（2016）苏01民终5938号

裁判日期: 2016-09-22

公开日期: 2016-10-31

案件名称

潘琦与陈保萍、南京世茂房地产开发有限公司、世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘琦,陈保萍,南京世茂房地产开发有限公司,世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终5938号上诉人（原审原告）：潘琦，女，1989年5月3日生，汉族。上诉人（原审原告）：陈保萍，女，1964年10月9日生，汉族。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李明，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京世茂房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号。法定代表人：许荣茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶，该公司职工。原审第三人：世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司，住所地南京市鼓楼区南通路99号。负责人：吕小昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋银库，该公司职工。委托诉讼代理人：倪路，该公司职员。上诉人潘琦、陈保萍因与被上诉人南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）、原审第三人世茂天成物业服务集团有限公司第六分公司（以下简称世茂天成物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘琦、陈保萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持潘琦、陈保萍的一审诉讼请求；2.由世茂房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定录音真实性无法确认的事实错误。一审庭审中，被上诉人世茂房地产公司对其客服部经理张莹和销售部赵蓉蓉的录音内容真实性不持异议。所以张莹和赵蓉蓉的录音是真实性可以确认的。原审第三人世茂天成物业公司对其主任倪路的录音真实性不持异议，所以倪路录音真实性也可以确认。关于被上诉人原销售人员魏丽丽的录音，因为在赵蓉蓉的那份录音中，赵蓉蓉是现场打电话给魏丽丽的，并将与魏丽丽的通话免提放出，魏丽丽的录音与赵蓉蓉的录音有可对比性，可以确定魏丽丽录音的真实性。（二）一审法院认为赠送单上名字无法确认，系认定事实错误。赠送单上的签名，上诉人原来也不知道是谁签的，为了弄清事实，房主潘祥云拿着赠送单找物业部经理倪路，倪路一眼认出其中一个是当时销售经理任弼文签的，倪路说任弼文的签名像蝌蚪文似得，印象非常深刻。魏丽丽的签名，当上诉人把赠送单给赵蓉蓉看的时候，赵蓉蓉一眼认出是前销售部魏丽丽的签字，并且现场打电话给魏丽丽且得到魏丽丽的确认。当上诉人的代理人将赠送单发给魏丽丽自己确认时，魏丽丽自己也确认了签名的真实性。（三）原审第三人持有赠送单的事实，判决书中没有认定。在原审第三人保存的房屋资料中确有一份赠送36000元物业券的赠送单。根据该份单据内容可以看出，该份单据是地产销售公司给物业公司的单据，该单据中载明了上诉人的权利。（四）以下事实有相关证据支撑且证据之间能够相互印证。1.关于赠送36000元物业券起因和数额。（1）在销售部给物业部的单子上明确说明是销售部前期制定的促销方案。（2）物业部主任倪路说有一个赠送10年车位费活动，每月300元，共36000元，说明了数额的计算方法。（3）当时的销售审核人员魏丽丽解释说，单据上的物业费是车位管理费转换而成物业管理费。（4）销售部赵蓉蓉在工作电脑（台式机）中查到有赠送36000元的活动。以上四点说明赠送36000物业券是促销活动的事实。