（2016）辽0105民初5981号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-19
案件名称
原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告刘春华物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳锦联经典生活物业管理有限公司,刘春华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十一条，第二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初5981号原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街108-4号，组织机构代码证号79847436-X。法定代表人梅建芳，系该公司董事长。委托代理人朱晓光，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。被告刘春华。委托代理人刘树林。原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告刘春华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由本院审判员年芳芳公开开庭进行审理，原告委托代理人朱晓光、被告刘春华的委托代理人刘树林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付2013年10月1日至2016年4月30日期间拖欠的物业费5081元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，对于拖欠物业费的时间及金额没有异议，这些我们能承担的起，但是我想要知道物业公司服务的内容，从2008年入住至2012年从来没欠过物业费，后来物业经理更换了十几个，物业服务走下坡路，所以才收不上物业费。我不交物业费的原因有，1、我在小区入住没有安全感，我们是封闭小区，但现在只有三个门，并且因为一楼开门市房建后门，外面人员随意出入，不是封闭小区了，高层经常发生偷盗事件，我放在地下车库的电动自行车及刷车器材丢失；2、我在小区走动没有安全感，经常被保安盘问，还受到了人身攻击，我和物业经理也说了这件事，我找到社区和派出所，后来那个保安被开除了，我还被其他保安要求查看我随身背的包，我和物业经理反映过这件事，至今没人给我进行道歉，2009年装修我新买家具进园区时，保安要求查看；3、2014年8月中旬，我在园区内物业门口被原物业工程部经理辱骂、威胁，他骂我是因为我曾经对园区进行合理化建议导致其被开除，物业办公室的承重墙被砸，我向上面反映，物业工程部经理可能因此被处理。2015年物业公司在小区张贴业主规约，其中明确记载承重墙不能破坏，但物业带头把办公室的承重墙砸坏。4、园区内的休闲设施被拆除，小区的喷泉从来未喷水，地下车库漏水，在维修车库的时候，物业公司把旁边的椅子角铁和木料拆除后也不知道如何处理，园区内有的雨水管道脱落，但物业公司把水管给卖了，到现在物业公司才对雨水管进行维修，一拖就三四年；5、物业公司在维修方面不及时，我家的窗户玻璃没加胶条造成只要有风就会响，我保修给物业，但是保修单不见了。物业给其他人家维修，我看到后找到物业和维修的人员，他们才给我维修，但是只是打了一圈的胶；6、物业公司的工作人员构成复杂，有吸毒的，有前科的，都被招到物业公司，还和给业主干活的民工发生过冲突，把民工打伤，经派出所处理罚款，之后辞职了；7、我家住在二单元居住，一楼进门处棚顶有灰吊，我找物业，但保洁人员去了二次才打扫干净；我家楼上的扶手丢了，担心孩子有危险，楼上的住户在那个地方绑了一块木头，影响美观和业主居住，物业公司派来一个叫刘建军的经理，我找了他说了这两件事，他下命令才得到解决；8、园区治安不好，2015年3月物业公司让业主把放在小区绿地的大葱拿走，给的期限是到3月8日，但在3月7日物业公司就把大葱拿走了，至今没有归还，我认为是物业公司存在偷盗行为；园区有其他业主在地下车库存放东西，找到物业公司查看录像后，找到是被其他业主拉走，后来双方私了。但是我家的电动车等物品丢失，物业公司就告诉我没有监控录像，造成我家财物受损；9、园区管理不到位。我家小区地面大部分的地砖都是方砖铺设的，但是现在很多地砖都存在破损情况，这是因为冬天物业公司扫雪不及时，物业公司的工作人员用雪橇把地砖砸坏的。而且扫雪时物业公司分片，有的人不到位，雪就没有人打扫，给业主出行造成了影响；10、消防通道处没有门，只要一刮风半地下车库都是塑料袋和垃圾；11、我们之前交物业费都是年初交，但后来物业公司在年底对于后缴纳物业费的业主反倒给予奖励，这造成了业主不缴纳物业费；12、园区内张贴了10项措施，但物业公司都没有做；13、地面下沉，把自来水水管断裂，工程队的经理把活外包给了一个捡垃圾的，这个人是没有施工资质的；14、物业公司有个员工辞职了，但物业公司又继续给他开了两个月的工资，这是物业公司拿着老百姓的钱随便用；15、物业工作人员在2015年12月份，我家插座的小螺丝掉了，我岁数大看不清就去物业维修班了，想要要个小螺丝，但物业公司人员态度蛮横，一个姓沈的人说让我滚，平白无故被辱骂。今年5月中旬，我和园区里的老年人玩扑克，后来因为天气不好我们就换到楼道内玩，刚玩一会保洁人员就过来冲我么喊，让我们滚出去。园区工作人员的这些行为，让我们业主寒心，我多次找到物业公司的总经理、大连的董事长等人，但对于物业的各种行为，他们都没有解决；16、园区内的自来水管被马路下水道的水淹了，自来水的阀门井被粪便淹没，我们赶紧和物业公司反映，从2015年10月份直到今年的4月初，我找过社区、信访办、皇姑防疫站，后来自来水公司派车派人来抽的水，他们说不是他们造成的。