依法支持我方的诉求。中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行上诉理由为：我方依合同约定行使合同解除权的行为应予以支持，不应赔偿扩大损失及逾期违约金，我方不应承担外景观费用，请求二审法院依法支持我方的诉求。经审理查明，二审认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，上诉人中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行与上诉人河北东方星火公司签订的租赁合同及补充协议与现行有效的法律、行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。双方均应依此合同约定履行各自的义务。上诉人建行新华支行要求确认双方所签订的租赁合同及补充协议已于2012年2月1日解除，但未能提供与合同约定解除合同相符合条件的充分证据，本院无法采信。由此上诉人建行新华支行主张的扩大损失部分因未能确定合同的解除时间而无法支持。关于上诉人建行新华支行主张的20万元外景观装饰费不应承担的诉求，由于该笔费用发生在其租赁期间，其亦是受益方之一，由其承担一半费用并无不妥。上诉人星火公司上诉称原审未予对租赁房屋进行鉴定程序违法，经查，由于上诉人星火公司未提供上诉人建行新华支行对所租房屋进行改造的充分证据，亦未及时提出异议，原审法院未予鉴定并无不妥。上诉人星火公司主张上诉人建行新华支行擅自解除合同应承担违约责任，经查，原审法院已判决上诉人建行新华支行承担了违约责任，并承担房屋租赁损失，因此这一上诉理由亦不能成立。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7887元由上诉人河北东方星火公司、中国建设银行股份有限公司石家庄新华支行各半负担。本判决为终审判决。审判长　　杨根山审判员　　高瑞江审判员　　李　伟二〇一六年九月二十二日书记员　　李　强来源：百度“”