2.销售部给物业部赠送物业券的事实。（1）交房办理入住手续时必须先交物业费才允许办理入住手续，既然已经办理入住手续，说明物业公司当时认可这份赠送单的效力。况且从2010年6月9日交房一直没有讨要物业费，同样说明物业公司认可此赠送单的效力。（2）物业公司存档里面也有该份物业费赠送单。以上两点说明销售公司已经将赠送单交付给物业公司，且物业公司认可该份单据的效力。3.赠送单上署名两人的行为属于职务行为。（1）销售房屋的行为属于职务行为，所以与销售房屋有关附随行为都属于职务行为。（2）魏丽丽与任弼文在不同的岗位上，做该岗位上应该做的工作而已，任弼文是销售岗，魏丽丽是销售控制岗，两个岗位是一个流程下的，先后由销售总监签字和销售控制审核。4.销售部给物业部的单子在当时情况下不需要盖章，虽然销售公司与物业公司是两个公司，但同属世茂集团，两个公司均认为是世茂集团下面的两个不同部门而已，所以签出的单子均以部门名义出现，部门与部门之间的交流不盖章属于情理之中的事情。综上，一审法院认定事实错误，依法应予纠正。世茂房地产公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。1.其对张莹、赵蓉蓉的录音证据真实性无异议，但该两份录音不足以证明36000元物业费赠送单的真实性。而魏丽丽的录音证据真实性无法确认。即使魏丽丽的录音是真实的，其在录音中也没有承认36000元物业费赠送单的真实性。2.赠送单仅是复印件，无论赠送单上的文字是谁签署，其对真实性不予认可。3.关于世茂天成物业公司持有物业费赠送单的事实，相关证据之间没有关联性。在赠送单的真实性无法确认的前提下，上诉人要求其依据该赠送单给予36000元物业费没有依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。世茂天成物业公司述称，请求二审法院维持原判。潘琦、陈保萍向一审法院起诉请求：判令世茂房地产公司支付物业费36000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年2月28日，潘琦、陈保萍与世茂房地产公司签订房屋买卖合同，约定世茂房地产公司将其开发建设的南京市鼓楼区南通路89号4幢3单元201室房屋出售给潘琦、陈保萍，并约定了房屋价款及支付方式、交房时间等具体内容。2010年6月9日，世茂房地产公司将涉案房屋交付潘琦、陈保萍，并由世茂天成物业公司负责办理了交房手续。世茂房地产公司入住后，因未向世茂天成物业公司支付物业费，世茂天成物业公司自2012年起持续向潘琦、陈保萍主张该费用。2015年11月9日，世茂天成物业公司将潘琦、陈保萍另案诉至南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院），要求潘琦、陈保萍支付物业费，经鼓楼法院主持调解，潘琦、陈保萍向世茂天成物业公司支付了自2009年10月1日至2015年12月31日期间的物业费。关于潘琦、陈保萍未及时向世茂天成物业公司支付物业费的原因，潘琦、陈保萍称在与世茂房地产公司签订房屋买卖合同时，世茂房地产公司承诺赠送潘琦、陈保萍36000元的物业费，并同意将该款项直接支付给世茂天成物业公司，但世茂房地产公司至今未向世茂天成物业公司支付该款项。为证明其主张，潘琦、陈保萍提供了由世茂房地产公司销售人员魏丽丽、任弼文（名字无法确认，根据潘琦、陈保萍陈述书写）签名的联系单复印件，内容为“物业部：经我部前期制定的促销方案确定，我部赠送客户陈保萍购买的南京世茂滨江新城4号楼3单元201室36000元的物业管理费，烦请通知物业管理公司配合该户业主办理相关手续，我部将在最快时间给予补交物业券。”世茂房地产公司对该证据的真实性不予认可，世茂天成物业公司亦无法确认该联系单的内容是否属实。为佐证该联系单的真实性，潘琦、陈保萍方另提供了其与世茂天成物业公司的工作人员倪路、世茂房地产公司客服部工作人员张莹、赵蓉蓉、世茂房地产公司销售部原工作人员魏丽丽的通话录音。