（2016）浙0523民初2126号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-10
案件名称
孙贤平与安吉竹子博览园有限责任公司、王艳艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙贤平,安吉竹子博览园有限责任公司,王艳艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初2126号原告：孙贤平。委托代理人：王炳印。被告：安吉竹子博览园有限责任公司。法定代表人：李国庆。委托代理人：戴先顺。委托代理人：黄梦瑶。被告：王艳艳。委托代理人：舒洪博。原告孙贤平与被告安吉竹子博览园有限责任公司（以下简称“安吉竹博园”）、被告王艳艳房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年4月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员毛剑卫担任审判长，与人民陪审员赵德才、人民陪审员俞一杰组成合议庭，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告孙贤平的委托代理人王炳印、被告安吉竹博园的委托代理人黄梦瑶、被告王艳艳的委托代理人舒洪博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙贤平诉称，2012年9月1日，被告王艳艳与安吉竹博园订立合同，由被告王艳艳租赁竹博园景区熊猫馆处的营业房16间，2012年11月13日，被告王艳艳与原告订立《营业房租赁协议》，将其中的熊猫嘉年华两大间转租给原告经营。2015年1月13日，被告安吉竹博园因与被告王艳艳房屋租赁纠纷，发生诉讼，双方在法院的主持下达成调解协议，约定被告王艳艳于2015年7月1日前将所租赁的所有房屋腾空交还被告安吉竹博园，2015年8月18日，被告王艳艳向法院起诉原告，要求原告支付租金及违约金等，经审理，一审法院认定租赁合同有效，判决原告支付被告租金，原告不服上诉后，二审维持原判，并建议本案原告提出的损失赔偿可另行主张。原告租赁两大间店面后，经营字画及工艺品销售，收益可观，2015年，因被告安吉竹博园调整景区大门位置，对商铺进行改造，对被告王艳艳等承租户统一清理，被告安吉竹博园及被告王艳艳多次通知原告，要求原告停止营业，但双方未协商达成一致。2015年7月1日，两被告在原告不知情的情况下，擅自撬开原告承租的房屋，将店内绝大部分字画及工艺品搬走，将物品占为己有。原告认为二被告违法租赁协议的约定并违法侵害原告的财产权利，致使原告遭受巨额损失，原告诉请本院判决：1、二被告立即返还原告的字画、工艺品（祥见清单）或赔偿损失20万元（庭审中变更为162468元，缺少物品作价66260元，损毁物品96208元，合计162468元），赔偿原告其他损失4万元；2、二被告支付违约金1.5万元；3、本案诉讼费由二被告负担。被告安吉竹博园辩称，原告诉称事实与实际不符，被告安吉竹博园是与被告王艳艳发生租赁合同关系，与原告间不存在租赁合同关系，两被告于2015年7月1日通过法院调解解除租赁合同，王艳艳负有腾空并交付涉案房屋的义务，因此被告安吉竹博园没有必要去撬开涉案房屋或将物品搬离房屋，只是协助王艳艳将案涉物品搬离，并向王艳艳提供了临时放置物品的场地，且被告安吉竹博园也没有将涉案物品据为己有，曾多次通知王艳艳及原告将涉案物品搬离，原告接到通知后，始终不肯搬物品。原告要求被告安吉竹博园赔偿损失及违约金缺乏事实与法律依据，请求驳回原告对被告安吉竹博园的诉请。被告王艳艳辩称，原告的损失物品没有证据证明，且就损失物的价值也没有证据证明，其违约金的计算没有任何的依据，原告应承担举证不能的责任；据被告王艳艳了解，原告当时占用的房屋是被告安吉竹博园进行了强制腾空，且搬走了原告部分库存的货物，与被告王艳艳没有关系。原被告于2014年8月3日解除了租赁合同关系，之后应认定为原告违法占用当时的涉案房屋，原告的诉状也承认两被告多次通知解除合同，事实上2014年5月12日后双方形成的是不定期租赁合同关系，王艳艳只要进行了通知，即达成解除条件。在原告长期违法占用租房的情况下，被告安吉竹博园也有权利强制腾空房屋，相应的损失应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《孙贤平被扣押物品清单》及照片，系原告单方制作，两被告有异议，本院不予认定，原告提供的在本案调解过程中原告代理人制作的《物品被扣押移交清单》，因双方当事人系调解过程中的移交财产清点，被告安吉竹博园的工作人员签名的目的是将原告的物品顺利移交给原告，但原告并没有收下物品，因此，对原告提供的清单首部的“被扣押”及损坏、短少，以证明其物品系两被告原因短少或者损坏的证明目的及物品被两被告“扣押”的证明目的，本院不予认定。