（2016）苏0591民初5310号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-12-05
案件名称
宋云弟与袁栋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋云弟,袁栋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初5310号原告：宋云弟。被告：袁栋。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。原告宋云弟与被告袁栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告宋云弟、被告袁栋的委托诉讼代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋云弟向本院提出诉讼请求：1、被告支付二年租房期间的物业管理费4332元，水电费104元，小计4436元；2、被告赔偿损坏原告房屋设备设施的费用10000元；3、被告承担租房违约金15920元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告在2015年3月5日向原告承租原告位于嘉鑫坊的一间三层店面，用于开店经营，并签订了租赁合同。租房时间为2015年5月1日起至2017年4月30日止，租期两年，年租金58000元。对被告租房期间的物业管理费、水电费、违约责任等在合同中均有明确约定。今年，由于被告经营困难向原告提出要解除合同，被告在租房期间未交付过物业费，只交纳过部分水电费，为此双方发生纠纷，并经社区调解委员会调解，双方就租赁合同的解除等事宜达成调解协议。协议签订后，被告并未依照约定履行相应义务，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告袁栋辩称：第一，2016年5月9日，原、被告双方在社区人民调解委员会的主持下签订了调解协议书，故双方均应当依照该调解协议的内容来处理本案所涉纠纷；第二，对于原告诉请第一项中的水电费被告没有异议，物业费原告应当出示物业费金额的计算依据，比如物业费发票或物业服务合同等，同时还应当扣除被告在原告处的2000元押金；第三，原告所提的第二项、第三项及第四项诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回。本院经审理查明的事实如下：2015年5月1日，原、被告双方签订《商品房租赁合同》一份，约定被告向原告租赁嘉鑫坊的房屋，租期为自2015年5月1日至2017年4月30日止，年租金为58000元。合同第5条约定：“甲方（原告）将房屋交给乙方（被告）后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的门市后，乙方不得破坏已装修部分及房屋构架”。2016年5月，原、被告双方因上述房屋租赁合同的解除及后续事项处理产生纠纷，在苏州工业园区胜浦街道市镇社区的主持下，原、被告双方于2016年5月9日达成了《调解协议书》，其中约定：“1、当事人双方同意解除房屋租赁合同，解除时间为2016年5月1日。2、承租方同意在2016年5月20日之前把在租赁期间两年的物业管理费以及水电费自觉交掉。3、出租方原来收取承租方的押金伍仟元整（5000）同意在2016年5月20日前待承租方把所有费用交掉后，退还承租方押金两千元整（2000）。还有三千元整（3000）作为承租方的违约金。4、双方通过调解对房屋租赁纠纷就此了结，今后不再纠葛。”另查明：庭审中，原、被告双方确认被告尚欠原告的水电费金额为104元，两年的物业费金额为4332元，被告在租赁时交纳的5000元押金仍在原告处。另外，双方还确认，涉案租赁房屋的交付是在签订《调解协议书》之后，原告称被告向其实际返还的租赁房屋地板、镜子、地砖、台盆均有一定程度的破坏，原告还称其当时口头同意被告对于其自身装修的部分可以拆走，但要求不能破坏房屋的基础结构。经与原、被告双方核实，双方确认涉案租赁房屋的二楼系被告袁栋装修，但二楼的台盆系原告所有，一楼的地砖系原告铺设，一楼的其他物品系原告添置。根据原告提交的照片及原告的陈述，被告破坏了二楼的地板及台盆，一楼的镜子及部分地砖也有不同程度的损坏。被告称其在房屋返还前，对其自身装修的部分设施进行了相应拆除，由于拆除的工人不甚专业确实有部分装修设施在拆除中被损坏，但这些设施除了一个台盆以外其他的设施均为被告方添置，因此被告无须对此予以赔偿。以上事实有《商品房租赁合同》、《调解协议书》、照片等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原、被告双方之间原存在房屋租赁关系，双方因该合同的解除等事项发生纠纷后在人民调解委员会的主持下达成了《调解协议书》，该调解协议书系双方真实意思表示且经人民调解机构见证，故该协议合法有效，对于原、被告双方均具有相应的法律约束力。根据该调解协议的约定，被告袁栋应向原告支付水电费及两年的物业费，该两项费用的金额在庭审中双方共同确认为4436元，另协议还约定对于被告在原告处的押金5000元，其中的2000元用作抵扣上述费用，故根据协议约定折抵后，被告袁栋还应向原告支付水电费及物业费的差额为2436元。至于原告主张的房屋租赁的违约金，调解协议中已经明确该违约金金额为3000元，且系从原告已交纳至被告的5000元房屋押金中直接扣除，由于上述押金原告并未退还被告，故该3000元违约金由原告直接从上述5000元押金中予以抵扣无须再返还给被告。至于原告主张的被告破坏租赁房屋装修而导致的损失，原告在庭审中也称其曾口头同意在房屋交接时由被告拆除其自己装修的部分，但不能破坏房屋的基础结构，而根据原、被告双方的陈述及原告提交的照片，被告在房屋交付前除了拆除了自行装修的部分设施，但也损坏了原告装修的部分地砖与台盆，加之该拆除及房屋交付的时间均发生在双方签订《调解协议书》之后，对于该部分损失的处理也未包括在上述调解协议的内容之中，因此根据双方租赁合同的约定、双方对于装修拆除所达成的口头协议，以及被告作为承租方在返还房屋时应当秉承诚实信用原则合理拆除相关设施设备，对房屋造成不必要损坏的，被告应对该部分损失进行合理赔偿。由于涉案的租赁房屋已经重新出租且重新装修，故对于上述损失的金额本院依照原告提交的照片等证据酌情认定为3000元。综上，被告应支付原告水电费、物业费的差价2436元并赔偿损失3000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告袁栋于本判决生效之日起十日内支付原告水电费、物业费的差价2436元并赔偿损失3000元，两项费用合计为5436元；二、驳回原告宋云弟的其余诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取279元，由原告宋云弟自行负担79元，由被告袁栋负担200元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告袁栋负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 陈新雄二〇一六年九月二十二日书记员 姚海燕 微信公众号“”