世茂房地产公司认为上述录音的真实性无法确认，即使录音是真实的，也无法证明世茂房地产公司向潘琦、陈保萍作出赠送36000元物业费的事实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，潘琦、陈保萍称其主张的物业费36000元系世茂房地产公司根据其促销方案赠送的。故潘琦、陈保萍应对世茂房地产公司存在相关促销方案的事实或者世茂房地产公司同意赠送物业费36000元的事实提供证据加以证明。潘琦、陈保萍虽然提供了联系单和录音材料，但联系单仅为复印件，世茂房地产公司对该联系单的真实性不予认可，潘琦、陈保萍亦未提供其他证据证明该联系单复印件真实有效，故对联系单的真实性无法确认。关于潘琦、陈保萍提供的录音材料，其中倪路、张莹和赵蓉蓉均无法确认促销方案是否属实，而魏丽丽的录音虽然可以证明存在促销方案，但由于魏丽丽本人已从世茂房地产公司处辞职，世茂房地产公司对魏丽丽的录音真实性不予认可，潘琦、陈保萍亦未提供其他证据证明魏丽丽录音的真实性，故对于魏丽丽录音的真实性无法确认。综上，潘琦、陈保萍要求世茂房地产公司支付物业费36000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘琦、陈保萍的诉讼请求。一审案件受理费700元，减半收取350元，由潘琦、陈保萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院结合一审中当事人提交的证据认定如下：一、对于“南京世茂滨江新城销售部”出具给“物业部”的赠送单复印件，该赠送单虽然载明“南京世茂滨江新城销售部”赠送陈保萍36000元物业费的事实，但该赠送单仅有两名自然人的签名，且为复印件，不能直接证明被上诉人向上诉人赠送36000元物业费的事实。二、对于上诉人与世茂天成物业公司倪路的录音，被上诉人对该录音的真实性予以认可。从该录音中可以看出：1.当年被上诉人有过赠送10年车位费的促销活动，36000元是300元一个月，10年的车位费；2.原审第三人前期未收上诉人物业费，是因为有“单子”开过来，原审第三人才同意物业费先不交，先办手续，但被上诉人不认账。3、倪路知道上诉人于2014年找过被上诉人反映此事。三、对于上诉人与被上诉人客服部经理张莹、销售部主管赵蓉蓉的对话录音，被上诉人对该录音的真实性予以认可。从该录音中可以看出：1.张莹对赠送单上的签名人身份无法确认，但其带上诉人找到销售部赵蓉蓉；2.赵蓉蓉确认赠送单上一人的签名是前销售人员魏丽丽；3.赵蓉蓉在办公桌上的电脑里查询到上诉人家有赠送36000元的记录；4.赵蓉蓉当着上诉人的面给魏丽丽打电话询问赠送单结算的事，并表示其查的东西没有任何问题。魏丽丽的回答反映出车位管理费可以转换成物业管理费，但对财务对账情况记不清了；5.上诉人在录音中表示曾多次找过张莹，以为张莹已经解决了，现才知道张莹解决的是迟延交房的事。四、上诉人与魏丽丽的通话录音及微信记录，被上诉人以魏丽丽已经离职多年为由对该证据不予认可。从该证据中可以看出，魏丽丽确认被上诉人曾进行过送36000元物业费的促销活动，对上诉人发给其的赠送单图片上签名回复：“看到了，应该是的”，魏丽丽并未对该赠送单的形式提出异议。五、上诉人二审中提交的2016年4月10日接处警工作登记表，系为证明世茂天成物业公司资料袋中保存有物业费赠送单，但其并不能确认该赠送单是否为原件，原审第三人对其档案中保存有案涉物业费赠送单复印件一份无异议，但表示不清楚该物业费赠送单的来源，故本院对世茂天成物业公司保存有物业费赠送单复印件的事实予以确认。另查明，被上诉人在一审第二次庭审质证时提出，上诉人在2012年物业公司催缴物业费时就知道被上诉人不认可该赠送单，至今已过四年，已经超出诉讼时效。再查明，2015年11月6日，世茂天成物业公司起诉潘琦、陈保萍主张物业费。双方于2015年12月9日达成调解协议，由潘琦、陈保萍支付世茂天成物业公司2009年10月1日至2015年12月31日物业费28000元。二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人潘琦、陈保萍主张被上诉人世茂房地产公司在售房时赠送了36000元物业费，应当提供证据证明。