（2016）沪0118民初3191号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-11-07

案件名称

房屋租赁合同��纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海青浦慈惠金属制品厂,上海吉地包装材料合作公司,上海市青浦区香花桥街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2016）沪0118民初3191号原告：上海青浦慈惠金属制品厂，住所地上海市青浦区重固镇章埝村XXX号。法定代表人：徐永辉，总经理。委托诉讼代理人：杨菲，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。被告：上海吉地包装材料合作公司，住所地上海市青浦区重固镇章堰村XXX号。法定代表人：俞海棠，经理。委托诉讼代理人：叶坤元，上海市中山律师事务所律师。第三人：上海市青浦区香花桥街道办事处��住所地上海市青浦区新桥路XXX号。法定代表人：陈达，主任。委托诉讼代理人：谢小弟，上海市中山律师事务所律师。原告上海青浦慈惠金属制品厂诉被告上海吉地包装材料合作公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院依法于2016年3月28日采取了保全措施，并于2016年4月6日依法追加上海市青浦区香花桥街道办事处为本案第三人参加诉讼。本案于2016年5月9日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐永辉及委托代理人王卫林、被告法定代表人俞海棠及委托代理人叶坤元、第三人委托代理人谢小弟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年6月14日依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。2016年7月4日本案第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐永辉及委托代理人王卫林、被告法定代表人俞海��及委托代理人叶坤元到庭参加诉讼。第三人上海市青浦区香花桥街道办事处经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海青浦慈惠金属制品厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,246,593元(其中无法恢复使用机器设备补偿734,275元、可恢复使用机器设备补偿53,818元、停产停业补偿458,500元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年8月27日青浦区体制改革办公室就重固镇章埝村民委员会的申请报告作出青体改〔2002〕字第19号《关于同意设立上海吉地包装材料合作公司的批复》，同意发起设立被告公司。后经有关部门批准，原属章堰预制场位于重固镇章堰村XXX号土地由被告使用，并获批建造厂房1,500平方米、仓库200平方米、办公楼120平方米、辅助用房食堂门卫140平方米，建筑面积共计1,960平方米，批复有��期至2002年12月31日止。2006年4月15日被告(甲方)与原告(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方同意将位于青浦区重固镇章堰村XXX号的房屋及其原有设施租赁给乙方，计租赁面积1,310平方米(座落位置北面壹幢及辅助房、南面壹幢办公楼及门卫)，乙方租用上述房屋作为办公生产使用。租赁期为10年，自2006年5月1日至2016年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租的房屋及其他设施，乙方应如期交还，如需继续使用，需在本合同期满前一个月向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。租金每年为115,000元整，并从第四年起每年递增5%。租金支付采取先付后租方式，每年须一次性付清。合同另对其他内容进行了约定。2006年5月1日，被告将系争厂房交付原告使用。为明确可能存在的动迁利益分配，2006年11月15日被告(甲方)与原告(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲��同意将系争厂房及原有设施租赁给乙方，计租赁面积1,310平方米。乙方租用上述房屋作为生产经营场所，租赁期为10年，自2006年11月15日至2016年11月15日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租的房屋及其他设施，乙方应如期交还，乙方如需继续使用，需在本合同期满前一个月向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。租金每年为115,000元整，按每季度支付一次，先付后租。乙方须在本合同签订支付一次付清第一次一个季度的全部租金，计28,750元，以后每期提前十日支付(以付出凭证日期为准)。如遇市政动迁等情况，承租方应该享受乙方投资赔偿。合同另对其他内容进行了约定。2006年11月28日，被告向原告提出其他事宜需使用不同内容的租赁合同，故被告(甲方)与原告(乙方)又签订一份房屋租赁合同，约定甲方同意将其位于青浦区重固镇章堰村XXX号B区厂房及其原有设施租赁给乙方，计租赁面积1,000平方米，乙方租用上述房屋作为生产经营场所。