（2016）皖0603民初531号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-07-07
案件名称
淮北恒通置业有限公司与纵明明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮北市相山区人民法院
所属地区
淮北市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮北恒通置业有限公司,纵明明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初531号原告：淮北恒通置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：苏少东,该公司总经理。委托代理人：许亚明，男，该公司员工。被告:纵明明，男，**，汉族，住安徽省淮北市杜集区。原告淮北恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告纵明明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托代理人许亚明到庭参加诉讼，被告纵明明经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除恒通公司与纵明明之间签订的《商品房买卖合同》；2、纵明明承担已付首付款140494元不予退还的违约责任；3、纵明明协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；4、纵明明承担本案的诉讼费用。事实与理由：恒通公司与纵明明于2013年7月7日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定纵明明购买恒通公司开发建设的恒大雅苑**6室房屋一套，纵明明应于2013年7月5日前首付房款200494元，同时到银行办理按揭支付剩余房款44万元。在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承当保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。合同生效后，纵明明将向交通银行股份有限公司淮北分行（简称交通银行淮北分行）办理了贷款，银行于2013年8月14日发放了44万元贷款。但因纵明明未按时足额偿还借款，银行于2014年12月30日扣划恒通公司保证金433933.94元，恒通公司承担了连带保证责任后，多次催促纵明明还款无果，故具状起诉。纵明明未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月7日，纵明明购买恒通公司开发建设的恒大雅苑（北区）**号房屋一套，并与恒通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第****号）,约定：房屋建筑面积110.43平方米，单价每平方米5800元，总金额640494元。在2013年7月5日前支付首付房款200494元，余款44万元应于2013年7月5日前到出卖人指定的银行办理按揭手续，并按时提供全部所需材料。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。同时，双方又签订了《合同补充协议》作为附件四，该协议约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。上述合同签订后，纵明明向恒通公司交纳首付款200494元，其中首付款6万元，由恒通公司与纵明明及金碧物业有限公司淮北分公司（以下简称金碧物业淮北分公司）协商，由纵明明向金碧物业淮北分公司借款。恒通公司认可，金碧物业淮北分公司已将借款6万元直接支付给了恒通公司，用以支付纵明明尚未支付的购房首付款，如判决解除合同，该款由恒通公司直接返还给金碧物业淮北分公司。2013年7月11日，纵明明与恒通公司就涉案《商品房买卖合同》在淮北市房地产管理局办理了备案登记。2013年8月12日，纵明明与交通银行淮北分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定纵明明向交通银行淮北分行借款44万元用于购买恒大雅苑**室，恒通公司为纵明明的上述借款提供阶段性保证担保。2013年8月14日，交通银行淮北分行向纵明明发放了该笔贷款。后由于纵明明连续三个月未按时足额还款，交通银行淮北分行遂于2014年12月30日扣划了恒通公司保证金433933.94元。本院认为，恒通公司与纵明明签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，剩余房款44万元由纵明明向交通银行淮北分行申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。交通银行淮北分行于2013年8月14日向恒通公司发放了该笔贷款，纵明明自2014年10月起连续三个月未按时足额还款，导致恒通公司承担了保证责任，为纵明明代为偿还借款本息433933.94元。合同附件约定：买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。现恒通公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因纵明明已向恒通公司支付购房款140494元，合同解除后，该款应由恒通公司退还给纵明明。纵明明向金碧物业淮北分公司借款6万元支付房款部分，应由恒通公司直接退还金碧物业淮北分公司。恒通公司起诉要求纵明明按照合同约定支付违约金140494元，因恒通公司与纵明明签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据恒通公司的实际损失情况，酌定纵明明按照总房款的5％承担违约责任，即向恒通公司支付违约金32024.7元（640494元×5％）。因纵明明与恒通公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，恒通公司要求纵明明办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告纵明明于2013年7月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第**号）；二、被告纵明明于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；三、被告纵明明向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金32024.7元，原告淮北恒通置业有限公司返还被告纵明明购房款140494元；上述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告纵明明购房款108469.3元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3110元，由原告淮北恒通置业有限公司负担2401元，由被告纵明明负担709元。公告费800元，由被告纵明明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长 孙雪薇人民陪审员 王朋诗人民陪审员 王 磊二〇一六年九月二十一日书 记 员 刘慧慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”