对于上诉人提供的赠送单复印件、录音等证据，本院认为，首先，物业费赠送单虽系复印件，但在上诉人将其出示给被上诉人的销售人员张莹、赵蓉蓉看后，张莹和赵蓉蓉均未对该赠送单的形式提出异议；被上诉人的前销售人员魏丽丽亦确认该赠送单上的签名系其所签，亦未对赠送单的形式提出异议；结合原审第三人世茂天成物业公司倪路的录音，上诉人在办理收房手续时之所以未交物业费，亦正是因为有该赠送单的原故，说明原审第三人当时也是认可赠送单的形式和效力的。该赠送单是被上诉人销售部门出具给物业部门的内部函件，上诉人不可能执有原件，而赠送单上签名的另一自然人任必文（或吴义文，音译）亦系被上诉人销售人员，倪路的录音中多次提到签字像蝌蚪一样，赵蓉蓉也一口指出不是任必文本人所签，但均说明该签名的自然人是客观存在的，因此该赠送单复印件虽然不能直接证明被上诉人赠送物业费给上诉人的事实，但能够证明案涉物业费的赠送活动客观存在，赠送单符合被上诉人公司内部函件的形式要求。其次，上诉人在向被上诉人销售部门寻求解决时，在赵蓉蓉的电脑内看见了上诉人名下有赠送36000元物业费的登记并大声读出，赵蓉蓉对赠送事实并未提出异议，只表示要核实中间环节，说明赵蓉蓉的电脑内存在相应的记录是客观事实。被上诉人认可赵蓉蓉录音的真实性，在此情况下，其否认赵蓉蓉电脑内资料的真实性，应当承担举证责任，但被上诉人并未举证证明该资料存在虚假或者记载有误，故被上诉人对此应当承担举证不能的责任。赵蓉蓉的电脑保存在被上诉人处，上诉人无法进行登录，故此节事实可以印证上诉人确有受赠36000元物业费的事实。再次，魏丽丽的录音再次印证了赠送物业费的事实。被上诉人虽以魏丽丽早已离职，其无法核实为由否认魏丽丽录音的真实性，但魏丽丽曾经系被上诉人的销售人员，其签署赠送单时系履行职务行为，被上诉人有义务对魏丽丽履行职务时的行为进行确认。魏丽丽虽然离职，但从赵蓉蓉当场打电话给魏丽丽的情况来看，表明赵蓉蓉是清楚魏丽丽的联系方式的，且赵蓉蓉能够当场辩认出魏丽丽的签名，说明魏丽丽在被上诉人处工作期间必然存有多份签名记录。而从魏丽丽的陈述来看，案涉楼盘销售时在不同时期有不同的促销方案，只需核对上诉人的签约时间即可印证。魏丽丽的陈述符合客观实际，但被上诉人并未对此提出反证。被上诉人不加核实直接否认魏丽丽陈述的案件事实，依据并不充分，故本院对魏丽丽录音的真实性予以确认。最后，上诉人作为业主，其所购房屋长期处于原审第三人的管理之下，其不可能在伪造赠送单后达到逃避交纳物业费的目的，其伪造赠送单的可能性相对较低。综合上述分析，虽然上诉人提交的任何单一证据均不足以证明本案事实，但证据相互印证之后能够形成相对完整的证据链，能够印证被上诉人在售房时向上诉人赠送了36000元物业费的事实，故上诉人的上诉意见具有事实依据，本院对此予以采纳。对于被上诉人提出的诉讼时效问题，上诉人认可原审第三人于2012年时向其主张过物业费，但认为其向被上诉人反映后以为事情已经解决了，直到世茂天成物业公司起诉其交纳物业费，其才知道此事并未解决。经查，世茂天成物业公司倪路的录音中，倪路曾表示知道上诉人在2014年时就此事找过被上诉人；在赵蓉蓉的录音中，上诉人也向赵蓉蓉说，其多次找过张莹，以为张莹已经处理过了，但今天才知道解决的是迟延交付的事。从上述事实来看，上诉人在知道赠送的物业费没有落实后就多次找过被上诉人反映，而被上诉人并无证据证明其已经明确告知上诉人物业费赠送单不能兑现，被上诉人现有证据尚不能证明上诉人的主张已经超过诉讼时效，故对被上诉人此项抗辩意见，本院不予支持。综上所述，上诉人潘琦、陈保萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初503号民事判决；二、南京世茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘琦、陈保萍36000元；一审案件受理费减半收取350元，二审案件受理费700元，均由南京世茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　夏海南审判员　　刘　凡审判员　　白文虎二〇一六年九月二十二日书记员　　孙雪松来源：