（2016）鲁07民终3076号
裁判日期: 2016-09-22
公开日期: 2016-10-31
案件名称
张维鹏与潍坊世纪阳光置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊世纪阳光置业有限公司,张维鹏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终3076号上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊世纪阳光置业有限公司，住所地：潍坊市高新区玉泉路968号。法定代表人：丁树高，总经理。委托诉讼代理人：刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹菡，山东中强（潍坊）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张维鹏。委托诉讼代理人：王亮国，山东同和恒信律师事务所律师。上诉人潍坊世纪阳光置业有限公司（以下简称世纪阳光公司）因与被上诉人张维鹏商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世纪阳光公司的委托诉讼代理人刘晓南、邹菡，被上诉人张维鹏的委托诉讼代理人王亮国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪阳光公司上诉请求：原审判决认定事实不清，判决结果错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：第一，被上诉人购买的房屋实际测绘面积与合同约定的预售面积存在差额，因被上诉人一直未补交差额房款，根据合同约定，被上诉人应支付逾期付款违约金，且上诉人可以据实延期交付房屋，不承担逾期交房违约金。第二，被上诉人未按照合同约定办理完银行按揭贷款，构成逾期付款，应承担相应的违约责任。张维鹏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。张维鹏向一审法院起诉请求：1、判令世纪阳光公司支付违约金32000元（按照已经交付的全额房款417506元×日万分之四×191天计算，现仅主张32000元）；2、诉讼费由世纪阳光公司负担。世纪阳光公司向一审法院提出反诉请求：张维鹏支付剩余购房款8707.44元并支付逾期付款违约金30827元（违约金计算至2015年11月6日，剩余违约金计算至房款付清之日）。一审法院认定事实：张维鹏与世纪阳光公司于2013年3月19日签订《商品房预售合同》一份，约定张维鹏购买世纪阳光公司开发的位于潍坊高新区玉泉路968号福源居小区1号楼3单元901号房屋，预测建筑面积为97.09平方米，单价为3976元，地下室26.23平方米，单价1200元，总价款为417506元。据实结算房款，即根据销售单价与实际测量面积进行面积差异互补价款。付款方式为在签订合同时交清首付款167506元，其余房款250000元办理按揭贷款支付。逾期付款的违约责任为：（1）逾期30日内，自应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2013年6月30日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。张维鹏分别于2012年8月14日、2013年5月27日缴纳首付款167506元及按揭贷款250000元，世纪阳光公司于2014年1月7日交付房屋。潍坊市大众房地产测绘有限公司出具的房屋测绘面积表证实，涉案房屋的实测建筑面积为99.28平方米，比预售面积增加了2.19平方米，世纪阳光公司主张张维鹏应补足房款8707.44元（2.19平方米×3976元）。世纪阳光公司主张曾在通知交房时以书面形式将交房时间和补足面积差的通知一并贴在了每户的单元门口，但未提供证据证明，张维鹏亦不予认可。上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、收款收据、测绘表等证据在案为证。一审法院认为，涉案的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。即张维鹏应按合同约定向世纪阳光公司交付房款，世纪阳光公司应按约定向张维鹏交付房屋。一、关于世纪阳光公司应否支付违约金及违约金计算标准问题。根据合同约定，世纪阳光公司应于2013年6月30日前交付房屋，但其实际交房的时间为2014年1月7日，逾期交房191天，已构成违约，应支付逾期交房违约金。对于违约金的计算标准问题，根据《商品房预售合同》约定，逾期交房违约金约按已交房款的日万分之四计算，因逾期交房191天，故违约金应计算为31897.5元（417506元×日万分之四×191天）。二、关于张维鹏应否支付预测面积与实测面积的差额房款及是否构成逾期付款并承担违约责任的问题。关于房款差额问题，合同第五条明确约定，据实结算房款，即根据销售单价与实际测量面积进行面积差异互补价款。因此，如出现面积差，应据实结算房款。潍坊市大众房地产测绘有限公司出具的面积表，该公司系具有相应资质的专业测绘机构，张维鹏虽不认可该公司出具的测绘面积结论，但未提供反驳证据，也不申请对面积进行司法鉴定，故对潍坊市大众房地产测绘有限公司出具的面积表予以认定。根据该表记载，张维鹏所购房屋的实测面积为99.28平方米，预测面积为97.09平方米，面积差为2.19平方米，按每平方米3976元计算，计款8707.44元，该款应由张维鹏支付给世纪阳光公司。关于张维鹏是否逾期付款的问题。张维鹏的付款时间并不违反《商品房预售合同》的约定，因此，其并不存在逾期支付房款的情形。关于多出的面积未付款是否构成逾期付款，因面积的测量系由世纪阳光公司委托相关机构进行，在面积确定后，世纪阳光公司应通知张维鹏并告知结算房款，但因世纪阳光公司并无证据证明其已通知张维鹏交纳多出面积的房款，因此，世纪阳光公司主张张维鹏逾期付款，没有事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、世纪阳光公司支付张维鹏逾期交房违约金31897.5元；二、张维鹏支付世纪阳光公司房屋面积差价8707.44元；三、上述第一、二项相抵后，世纪阳光公司还应支付张维鹏23190.06元，于判决生效后十日内付清；四、驳回张维鹏的其他诉讼请求；五、驳回世纪阳光公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费600元，由世纪阳光公司负担；反诉案件受理费394元，由张维鹏负担60元，由世纪阳光公司负担334元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于面积差异需要补交的房款以及与此相关的违约责任问题。涉案房屋实测面积大于预售面积，买受人张维鹏依约应补交面积差异房款，但是该房款世纪阳光公司应在房屋面积确定后及时通知张维鹏交纳，对于世纪阳光公司主张其已在单元门口张贴书面通知的事实，因张维鹏不予认可，世纪阳光公司未提交充分证据证明，世纪阳光公司通知补交房款的事实证据不足。虽然《商品房预售合同》约定，买受人未付清全款出卖人可以据实延期交房，但因世纪阳光公司不能证实面积差异房款张维鹏未按约定时间交纳，故世纪阳光公司依此主张应免除其逾期交房的违约责任，事实依据不足。同理，世纪阳光公司请求张维鹏承担面积差异房款相应的逾期付款违约金事实依据亦不足。2、关于张维鹏就银行按揭贷款是否逾期支付的问题。世纪阳光公司并未提交有效证据证明银行贷款迟延系因张维鹏提交按揭贷款手续不齐全所致，且双方签订的《商品房预售合同》中并没有明确约定银行按揭贷款到位的具体时间，故世纪阳光公司主张银行按揭贷款延迟到位应归责于张维鹏并由张维鹏承担逾期付款违约责任，事实依据不足。综上，一审判决对世纪阳光公司应承担的逾期交房违约金、张维鹏应补交的房款等认定正确，对于世纪阳光公司反诉主张的逾期付款违约责任未予认定亦符合本案事实。本院认为，世纪阳光公司上诉请求免除或降低其应承担的逾期交房违约金、判令张维鹏承担银行按揭贷款的逾期付款违约金及面积差异房款的逾期付款违约金，事实依据不足，依法不予支持。综上所述，世纪阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1368元，由上诉人潍坊世纪阳光置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹 义代理审判员 张 敏代理审判员 李丹华二〇一六年九月二十二日书 记 员 田 然