（2016）沪0113民初12998号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-31
案件名称
上海市宝山区社区商业发展中心与王守兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市宝山区社区商业发展中心,王守兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12998号原告上海市宝山区社区商业发展中心，住所地上海市宝山区。法定代表人陆建萍，主任。委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。委托代理人王学红，上海殷实律师事务所律师。被告王守兵，男，1963年10月30日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海市宝山区社区商业发展中心与被告王守兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官戴筱岚适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告上海市宝山区社区商业发展中心的委托代理人王雅静、王学红，被告王守兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市宝山区社区商业发展中心诉称，2015年8月31日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将上海市宝山区泗东新村XXX号建筑面积73.44平方米房屋出租给被告用于超市经营，租赁期限自2015年9月1日起至2016年8月31日止，月租金为3,392.90元，先付后用。合同签订后，被告擅自变更房屋租赁用途，用于开设美容院、烤鸭店。原告于2016年3月25日向被告发出整改通知，被告虽出具承诺书，但并未于承诺的期限前恢复原状。原告又于6月16日向被告发出律师函，但直至原告起诉时，被告仍拒不履行相关合同义务。根据租赁合同约定，被告擅自改变房屋经营用途的、合同到期逾期不搬迁的，原告有权要求被告按租金三倍支付自合同解除之日起至实际清腾、返还房屋之日止的房屋使用费。故，原告起诉要求被告将系争房屋恢复原状，清空被告的物品后搬离系争房屋，将房屋返还给原告；被告按合同月租金的三倍向原告支付自2016年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，并据实结清水、电费用。被告王守兵辩称，被告自2010年租赁至今，合同是一年一签的。刚开始被告是经营面包房，后来做饼干。此后又加盟过双汇冷鲜肉、清美美食等，也经营不善。2016年3月28日被告改做美容店，有一个合伙人提供设备，被告提供场地。烤鸭是2016年2月25日开始烤的，没有转租，只是一个炉子，放在店门口路上卖的，没有放在店里。后来原告说两个都不能做，让被告整改，被告一时没有找到地方，就没有及时搬走。2016年7月8日被告把炉子搬掉了，7月25日把美容设备也搬走了。搬掉以后，原告答应被告可以继续经营。于是，被告又进了货，从8月8日开始卖粮油，一直到现在。综上，被告已经整改完毕，要求继续租赁系争房屋，否则损失较大。被告不同意原告的诉请，并且认为三倍使用费的标准过高。经审理查明，2015年8月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将位于上海市宝山区泗东新村XXX号建筑面积73.44平方米的房屋出租给乙方使用，但保留对房屋顶部的使用权和出租权。2.1、甲方同意乙方将承租房屋用于超市，乙方若中途变更经营项目，须征得甲方书面同意。3.1、租赁期一年，自2015年9月1日起至2016年8月31日止。3.3、本合同期满三个月前，甲乙双方应书面通知对方，表明双方以后的意向。如续订租赁合同不成，乙方应如期搬迁。如乙方逾期不搬迁，甲方除有权向人民法院起诉和申请执行外，还可要求乙方根据其逾期不搬迁的时间按原租金的3倍支付房屋使用费。4.1、乙方交纳三个月房租10,178.70元作为履行本合同的保证金，不计利息。4.2(3)、保证金抵扣顺序为：a、租金、公共事业费及其他应付费用，b、滞纳金，c、违约金、损害赔偿金等。4.5、房屋租金每月每平方米为46.2元，每月为3,392.90元。4.6、房屋先租后用，本合同签订当日，乙方付清当月余下天数和下三个月房租，以后每三个月头十天内交纳房租。6.8、除非甲乙双方在本合同中另有其他约定，乙方应如期在租赁期限届满日或本合同解除当日即时向甲方归还房屋，并将该房屋及按本合同附件(二)列明的其原有设备、设施一并完整地归还给甲方，同时须得到甲方的书面认可。合同签订后，被告向原告支付了10,178.70元保证金。被告已经付清截至2016年8月31日的租金，水、电费系被告根据账单自行缴付的。另查明，2016年3月25日，原告向被告发出整改通知，内容为，被告租赁的系争房屋，原开设百货店，近期未经原告同意，擅自开设美容院、烤鸭店，现原告正式通知被告于2016年4月25日前，自行关停美容院、烤鸭店，恢复原有业态。逾期未关停的，根据房屋租赁合同(七、违约责任7.3)，原告将提前解除合同，收回房屋。该通知尾部由被告签名确认收到，签收时间为2016年3月25日。同年4月5日，被告签署承诺书，向原告承诺，在2016年5月31日前恢复原业态(服装店)，若逾期没有完成的，因被告已违反合同约定，将无条件主动归还房屋。同年6月16日，原告又向被告寄发律师函，要求被告收到律师函之日起7日内整改。审理中，原告表示，开庭前原告到系争房屋查看过，被告的设施设备还在，因此原告要求被告将自己的东西搬走。被告表示，美容院已经不开了，烤鸭的箱子只是放在门口，不在店里。被告还想继续租赁系争房屋，也愿意支付2016年9月以后的租金，但原告拒绝收取。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、整改通知、承诺书、律师函及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。根据合同约定，未经原告书面同意，被告在租赁期间不得中途变更经营项目，现被告未经原告许可，擅自将原本用于经营超市用途的系争房屋，用于经营美容院和烤鸭店，显属违约。由于房屋租赁合同已经于2016年8月31日到期，此后双方并未续签合同，被告仍然使用系争房屋，于法无据。原告要求被告搬离，可予准许。被告应当将自有的设备搬离，将房屋清空后返还给原告，并据实结清水、电费用。由于被告在合同到期后拒不搬离，原告要求被告按照合同3.3条的约定支付2016年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，被告表示该违约金标准过高，要求法院调整。本院根据案件事实，结合被告违约情形，酌情确定房屋使用费标准为原租金标准的2倍。被告支付的10,178.70元保证金可根据合同4.2(3)的约定用于抵扣租金及公共事业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告王守兵于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区泗东新村XXX号建筑面积73.44平方米房屋清空、腾退，将上述房屋返还给原告上海市宝山区社区商业发展中心；二、被告王守兵于本判决生效之日起十日内，按每月6,785.80元的标准，向原告上海市宝山区社区商业发展中心支付自2016年9月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费，并据实结清水、电费用(被告王守兵支付的10,178.70元保证金可用于抵扣房屋使用费及水、电费用)；三、原告上海市宝山区社区商业发展中心的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取40元，由被告王守兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴筱岚二〇一六年九月二十二日书记员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 微信公众号“”