（2016）云民终526号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2018-07-21
案件名称
曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司与曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司,曲靖明珠集团投资开发有限公司,曲靖华庭房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）云民终526号上诉人（原审原告、反诉被告）:曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区建宁东路中段。法定代表人:张利昆，该公司董事长。委托诉讼代理人:蒋俊刚，云南精茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人:董瑞红，女，汉族，1964年8月1日生，系该公司财务总监，住曲靖市麒麟区。代理权限：一般授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:曲靖明珠集团投资开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区环东路北段。法定代表人:廖高周，该公司执行董事。委托诉讼代理人:莫江，云南恒序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:曲靖华庭房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区环东路北段。法定代表人:廖含，该公司执行董事。委托诉讼代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司（以下简称艾维克公司）因与上诉人曲靖明珠集团投资开发有限公司（以下简称明珠公司）及上诉人曲靖华庭房地产开发有限公司（以下简称华庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2015）曲中民初字第343号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭审理了本案，上诉人艾维克公司的法定代表人张利昆及委托诉讼代理人蒋俊刚、董瑞红，上诉人华庭公司的法定代表人廖含，上诉人明珠公司及华庭公司的共同委托诉讼代理人莫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾维克公司上诉请求：1、撤销原判第二、三、四、五项；2、由明珠公司、华庭公司返还保证金200万元；3、由明珠公司、华庭公司赔偿损失8652676.69元；4、全部诉讼费由明珠公司、华庭公司承担。事实及理由：1、明珠公司、华庭公司在签订合同时没有通过消防验收（签订合同17个月后才通过），且工程交付使用所必须的规划验收和工程竣工验收至今未通过，在履行合同过程中艾维克公司多次催促没有结果，未竣工验收的房屋不得交付使用是法律强制性规定，一审判决未认定对方的违约责任。明珠公司、华庭公司将依法不得投入使用的房屋出租，并且规定只能用于五星级酒店经营管理还要让艾维克公司承担支付租金错误。明珠公司、华庭公司口头答辩称：本案合同解除的根本原因是对方违约，明珠大楼已通过消防验收可以使用，竣工验收备案证明现已取得，但不是房屋不可使用的法定事由，对方主张的损失与本案无关不应得到支持。明珠公司、华庭公司上诉请求：1、撤销原判第一、二、五项（二审庭审中变更为撤销原判二、五项）；改判由艾维克公司支付第一年的租金及管理费410万元及违约金599.4万元（二审庭审中变更为399.4万元），并支付2015年11月10日起至实际解除租赁合同期间的租金410万元；2、一、二审诉讼费由艾维克公司承担。事实及理由：1、本案解除合同的原因是艾维克公司没有能力继续履行合同，并不是出租人违约，出租人同意解除合同是基于艾维克公司不具有实际履行合同的能力，因合同目的不能实现的情况下出租人才同意解除合同。2、一审判决以租赁房屋仍未竣工验收为由，作为其承担解除合同所造成损失的相应责任有失公平，一审判决混淆了工程“竣工验收”和“竣工备案”的法律概念,涉案租赁标物在双方签订《租赁合同》时，已具备主体、水电、消防通道等完工的条件，并于2014年8月19日该工程项目由建设单位组织设计、施工、监理、勘察质量监督部门等进行竣工验收，房地产交付使用的惯例和法定条件，是经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，验收备案表是否取得不是房屋交付的法定条件，一审法院以未竣工验收为由认定其承担解除合同50%责任是错误的。