（2016）赣0121民初1483号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-12-16

案件名称

吴燕、汪勇诉被告姜蔚业主共有权纠纷一审民事判决书

法院

南昌县人民法院

所属地区

南昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴燕,汪勇,姜蔚

案由

业主共有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十条，第九十五条，第九十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江西省南昌县人民法院民事判决书（2016）赣0121民初1483号原告：吴燕，男，汉族。原告：汪勇，男，汉族。两原告委托代理人：董峰，江西豫章律师事务所律师，两原告委托代理人：董斌，江西豫章律师事务所律师，被告：姜蔚，女，汉族。委托代理人：张智广。原告吴燕、汪勇诉被告姜蔚业主共有权纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴燕、汪勇的委托代理人董峰、被告姜蔚及委托代理人张智广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴燕、汪勇诉称：2014年10月24日，原告与刘述根、邓丽夫妇在南昌中环地产顾问有限公司景城名郡分店签订了房屋买卖合同（编号：NF1429660），合同约定刘述根、邓丽将位于昌南新城金沙二路2955号景城名郡住宅区蜜糖12栋二单元1104室出售给原告，其中房屋面积为36.02㎡，房屋楼上闷顶约50㎡，并于2015年12月3日过户至原告名下。但当原告准备对房屋闷顶层进行装修时，却遭到被告的强力阻挠，不仅如此，被告还在原告不知情的情况下，将原告所有的上述闷顶进行装修、修筑防盗门并出租给他人，至今原告仍无法正常使用该闷顶。被告的行为已经严重侵犯原告的权益。为此，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决被告立即将原告所有的景城名郡12栋2单元1104号房屋上的近50㎡闷顶恢复原状并腾空交还于原告；本案诉讼费由被告承担。被告姜蔚辩称：1、答辩人于2011年10月购买景城名郡12-2-1103小型公寓。该建筑公寓位于建筑物顶层，且答辩人与开发商达成口头合同：答辩人享有自身公寓上方闷顶的使用权。且该小区内，所有建筑物顶层业主对其上方的闷顶都享有使用权，这是开发商与业主约定俗成的事实。2、被答辩人于2014年10月向刘述根、邓丽夫妇购买景城名郡12-2-1104小型公寓。在此之前，12-2-1103上方闷顶一直由答辩人占有并使用。被答辩人于2014年10月受让12-2-1104该公寓后，对答辩人所在房屋上方闷顶使用权提出异议并妨害合法权益，给答辩人造成严重困扰致使无法正常行使权利。3、该小区房屋建筑构造中闷顶面积与其正对应下方房屋建筑面积相同，被答辩人房屋建筑面积为36.02㎡，其上方闷顶为36.02㎡；答辩人房屋建筑面积为32.59㎡，其上方闷顶为32.59㎡。被答辩人在其起诉状中所主张的50㎡闷顶标的无事实依据。4、被答辩人提供的《景城名郡赠送闷顶协议》中第一款：甲方将景城名郡12-2-1104单元的顶层阁楼赠送乙方使用。被答辩人享有12-2-1104单元顶层阁楼使用权，答辩人同样享有12-2-1103单元顶层阁楼使用权，是符合行业规律且有事实依据。被答辩人享有12-2-1104单元顶层阁楼使用权又对答辩人12-2-1103单元上方阁楼主张权利，不符合事实，又与合同条款相违背，损害了答辩人的合法权益。5、依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，位于顶层闷顶属于业主共有，顶层业主享有使用权而非所有权，故本案并非物权纠纷，而是使用权纠纷。被答辩人既不是闷顶产权所有人也非合法占有人。综上所述，被答辩人歪曲事实，所述主张无法律依据，损害答辩人合法权利，恳请法院依事实和法律，驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：两原告是夫妻关系。被告于2013年8月21日购买了南昌县金沙二路2955号景城名郡住宅区蜜糖12栋二单元1103室房屋（房产权证编号：南房权证莲塘镇字第001907**）。2014年10月24日，原告经居间方南昌中环地产景城名郡房产信息咨询部与刘述根、邓丽签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：刘述根、邓丽将坐落于南昌县金沙二路2955号景城名郡住宅区蜜糖12栋二单元1104室房屋（建筑面积36.02平方米）以390000元价格出售给原告，并赠送顶层闷顶，面积大约50平方米（以协议收为准）等，并于2015年12月3日办理了编号为南房权证莲塘镇字第00242820**号房屋所有权证书。刘述根、邓丽在购买景城名郡蜜糖12栋二单元1104室房屋时于2011年1月17日与江西赣泰房地产开发有限公司签订了一份《景城名郡赠送顶层闷协议》，其中第一条：江西赣泰房地产开发有限公司（甲方）将景城名郡12-2-1104单元的顶层阁楼赔送刘述根、邓丽（乙方）使用。被告在2015年6、7月份将自己房屋顶层阁楼（闷顶）约32平方米已装修使用，期间，原告认为自己房屋顶层阁楼（闷顶）按居间合同应为50平方米，被告侵害了其房屋顶层阁楼（闷顶）使用权，双方发生纠纷，协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告认为是按开发商的口头承诺和惯例使用与自己房屋正上方且与房屋面积一致的顶层阁楼（闷顶），不认可原告与刘述根、邓丽签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》中赠送顶层闷顶和赠送协议50平方米和开发商与原告签订的《景城名郡赠送顶层闷协议》附件12#楼闷顶层平面图画红线顶层阁楼（闷顶）的面积，原告则坚持自己的诉讼请求，并将顶层阁楼（闷顶）所有权变更为使用权，双方未能协商一致。以上事实有原、被告的身份证、结婚证、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、房产证（南房权证莲塘镇字第0019071**号、0019071**号）、《景城名郡赠送顶层闷协议》附件12#楼闷顶层平面图画，刘述根和邓丽的身份证及结婚证及当事人的陈述予以确认。本院认为：原、被属同一住宅小区同幢楼的顶层邻居业主，双方诉争的是房屋顶层阁楼（闷顶）使用权。根据物权法、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和城市房地产管理法相关规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意和未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；物业交付给业主使用后，房屋顶层阁楼（闷顶）属于建筑区划内业主专有部分以外业主共同共有，应由小区业主委员会或物业管理公司统一协调管理。原、被告小区开发商擅自处分业主共同共有的房屋顶层阁楼（闷顶），并与原告签订《景城名郡赠送顶层闷顶协议》属无效。原告以此为依据要求被告将景城名郡12栋2单元1104号房屋上的近50㎡闷顶恢复原状并腾空交还于原告，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四、六项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：驳回原告吴燕、汪勇要求被告姜蔚将景城名郡12栋2单元1104号房屋上的近50㎡顶层阁楼（闷顶）恢复原状并腾空交还的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴燕、汪勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。(此页无正文)审　判　长　　邓小强人民陪审员　　黄凤梅人民陪审员　　王　燕二〇一六年九月二十二日书　记　员　　陈佳琦关注公众号“”