租赁期为10年，自2006年11月28日至2016年11月27日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租的房屋及其他设施，乙方应如期交还，如需继续使用，需在本合同期满前一个月向甲方书面提出，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。租金每年为73,000元整，采用先付后租方式，即承租使用前一次性付清下年度租金。如遇市政动迁等情况，承租方自愿放弃按政策应该享受的有关赔偿。2012年初，双方就租赁事宜曾发生争议，后经协商，于2012年4月7日达成协议，对2012年5月1日至2016年4月30日的租金进行了明确。原告按约缴纳租金至2016年4月30日。现系争厂房已全部拆除。因被告厂房拟被征收，上海东洲房地产估价有限公司受上海市青浦区征地事务中心委托于2014年12月3日对被告厂房及相关设备等进行��评估，并向原告出具了初评机器设备明细表，对原告名下无法恢复使用机器设备及可恢复使用机器设备进行了评估。2016年2月16日，上海市青浦区规划和土地管理局作出青规土限拆字[2016]第7号责令限期拆除违法建筑决定书，责令系争厂房于2016年2月25日前拆除，逾期不拆除的，将依法代为拆除。2016年2月26日，青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组下发告知书，告知原告系争厂房系违法建筑，并责令于2016年3月5日前撤离该厂房，搬离相关财物。2016年2月25日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定对被告坐落于香花桥街道燕南村XXX号进行征收，房屋用途为工业，房屋结构为砖混，房屋建筑面积2,426.30平方米，其他构筑物建筑面积1,473.38平方米；经上海东洲房地产估价有限公司评估，乙方房屋建安重置价为2,305,519元、土地��用权取得费用为898,098元、附属物补偿款为428,476元、设备搬迁和安装费用为90,260元、无法恢复使用设备补偿为837,359元、停产停业损失补偿为686,000元。合同另对其他内容进行了约定。补偿协议签订后被告既不告知原告拆迁补偿款的金额，也不将其中涉及到原告投资部分的拆迁补偿款支付给原告。经双方多次沟通无果，故诉诸法院，作如上诉请。被告上海吉地包装材料合作公司辩称：对原告陈述的房屋租赁合同内容、租金支付、系争厂房拆除情况、告知搬离及原告机器设备初评明细、补偿协议内容等事实无异议，但对原告的诉讼请求不予认可。2006年4月15日原、被告签订第一份租赁合同后，双方依照该份合同履行；2006年11月15日合同为何签订不记得了，但没有实际履行，且该份合同不合理，在签订当场撕毁；为防止动迁时发生纠纷，2006年11月28日双方再次签订合同，后双方按约履行，根据该份合同约定原告自愿放弃动迁补偿，故原告诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。对于补偿协议中约定的款项，除被保全的120万元外，剩余钱款已全部支付到位。第三人上海市青浦区香花桥街道办事处述称：原、被告之间的纠纷与第三人无关，第三人仅对被告进行拆迁补偿。对于原、被告之间的租赁关系第三人不清楚。第三人仅对房屋的合法权利进行拆迁补偿，系争房产主要涉及高压线的搬迁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告是否应享有动迁利益审理中，原告表示对双方签订的三份租赁合同的真实性均无异议，但实际履行过程中双方租期和租金是按照2006年4月15日来确定的，且与2006年11月15日��赁合同约定相同，故其应享有动拆迁补偿。被告亦表示对三份租赁合同的真实性无异议，双方实际履行的是2006年4月15日签订的租赁合同，但2006年11月15日的合同从未履行，11月28日双方重新签订了租赁合同，故原告不应享受动迁利益。本院认为，双方当事人对三份租赁合同的真实性均无异议，本院予以确认。从法理上讲，双方当事人在自愿平等的基础上达成的多份协议，均对当事人产生约束力，当各份合同对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同目的，可根据合同成立的时间先后确定以后一份合同确定的内容为准。但在本案中，双方对为何会就同一厂房签订三份租赁协议各执一词，且均无法提供相应证据佐证，故应结合双方陈述并根据实际履行的义务来确定双方实际履行的是哪份合同。经庭审查明，被告厂房交付时间为2006年5月1日��系争厂房面积为1,310平方米、租金支付方式为前三年11.5万元、自2008年起每年递增5%左右，可以得出原、被告是根据2006年4月15日租赁合同履行各自的主要义务，故本院认定双方实际履行的是2006年4月15日租赁合同。该合同中未对原告是否应享有动迁利益进行明确约定，但根据公平原则，原告应享有相应的动迁补偿利益。2、原告应享受的动迁补偿利益如何确定原告主张入驻后发现被告处用电是从其他厂房拖线过来的，且有多家公司共用，生产使用不便，故原告自行申请了90KVA的电力设施，并由电力部门装配完成，原告支付了相应的工程费、开关费等费用；根据动迁协议及评估报告，其应享有的动迁利益包括可恢复使用机器设备补偿、无法恢复使用机器设备补偿、停产停业补偿。