（2016）黔03民终3549号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2018-07-21
案件名称
易彩香、陈国伦与遵义市华居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
易彩香,陈国伦,遵义市华居房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终3549号上诉人（原审原告）:易彩香。上诉人（原审原告）:陈国伦。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱蛟，律师。被上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。法定代表人金晓梅，该公司执行董事。上诉人易彩香、陈国伦与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称“遵义华居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易彩香、陈国伦上诉请求：一、撤销贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初528号民事判决，依法改判并支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“《商品房买卖合同》第二十二条三（二）约定，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同未明确约定“有关文书”具体指哪些文书。根据……。该相关文书应当理解为办理原告商品房囯有土地使用权和所有权证需要的由被告提供给相关部门的资料，并不当然指备案表、预告登记的证明材料；同时……。说明被告巳积极向相关部门提供办理商品房转移登记的相关资料，原告要求被告向其交付相关文书的目的已达到，被告已经履行其义务。故，对原告的第2项诉请，本院不予支持。”上诉人认为，一审判决作出的该认定与案件事实严重不符，系明显的事实认定错误。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，虽然该约定未明确办理商品房转移登记的“有关文书”具体指哪些文书，但是根据《房屋登记办法》第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者房地产权证书”之规定，以及结合涉案房屋所在地房屋登记主管部门的规定及要求。具体到本案当中，上诉人认为，该“相关文书”应为办理上诉人商品房国有土地使用权和房屋所有权证需要的并由被上诉人提供的有关资料，其中应包含涉案商品房所有权初始登记。因为上诉人与被上诉人之间建立的是商品房买卖合同关系，上诉人作为购房人，在其支付相应房屋价款后有权取得所购房屋的所有权。而本案涉案房屋为商品房，只有被上诉人对房屋所有权进行初始登记后，上诉人才能将所购商品房转移登记到其个人名下，也才能实现其购买房屋的目的。但在一审中，被上诉人并未提供办理上诉人商品房国有土地使用权和房屋所有权证需要的有关资料，同时也未提供证据证明其已对涉案商品房所有权进行初始登记，其明显未尽到合同约定的义务，违反了《商品房买卖合同》第二十二条第三款之约定，依法应当承担相应的违约责任。而一审法院在被上诉人明显无证据予以佐证的情形下直接认定其已履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，进而未支持上诉人的第2项诉请，属于明显的事实认定错误，依法应对其作出的一审判决予以撤销。其次，上诉人认为，根据实际的市场交易价格，涉案房屋所在地住房的租金应高于15000.00元/年，一审判决认定13000.00元/年的租金明显过低，与实际情况不符，属事实认定错误，并严重损害上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律错误首先，上诉人认为，因被上诉人违反合同约定逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给上诉人造成的损失，除了涉案房屋所在地住房的实际租金外，还应包括以上诉人巳付购房款总额为本金，并按照中国人民银行同期贷款利率计算所产生的利息，则本案不存在双方约定的违约金过分高于造成的损失之情形。而一审判决在被上诉人严重违约并违背诚实信用原则、存在重大过错的情形下，未综合考量全案事实、上诉人的损失以及合同履行情况，直接基于其违约金过高的抗辩，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定对双方约定的违约金进行减少，仅以20000.00元/年的租金支持上诉人的第1项诉请，系明显的适用法律错误。并且该租金明显过低于市场交易价格，其判决严重违背了公平原则，并损害上诉人的合法权益。上诉人认为，《商品房买卖合同》系由被上诉人提供的格式合同，并在双方完全自愿的情形下达成的合意，系双方的真实意思表示，应严格按照该买卖合同的约定进行裁判。其次，双方在《商品房买卖合同》第十三条第中明确约定：“……，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之曰止，……计算违约金。”，根据该约定，对于被上诉人逾期交房的违约金，其计算时间应截至实际交付房屋为止，但目前因无法达到交付条件，被上诉人尚未交付房屋，并且交房时间无法确定。在此情形下，一审判决直接以2014年5月31日至2016年5月31日两年的时间计算被上诉人逾期交房的违约金，违反双方合同的约定，且不符合法律规定，其判决存在明显错误。再次，本案系由于被上诉人严重违约导致上诉人不得不提起诉讼以维护其合法权益，因诉讼产生的案件受理费依法应由被上诉人全部承担。被上诉人遵义华居公司未向本院提交书面答辩意见。易彩香、陈国伦一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金52903.66元（自2014年5月31日至2016年1月6日）以及自2016年1月7日至实际交付房屋时止的违约金（按90.43元/天计算）；2、被告向原告支付逾期交付房屋办理商品房转移登记有关文书的违约金36263.87元（自2014年12月1日至2016年1月6日）以及2016年1月7日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按90.43元/天计算）；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：易彩香、陈国伦与遵义华居公司于2013年9月25日签订了《商品房买卖合同》，约定遵义华居公司将御景山居小区15幢5层1号房卖给易彩香、陈国伦，房款总价为452168.00元；其中，合同第十一条约定交房时间为2014年5月30日；合同第十三条约定“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人恢复全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；合同第二十二条第三款约定“转移登记。