3、《租赁合同》生效的时间是2012年11月9日，应在2014年11月10日支付第一年的租金410万元，艾维克公司未支付应承担每天千分之四的违约金399.4万元，一审判决让其分担租金损失410万元的50%及承担艾维克公司装修损失的50%，违反《租赁合同》的约定。艾维克公司口头答辩称：2014年7月25日其向明珠公司、华庭公司发出工作联系函要求在三日内提供竣工验收资料，但明珠公司、华庭公司未提供，其履行了通知的义务，有权行使合同解除权，双方签订的合同于2014年7月25日解除，此时还在合同免租期，其不应承担支付租金的义务，一审判决让其承担年租金的50%是错误的。艾维克公司向一审法院起诉请求：1、解除2012年11月9日签订的《租赁合同》；2、由明珠公司、华庭公司返还保证金200万元；3、由明珠公司、华庭公司赔偿经济损失8652676.69元；4、全部诉讼费由明珠公司、华庭公司承担。明珠公司、华庭公司反诉请求：1、继续履行2012年11月9日签订《租赁合同》；2、由艾维克公司按《租赁合同》约定支付第一年租金及管理费410万元及承担违约金399.4万元；3、由艾维克公司支付水电费2238.70元。一审法院认定事实：华庭公司在曲靖市职教中心纵一路与横二路交汇处投资建设明珠大厦（楼）工程项目，该工程项目于2009年10月14日获得云南省曲靖市发展和改革委员会曲发改投资备案[2009]024号《投资项目备案证》，于2009年11月10日取得曲靖市建设局颁发的地字第530300200900093号《建设用地规划许可证》，于2010年9月8日获得曲靖市建设局颁发的建字第530300201000075号《建设工程规划许可证》，于2010年10月25日获得曲靖市建设局颁发的编号为530300200911160101号《建筑工程施工许可证》，明珠公司、华庭公司在经相关国家管理机关审批后投资建成明珠大楼。2012年11月9日，艾维克公司与明珠公司、华庭公司签订《租赁合同》，约定由艾维克公司承租明珠公司、华庭公司位于曲沾大道职教园中心明珠广场约35555平方米的明珠大楼，用于五星级酒店经营，明珠公司、华庭公司在完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司，并具备主体完工、水电完工、消防及通风工程完工、主供排水、主供电力完工、道路完工、电梯安装完工。质量须符合法定验收的标准，明珠公司、华庭公司须向艾维克公司提供有关证件及资料复印件；租赁期限为2012年11月9日至2029年11月9日，共计l7年，分为两个阶段，第一阶段2年为酒店装修及筹备期，此阶段免收租金及管理费；第二阶段15年为酒店经营期，采取先交费后使用的原则，每5年为一个计费租赁期，第一个计费租赁期每年租金及管理费410万元，第二个计费租赁期每年租金及管理费460万元，第三个计费租赁期每年租金及管理费510万元。艾维克公司于合同生效后第二年结束之次日起向明珠公司、华庭公司一次性支付第一年的租金及管理费410万元。若逾期交付，按当年应交租金及管理费总额每日4‰的标准支付逾期付款违约金，若逾期达30天，则构成根本违约。艾维克公司于合同生效后5个工作日内向明珠公司、华庭公司交纳保证金200万元，若无违约，可转为租金和管理费。若有违约，可作为违约金和赔偿金。若艾维克公司不能在免租期届满前开业，或经营三年后，仍然未能通过酒店行业认证为挂牌五星级酒店，须向明珠公司、华庭公司支付50万元的违约金。合同签订后，艾维克公司按约定向明珠公司、华庭公司支付了200万元的保证金，并于2013年5月接管租赁房屋，并在租赁房屋中装修了办公室及酒店样板间，其中办公室装修造价款为600943元，酒店样板间装修造价款为783566.48元，合计1384509.48元。双方在履行合同的过程中产生纠纷，艾维克公司对办公室装修中能拆除的价值共计为57276元的物品,即窗帘（9600元）、灯具（35494元）、夹画及雪弗板（9998元）和地插（2184元）进行了拆除，并由其自行保管被拆除物品；对样板间装修中能拆除的价值为37821元的物品，即坐便器、龙头、毛巾架和沙发等进行了拆除，并由其自行保管拆除物品。艾维克公司使用明珠大楼水电共欠水电费2238.70元。明珠大楼于2014年4月1日经曲靖市公安消防支队进行综合评定，认定工程土建消防工程验收复验合格，至今未经竣工验收。因在履行合同的过程中双方意见分歧，双方以函件的形式进行交涉，但未能达成一致意见。一审法院认为，由于华庭公司所建明珠大楼系经相关国家管理机关审批并在取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下投资建成，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，故双方签订的《租赁合同》合法有效。艾维克公司表示因投资建成五星级酒店需要巨额资金现已不具有继续投资的能力，明珠公司、华庭公司表示基于艾维克公司不具有履行合同的能力并致合同目的不能实现，因而同意解除《租赁合同》。