其中根据上海东洲房地产估价有限公司初评报告显示，原告名下所有的无法恢复使用机器��备包括电线(25平方)216米、配电箱8个、新喷涂流水线(含2套烘房、太仓富欣涂装设备有限公司产)1套、旧喷涂流水线1套、柴油炉(流水线)1台、燃煤炉(流水线)2台、立式明火蒸汽锅炉(LHG-0.09-AIII/0.2T/H)1台、配电板32块、总配电板1块、水泥电线杆(7米)3根、电线(16平方)1,153米、全厂电力90KVA，评估值共计551,027元；可恢复使用机器设备包括太阳能热水器(20根)2台、空调4台、喷漆净化台3套、电子称(DSD-100)1台、电话2门、宽带1户、闲置燃煤炉2台、空压机4台、储气罐(1立方)3台、空气冷冻干燥机(DSR-30A)2台、冰箱3台、螺杆空压机(MAM-880、德斯兰)2套、抛丸机3台、电动葫芦(3吨)3台、电动葫芦(2吨)1台、通风机4台、冷水空调2台、喷漆台1台、叉车(3吨)1辆、液压叉车3台、存货物资1批、搬运车30车，搬迁费共计47,425元。但根据2016年1月15日最终的评估报告显示，除上述财产外，原告名下可恢��使用机器设备还应包括无动力通风帽18只、无法恢复使用机器设备包括净化池(12*2*1.5)36立方米、喷砂净化回收设备1套，故综上原告应享有的无法恢复使用机器设备补偿应为734,275元，可恢复使用机器设备补偿应为53,818元。另原告主张租赁合同终止时间为2016年4月30日，但因系争厂房动迁，原告于2016年3月15日左右提前搬离，且在此之前为动迁也做了相应的准备，存在停产停业损失。根据评估报告显示每平方米补偿单价为350元，原告承租的主厂房1、辅助厂房2、主厂房2、门卫房、主厂房5共计面积为1,310平方米，故原告应享受的停产停业损失补偿为458,500元。为证明其主张，原告提供支票存根、发票作为证据，并表示对无动力通风帽、净化池、喷砂净化回收设备归其所有的主张无证据提供。被告对原告提供的证据不予认可，同时针对原告的主张认为，对原告享有初评明细表��载明的设备名目无异议，但正式评估报告中载明的通风帽、净化池及喷砂净化设备不属于原告，因评估时在章堰村XXX号场地内经营的企业有三家，除原、被告外还有一家企业的机器设备存放在此处。其次，配电板、总配电板、水泥电线杆、电线中的部分应属被告，且原告享有的90KVA的全厂电力是将被告原有250KVA的配电设施拆除后改建的，故被告也应享有一部分。对原告承租厂房部位及面积没有异议，但是停产停业损失计算面积是按照批复面积1,960平方米计算，故不应按照承租面积计算停产停业损失。另外，即使原告陈述的上述事实存在，原告也已经于系争厂房动迁前的2016年3月25日将全部机器设备搬离，不再经营，故不存在原告主张的上述损失。为证明其主张，被告提供2002年8月3日其与青浦区重固镇章堰村民委员会签订的协议书、燕南村村民委员会情况说明作为证据。原告对被告提供的上述证据不予认可。针对双方当事人的主张，本院认证如下：被告对原告提供的初评报告中载明的原告名下机器设备名目无异议，比对2016年1月15日评估公司出具的最终评估报告，除原告主张的通风帽、净化池、喷砂净化回收设备未在终评报告中显示外，其他均在列。原告对通风帽、净化池、喷砂净化回收设备属其所有的主张未提供证据予以证明，且被告不予确认，故本院不予认可，本院认定原告名下机器设备应为初评报告明细中载明的项目。被告主张上述设备中部分属其所有，但其提供的证据不足以证明其主张，本院确认上述设备属原告所有。系争厂房评估及动迁均发生在原、被告双方租赁期内，基于本次动迁相关单位对原告名下机器设备进行了评估，故原告应享有其名下机器设备(包括可恢复使用及不可恢复使用机器设备)的相应补偿；原告于��赁期内搬离系争厂房，肯定存在一定的停产停业损失，故应享有相应的停产停业损失补偿。综上，本院认为：针对机器设备补偿，结合初评及终评报告，本院确认原告应享有的可恢复使用机器设备补偿为53,242元、不可恢复使用机器设备补偿为708,097元；针对停产停业损失补偿，审理中双方当事人对原告承租的房屋坐落、面积均无异议，原告亦以此面积1,310平方米作为其停产停业损失的计算基数。但终评报告显示，停产停业损失计算标准为350元/平方米、确认停产停业损失的计量建筑面积为1,960平方米，而并非以实际建筑物建筑面积2,426.30平方米，故原告以实际租赁面积来计算停产停业损失有失公平。考虑到系争厂房动迁肯定会给原告造成停产停业损失，结合原告承租面积与实测总面积比例、原告搬离及实际动迁实施时间等因素，本院酌定原告因系争厂房动迁应享有的停产停业损失补偿为30万元。综上，本院认定被告应支付原告拆迁补偿款1,061,339元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海吉地包装材料合作公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦慈惠金属制品厂拆迁补偿款1,061,339元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,019.33元，财产保全费5,000元，共计21,019.33元，由原告负担1,667.28元、被告负担19,352.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　张　分人民陪审员　　李小弟人民陪审员　　曹爱珍二〇一六年九月二十二日书　记　员　　王　菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：