本院认定事实如下：2012年9月1日，被告王艳艳与安吉县竹博园订立合同，由被告王艳艳租赁竹博园景区熊猫馆处的营业房16间，期限自2012年9月1日至2015年8月31日。2012年11月13日，被告王艳艳与原告订立《营业房租赁协议》，将其中的熊猫嘉年华两大间（4间）转租给原告经营工艺品等，租期一年，双方约定了租金；租赁到期后，2013年11月13日，原告与被告王艳艳续订了《营业房租赁协议》。约定本次租期自2013年11月13日至2014年5月12日，租赁期限届满后，原告与被告王艳艳未再续订协议，原告继续在租赁的店面内从事经营。2014年8月3日，被告王艳艳向原告发出函件，要求原告交纳租金，腾空房屋，并将函件张贴于原告经营的店面门口，原告仍继续使用租赁的店面，未予返还租赁物。2015年1月13日，因被告安吉竹博园与被告王艳艳发生租赁纠纷，诉至本院，要求王艳艳腾空租赁房屋，支付拖欠租金，后双方经本院调解达成调解协议，约定王艳艳承租的店面房于2015年7月1日前交还安吉竹博园，双方结算了租金电费等。之后，两被告多次通知原告，要求其搬离承租的房屋，原告仍然未交还房屋，2015年7月1日，被告安吉竹博园与被告王艳艳办理了店面交接手续，包含原告使用的店面（原告主张系两被告强行进入其店内），原告遗留店面内的物品由被告安吉竹博园另外提供场所保管。2015年8月18日，被告王艳艳以本案原告拖欠其租金42800元未付，向本院起诉，本院作出一审判决，判令本案原告孙贤平给付王艳艳租金38500元，二审维持原判。之后至本案起诉前，原告未取回自己的物品，并以自己租金店面内的物品短少、损坏，要求两被告赔偿为由诉至本院，提出前列赔偿请求。在本案审理过程中，本院征得各方当事人同意，建议原告先领回自己的物品，经清点，原告代理人却制作了“孙贤平物品被扣押、短少、损坏等移交清单”，让被告安吉竹博园工作人员签字，但原告并未将自己的物品领回。本院认为，被告王艳艳将自己从被告安吉竹博园处租赁（16间店面中的）2大间店面转租给原告，并与原告订立租赁协议，原告取得了协议约定期限内对租赁店面使用、收益的权利，之后，双方续签租赁协议，将原告租期延续至2014年5月12日，之后，被告王艳艳并未再与原告续签租赁协议，原告实际使用承租房屋的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即在2014年5月12日之后，原告与被告王艳艳的租赁协议为不定期租赁合同；同时，依照该法第二百三十二条的规定，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；该法第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。本案被告王艳艳于2014年8月3日，通知原告搬离承租的房屋，应当认定被告王艳艳通知原告解除租赁合协议，原告本应在合理的期限内，返还租赁物，而无需双方（原告诉状上所称的）“协商达成一致”，原告拒绝返还租赁物的行为违反法律规定，之后实际使用店面的，应当认定为原告违法占有租赁物；2015年1月13日，两被告之间发生租赁纠纷的诉讼后，达成协议，约定被告王艳艳于2015年7月1日前将租赁物全部交还被告安吉竹博园，在两被告约定的腾空店面期限前，两被告又多次通知原告搬离物品及返还租赁的店面，原告仍未返还，违法占有他人房屋处于存续状态，其占有行为不受法律之保护，因此，无论两被告中的谁，在此后将原告留存的物品搬离，收回租赁的店面，该行为属于不违反法律规定的自力救济行为，因被告妥善保管了所搬离的物品，处置也适当，自力救济行为也没有超过必要的限度；因此，两被告对收回租赁物及将原告物品搬离租赁店面的行为，无需承担任何民事责任。另外，原告以租赁合同作为请求权基础，被告安吉竹博园不是合同相对方，更无需承担合同责任。原告提出的自己的物品短少、损坏也没有证据证明是否真实，即使真实也不能证明是两被告行为引起，从当事人提供的证据来看，两被告无奈对原告的物品提供保管，并没有“扣押”的行为，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：驳回原告孙贤平的诉讼请求。本案诉讼费5120元，由原告孙贤平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 毛剑卫人民陪审员 赵德才人民陪审员 俞一杰二〇一六年九月二十一日书 记 员 陈 静 来源：