后来物业公司开始找掏粪车把稀的抽走，但是干的至今还留在管道内。物业公司为了找原因请原来开发商的工作人员，但是物业的工作人员也无法维修，干了两天，也维修不了，后来物业公司请自来水公司下属的工程队（当年铺设这个管道的）进行维修，他们把自来水管道漏的地方用卡子卡住了。我申请法院到皇姑区防疫监督所取证。事实上，园区内的很多事情都是我帮着办理的，如入住后没有煤气，是我帮着找问题，后来才得到解决的。园区自来水管道因为自来水公司使用不好的管子，后来我找了很多领导，园区才更换自来水管道。园区半地下车库漏水，也是我找了很多领导，最后才得到维修，维修后再也不漏了。园区内车棚里没有灯，造成自行车总丢失，这是以为物业公司不作为。经审理查明，被告刘春华系位于沈阳市皇姑区宁山中路98-1号2-4-2（建筑面积是109.26平方米）“经典生活”小区的业主。2007年6月14日，原告与沈阳锦联地产有限公司、原告三方签订《业主临时公约》。2012年9月30日，原告与沈阳锦联地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为经典生活物业小区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止。2014年8月16日，原告与沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为2014年7月27日至2014年12月9日。2016年4月9日，原告再次与沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。《业主临时公约》及《物业管理委托合同》均约定商业网点按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，《业主临时公约》签订后原告为被告所在小区提供物业服务，被告未交纳2013年10月1日至2016年4月30日期间的物业服务费。2016年9月3日经典生活小区业主委员会向黄河街道办事处出具“询问函”，要求黄河街道办事处对于珠东社区不给出具情况说明给予解释及指导。2016年9月5日，黄河街道珠东社区委员会出具“关于经典生活小区业主委员会询问函的回复函”，其中记载，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的服务合同必须经过业主大会通过（有效投票权数和面积数都要超过一半以上同意）。按照有关文件规定，召开业主大会后，业主委员会成员与物业服务企业就物业服务合同细节问题进行再次协商，达成一致意见后，形成业主大会会议决议进行公告。但因双方在讨论服务合同细节中存在分歧，在业主大会会议决议没有形成的情况下双方私自签订了物业管理服务合同。因此，社区上报材料因缺少业主大会会议决议的公告而无法备案，因此社区无法出具备案材料情况说明。上述事实，有原告提供的《业主临时公约》、《物业管理委托合同》、《询问函》、《关于经典生活小区业主委员会询问函的回复函》及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告与沈阳锦联地产有限公司三方签订的《业主临时公约》性质系前期物业服务合同，沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会与原告物业公司签订的《物业管理委托合同》生效后，该前期物业服务合同终止。原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效，该合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告按协议规定实际履行了为该小区提供物业服务的职责，被告亦享受了原告为其提供的物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费。至于小区业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》是否经过小区业主大会的决议及授权，属小区业主的内部事务，非本案审理范围，被告如认为业主管理委员会的行为违法，应依据法律规定及时、积极的形式业主的权利，被告以不可归责于物业公司的业委会内部事务主张原告无权收取物业费，本院不予采信。关于被告提出拒交物业费理由的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果”，本案中，原告应就其主张的相关事实提供证据，因案件审理过程中，原告仅就其主张的部分事实提供了证人证言，但证人未到庭接受质询，亦未共提供身份信息，本院无法确定证人证言的真实性，故对于被告主张，因其证据不足，本院不予采信。关于被告拖欠的物业费期限及数额，因被告对于原告主张的其拖欠物业费的期限及数额均无异议，故对于原告主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条一款(五)项、第十一条(五)项、第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘春华于本判决生效之日起十日内一次性给付原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司自2013年10月1日起至2016年4月30日止期间拖欠的物业费5081元；被告如逾期履行,被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘春华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员 年芳芳二〇一六年九月二十一日书记员 路 璐 来源：