故对艾维克公司请求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。双方《租赁合同》约定“明珠公司、华庭公司在完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司，并具备主体完工、水电完工、消防及通风工程完工、主供排水、主供电力完工、道路完工、电梯安装完工；质量须符合法定验收的标准；明珠公司、华庭公司须向艾维克公司提供有关证件及资料复印件”，艾维克公司系在明知租赁房屋明珠大楼工程尚未经过竣工验收的情况下与明珠公司、华庭公司签订《租赁合同》，并对租赁房屋进行装修投资和向明珠公司、华庭公司支付保证金。且艾维克公司未举证证明租赁房屋明珠大楼未经竣工验收已导致租赁房屋无法使用的事实。《租赁合同》，约定明珠公司、华庭公司须向艾维克公司提供有关证件及资料复印件，但并未明确证件和资料的具体名称，故艾维克公司提出系明珠公司、华庭公司未向其提供租赁房屋的相关验收资料和手续而导致其不能使用租赁房屋的主张不能成立。故艾维克公司对因解除《租赁合同》所造成的损失依法应承担相应的责任。双方于2012年11月9日签订《租赁合同》，至今已三年有余，明珠公司、华庭公司出租给艾维克公司的明珠大楼仍未经竣工验收，超出了艾维克公司在签订《租赁合同》时对租赁房屋竣工验收时间所期盼的合理期限，故明珠公司、华庭公司对因解除《租赁合同》所造成的损失依法亦应承担相应的责任。艾维克公司主张租赁房屋办公室装修投资600943元，酒店样板间装修投资934971.69元。明珠公司、华庭公司对此提出异议，但又不申请工程造价评估鉴定，艾维克公司亦不愿意申请鉴定。基于艾维克公司对租赁房屋办公室和样板间进行装修的事实客观存在，艾维克公司并能提供其他证据予以印证，故确认艾维克公司对租赁房屋办公室装修造价为600943元。艾维克公司认可对办公室装修后能拆除的物品已由其拆除，并由其自行保管。同时提出灯具未完全拆除，但又不能确定未拆除部分灯具的价值，依法应由其承担举证不能的法律责任。故对艾维克公司拆除的办公室装修物品相应价款57276元，应予以扣减，扣减之后为543667元（600943元-57276元）。艾维克公司对酒店样板间装修的造价款，根据艾维克公司提交的《帝罗酒店室内装修工程合同》在“合同价款”项下的约定，每层标间11间，套房1间，标间每间装修价款为130117.10元，套房每间价款为265056.01元。艾维克公司称，其在租赁房屋七层、八层装修样板间标间和套房各1间，七层装修支付装修款527258.32元，八层装修支付装修款388393.37元。由于其主张的七层装修款527258.32元与艾维克公司提交的《帝罗酒店室内装修工程合同》中约定的装修价款395173.11元(130117.10元+265056.01元)差距过大，不符合常理，确认七层样板间装修价款为合同约定的388393.37元。艾维克公司主张八层装修款388393.37元，与合同约定基本相符，并能与艾维克公司提交的其他证据相印证，予以确认。但对艾维克公司认可的样板间装修后其拆除并由其自行保管物品的相应价款37821元，应予以扣减，扣减之后艾维克公司装修样板间的实际工程造价款为745745.48元（395173.11元+388393.37元-37821元）。在明珠公司、华庭公司不同意对装修房屋进行使用的情况下，艾维克公司装修办公室和样板间的实际装修造价款1289412.48元（543667元+745745.48元），系艾维克公司因合同解除造成的经济损失。艾维克公司主张的广告宣传费50万元、贷款利息3339963元等共计7116762元（8652676.69元-1535914.69元）的投资损失，即使具有真实性，亦因该类项目投资没有对租赁房屋明珠大楼形成实物附合，在艾维克公司不能举证证明实现租赁房屋的正常使用必须进行该类投资的情况下，该类项目投资损失应视为艾维克公司单方的风险投资行为造成的损失，应由其自行承担，不应认定为因合同解除造成的艾维克公司的经济损失。《租赁合同》约定，艾维克公司应于2014年11月10日向明珠公司、华庭公司支付第一个计费期中第一年的房屋租金410万元，因《租赁合同》解除，致艾维克公司不能按《租赁合同》的约定向明珠公司、华庭公司给付该410万元的租金，进而致明珠公司、华庭公司因合同解除造成410万元的租金损失。由于双方对导致《租赁合同》解除的过错相当，对解除《租赁合同》所造成的经济损失负有同等的责任，依法相互不再另行承担违约责任，但对解除《租赁合同》造成的经济损失依法应平均承担，由明珠公司、华庭公司赔偿原告装修损失644706.24元（1289412.48元÷２），由艾维克公司赔偿明珠公司、华庭公司租金损失205万元（410万元÷２）。艾维克公司使用租赁房屋水电应向明珠公司、华庭公司支付相应的水电费2238.70元。合同解除后，明珠公司、华庭公司依法应退还艾维克公司向其交纳的保证金200万元。