（一）出卖人承诺于二〇一四年十一月三十日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起60个工作日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起十五日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。易彩香、陈国伦向遵义华居公司支付购房首付款217168.00元，剩余235000.00元以在习水县农村信用合作联社营业部办理按揭贷款的方式支付。涉案房屋于2014年3月11日之前办理了登记备案和抵押权预告登记。遵义华居公司至今未能向易彩香、陈国伦交付房屋。一审法院认为：合同双方应当按照合同约定全面履行义务。易彩香、陈国伦按照《商品房销售合同》的约定向遵义华居公司支付了购房款，遵义华居公司应当按合同约定在2014年5月30日前向易彩香、陈国伦交付房屋，遵义华居公司至今未向王易彩香、陈国伦交房，构成违约，应当按照合同第十三条1（2）的约定承担违约责任，向易彩香、陈国伦支付违约金。遵义华居公司在庭审中提出违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，遵义华居公司要求减少违约金的抗辩，予以支持。遵义华居公司违约造成易彩香、陈国伦不能如期入住，易彩香、陈国伦的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况以及涉案房屋所在地住房租赁的情况，对易彩香、陈国伦的损失，酌情支持每年13000.00元租金。对易彩香、陈国伦诉请的违约金支持为13000.00元*（1+30%）=16900.00元。2014年5月31日至2016年5月31日两年，遵义华居公司应当向易彩香、陈国伦支付违约金共计33800.00元。因租金随市场产生变动，无法确定以后租金的金额，易彩香、陈国伦待实际产生后，再行主张。《商品房买卖合同》第二十二条三（二）2约定，王成玉、罗吉仙不退房的，易彩香、陈国伦自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向易彩香、陈国伦支付已交付房价款万分之二的违约金。合同未明确约定“有关文书”具体指哪些文书。根据《房屋登记管理办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”之规定，结合《商品房买卖合同》第二十二条三（四）1“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方在合同中约定对办理初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人的约定，该相关文书应当理解为办理易彩香、陈国伦商品房国有土地使用权和所有权证需要的由遵义华居公司提供给相关部门的有关资料，并不当然指备案表、预告登记的证明材料；同时，易彩香、陈国伦也负有共同办理商品房转移登记的义务。涉案房屋于2014年3月11日之前办理了登记备案和抵押权预告登记，说明遵义华居公司已积极向相关部门提供办理商品房转移登记的相关资料，易彩香、陈国伦要求遵义华居公司向其交付相关文书的目的已达到，遵义华居公司已经履行其义务。故对易彩香、陈国伦的第2项诉请，不予支持。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、由被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告易彩香、陈国伦支付违约金33800.00元；二、驳回原告易彩香、陈国伦的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1015.00元，由原告易彩香、陈国伦负担215.00元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担800.00元。本院二审查明的事实与一审查明事实无异。本院二审期间，上诉人向本院提交一份《集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记》，拟证明其与被上诉人合同中约定的“有关文书”范围。被上诉人对该证据不予认可。本院认为：关于逾期交付房屋的违约金问题。被上诉人至今未通知上诉人接房，也未提交证据证明涉案房屋已具备交房条件，按照双方签订的《商品房销售合同》约定的交房时间，被上诉人已构成违约，应当支付违约金。因被上诉人在一审庭审中认为双方约定的违约金过高，要求减少，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定对违约金进行调整并无不妥。根据一审法院对涉案房屋所在居委会的调查情况，涉案房屋所在区域年租金在10000元左右，一审法院酌情认定年租金13000元并上浮30%，最后判决被上诉人按照每年16900元向上诉人支付违约金并无不妥，且已和上诉人主张的年租金高于15000元一致。同时，因交房时间无法确定，加之租金有上涨的可能，故若仍以16900元/年的租金标准判决至实际交房之日，则可能损害上诉人的利益。关于被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向上诉人支付违约金。就本案而言，双方约定将转移登记有关文书应当交付给买受人，但对“有关文书”并未明确约定，事后也未就“有关文书”的范围达成一致意见，上诉人二审提交的证据，也无法证明双方约定的“有关文书”的具体内容，上诉人在本案就被上诉人未交付“有关文书”而要求被上诉人承担责任的理由不能成立。综上所述，上诉人易彩香、陈国伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2030元，由上诉人易彩香、陈国伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 雨审 判 员 刘娟娟代理审判员 娄 强二〇一六年九月二十一日书 记 员 赵 静