故艾维克公司应给付明珠公司、华庭公司经济损失及水电费，在扣除明珠公司、华庭公司退还艾维克公司的保证金200万元后，尚应给付明珠公司、华庭公司52238.7元（205万元+2238.70元-200万元）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条的规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司与被告（反诉原告）曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司2012年11月9日签订的《明珠大楼酒店项目招商引资租赁合同》；二、由被告（反诉原告）曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告（反诉被告）曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司租赁房屋装修损失款644706.24元；三、由原告（反诉被告）曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司于本判决生效后30日内给付被告（反诉原告）曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司房屋租金损失及水电费共计52238.7元；四、驳回原告（反诉被告）曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曲靖明珠集团投资开发有限公司、曲靖华庭房地产开发有限公司的其余诉讼请求。上述第二、第三项相抵，被告尚应给付原告592467.54元（644706.24元-52238.7元）。本诉案件受理费85716元，由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司承担64436元，由曲靖明珠集团投资开发有限公司和曲靖华庭房地产开发有限公司承担21280元；反诉案件受理费34237元，由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司承担8678元，由曲靖明珠集团投资开发有限公司和曲靖华庭房地产开发有限公司承担25559元”。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，艾维克公司提交以下证据：《承诺书》、照片、图纸，欲证明华庭公司未按经审核批准的建设工程规划施工，房屋自今尚未完工，根本无法验收。明珠公司、华庭公司质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，不认可艾维克公司的证明目的，建设工程未建塔顶，也是向建设规划部门报批同意的，2014年建设单位组织验收，有验收行为，现未办理竣工验收是事实，原因是华庭公司承建的另一小区与政府未达成一致意见。明珠公司、华庭公司提交以下证据：1、2014年12月29日《工程竣工验收报告》（复印件）、《竣工验收备案表》（复印件），欲证明涉案的房屋已通过部分验收；2、照片，欲证明艾维克公司对承租的房屋装修后已拆除；3、《建设工程质量检查报告》（勘察）、《建设工程质量检查报告》（设计）、《建设工程质量检查报告》（施工）、《建设工程质量检查报告》（监理），欲证明涉案工程在质量监督部门的参与下进行验收，工程质量合格，验收报告已提交质量监督部门；4、《云南省建设工程档案初验认可证》，欲证明2014年8月13日将经过初验基本符合要求的工程竣工档案资料，提交曲靖市建设档案管理处备案；5、《申请》，2016年8月5日华庭公司向曲靖市质量监督提出申请要求出具证明，该质量监督站认可涉案的大楼验收合格；6《申请》，证明2016年8月8日华庭公司向曲靖市规划局提出申请要求出具证明，该规划局认定工程内部装修不属于规划行政许可和审批的事项。艾维克公司质证认为，证据1无原件，无勘察、设计、施工监理单位签字，不能证明工程已经过验收合格。证据2没有拍摄已装修部分，不予采信。证据3、4、5、6不是法律意义上的验收，不是那家单位出具证明就可以证明验收合格，涉案的房屋自今未验收合格，虽然内部装修不属于规划部门管理的范畴，但在租赁物门头要挂酒店名称的字样，需经验收合格的房屋规划局才批准。对双方当事人提交的证据，本院将结合争议焦点综合予以评判。结合诉辩双方的主张，本案争议的焦点问题是：1、艾维克公司要求明珠公司、华庭公司赔偿装修等各项损失8652676.69元是否有事实及法律依据；2、明珠公司、华庭公司要求艾维克公司支付租金410万元及违约金399.4万元是否有事实及法律依据。（一）关于艾维克公司要求明珠公司、华庭公司赔偿装修等各项损失8652676.69元是否有事实及法律依据的问题本院认为，第一、《最高人民法院的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。本案，明珠公司、华庭公司所建的明珠大楼系经有关部门审批，并取得《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》的情况下投资建成，艾维克公司与明珠公司、华庭公司签订《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并符合上述法律的规定，故双方签订的《租赁合同》合法有效。艾维克公司起诉主张解除合同，一审诉讼中，即2016年2月17日经一审法院向明珠公司、华庭公司询问，明珠公司、华庭公司明确表示同意解除合同，故双方签订的《租赁合同》于2016年2月17日予以解除，对解除《租赁合同》，双方无异议，本院予以确认。艾维克公司主张明珠公司、华庭公司违反合同约定，租赁的房屋至今未竣工验收合格，未经竣工验收的房屋不得交付使用是法律强制性规定，更不能作为五星级酒店使用，明珠公司、华庭公司应赔偿装修等各项损失8652676.69元。本院认为，双方签订的《租赁合同》，约定:明珠公司、华庭公司将明珠大楼租赁给艾维克公司，并保证符合法律法规等规定”，提供符合法律法规规定的租赁物是明珠公司、华庭公司的法定义务，从双方签订《租赁合同》至今三年有余，明珠公司、华庭公司出租给艾维克公司的明珠大楼至今未经过竣工验收，二审中，明珠公司、华庭公司提供证据不符合竣工验收的法定条件，不能证明明珠大楼现已经过竣工验收合格，对此，明珠公司、华庭公司存在过错。明珠公司、华庭公司在完成土建及部分设施设备建设后出租给艾维克公司，艾维克公司明知租赁物未经竣工验收合格，却自愿接收并进行装修，也存在过错。综上，涉案的房屋未经竣工验收合格，就交付使用双方均有过错，鉴于艾维克公司选择解除合同，明珠公司、华庭公司同意解除《租赁合同》，对解除合同后在租赁物上的添附由双方平均分担，鉴于出租人明珠公司、华庭公司对租赁物上的添附不愿意接收使用，支付合理对价的情况下，经一审法院释明双方对装饰装修残值不申请鉴定，基于艾维克公司对租赁房屋办公室和样板间进行装修是经明珠公司、华庭公司同意，且该事实客观存在，艾维克公司并能提供装修合同，已付款凭证等证据予以印证，结合一审法院经现场查看后认定艾维克公司对租赁房屋办公室、样板间装修造价1289412.48元，由明珠公司、华庭公司承担50%为644706.24元，并无不当，至于艾维克公司主张在租赁物之外装修费117200元、广告费50万元、贷款利息3339963元、人员工资损失1524129元、其他损失35470元，均不是对租赁房屋形成的添附，应视为艾维克公司投资行为所造成的风险，其损失自行承担，一审法院不予支持，并无不当，艾维克公司该上诉理由不能成立。综上，明珠公司、华庭公司应支付艾维克公司装修损失644706.24元。（二）关于明珠公司、华庭公司要求艾维克公司支付租金410万元及违约金399.4万元是否有事实及法律依据本院认为，《租赁合同》约定租赁期2012年11月9日至2014年11月9日，该2年为艾维克公司装修及筹备期，免收租金及管理费，2014年11月9日至2015年11月9日的租金及管理费410万元，艾维克公司未按合同约定先交租金后使用的原则交纳，艾维克公司抗辩称2014年7月25日发出《关于要求及时提供相关资料的函》要求明珠公司、华庭公司在三天之内提交相关资料，但明珠公司、华庭公司未予提交，租赁合同予以解除，此期间属合同免租期。本院认为，因艾维克公司在履行合同过程中存在过错，艾维克公司2014年7月25日发函的行为不发生解除合同的法律后果，2014年11月9日至2015年11月9日的租金及管理费410万元，艾维克公司应予交纳，如前所述，鉴于双方在履行合同过程中均有过错，一审法院确认明珠公司、华庭公司主张的租金自行承担50%，其余50%的租金，即205万元，艾维克公司应予交纳，并无不当。同理，明珠公司、华庭公司主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。至于明珠公司、华庭公司主张2015年11月10日至解除合同时的租金，超过一审的诉讼请求，经调解未果，本院不作审理。综上，艾维克公司应支付明珠公司、华庭公司的房屋租金205万元，加上艾维克公司应支付明珠公司、华庭公司水电费2238.70元，扣除明珠公司、华庭公司应退还艾维克公司保证金200万元，艾维克公司还应支付明珠公司、华庭公司房屋租金、水电费共计52238.7元（205万元+2238.70元-200万元）。综上所述，双方当事人上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205669元，由曲靖市麒麟区艾维克酒店有限公司承担85716元，由曲靖明珠集团投资开发有限公司，曲靖华庭房地产开发有限公司承担119953元。本判决为终审判决。审 判 长 周惠琼代理审判员 刘 希代理审判员 张 萍二〇一六年九月二十二日书 记 员 许萍萍 来自