（2016）豫0102民初1756号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司与张爽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司,张爽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初1756号原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司，住所地郑州市二七区兴华南街25号北半部5层1号。法定代表人赵天增，该分公司总经理。委托代理人胡萍萍，河南信行律师事务所律师。委托代理人焦聪利，河南信行律师事务所律师。被告（反诉原告）张爽，女，1988年12月27日出生，汉族，住郑州市二七区。委托代理人徐强，河南辰中律师事务所律师。委托代理人周胜豪，河南辰中律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司（以下简称物业公司）诉被告（反诉原告）张爽物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡萍萍，被告委托代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告为乾宏领袖空间小区6栋704号业主，房屋面积73.15㎡，物业收费标准2元／㎡／月，每月应收物业费146.3元。原告为乾宏小区提供物业服务，但被告于2014年3月15日起停交物业费，截止2015年12月31日，被告欠交物业费3147元，滞纳金4523元。请求法院判令：1、被告张爽立即支付原告物业管理费3147元，滞纳金4523元，合计7671元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告张爽辩称：1、原告并没有与被告直接签订物业服务合同，原告也没有提供相应资质，更没有提供价格主管部门核准的物业服务收费许可，原告依据与河南乾宏置业有限公司签订的《物业服务合同》向被告收取物业服务费于法无据；原告与业委会签订的《物业服务合同》未经业主大会表决，应当属于无效，原告应当提供相应资质证书。即使合同有效，原告也应当将物业服务合同及收费标准、服务标准、内容等在小区公共区域进行公示，原告没有公示即向被告收取物业费，缺乏法律依据。2、原告未向被告书面催缴过物业服务费用，被告不应支付滞纳金，且滞纳金的约定远高于银行同期贷款利率，不应获得支持；3、在原告未将服务收费标准及服务标准等向被告告知的情况下，原告应按照实际服务水平收取物业服务费用。反诉原告张爽诉称：自反诉被告管理小区以来，反诉原告一直未见反诉被告提供任何物业管理服务，也未见公示过任何应当公示的信息。请求法院判令：一、反诉被告在乾宏领袖空间小区公示栏公布下列情况及资料：1、公布物业服务内容、服务标准、收费标准、收费依据、计算方式等；2、公布业主共有部分使用和收益情况；3、公布本小区停车费收支分配和车辆处分情况；4、公布各管理年度内物业服务费收支情况。二、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告物业公司辩称：反诉被告已实际履行了反诉原告的前三项反诉请求，第四项反诉请求属于反诉被告内部经营信息，相关法律规定仅规定了涉及小区公共利益事项的公布义务，并未强制要求物业公司公布物业服务费收支情况，《乾宏领秀空间物业服务合同》中也没有相关约定，原告的反诉请求于法无据。经审理查明：张爽系乾宏领袖空间小区6栋704号业主，房屋结构为复式结构，建筑面积73.15㎡。河南乾宏置业有限公司（以下简称乾宏公司）是乾宏领袖空间小区的建设单位，2014年3月10日，乾宏公司与原告物业公司签订《乾宏领袖空间物业服务合同》，约定乾宏公司选聘原告为其开发的乾宏领袖空间住宅项目提供物业管理服务事宜，双方就物业基本情况，物业管理服务期、物业管理服务资金的收取、双方权利义务、违约责任等均作出了约定。合同签订后，原告即对乾宏领秀空间小区进行物业服务管理。2014年4月份乾宏领袖空间小区业主委员会（以下简称业主委员会）成立。2014年5月1日，业主委员会与原告物业公司签订新的《乾宏领袖空间物业服务合同》，业主委员会委托原告对乾宏领袖空间实行物业管理服务，约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，复式住宅2.0元／月／平方米，业主应当在每月5日前按季度（预）交纳物业服务费用。逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。合同还约定其他内容。被告张爽一直未向原告交纳物业费。2015年12月31日，原告物业公司退出了乾宏领秀空间小区的物业管理服务。上述事实，有2014年3月10日《乾宏领袖空间物业服务合同》、2014年5月1日《乾宏领袖空间物业服务合同》、业主委员会函、公证书、小区服务标准、照片、录像、物业管理现状交接记录、业主委员会证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告与乾宏公司于2014年3月10日签订的《乾宏领袖空间物业服务合同》及原告与业主委员会于2014年5月1日签订的《乾宏领袖空间物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告已经按照《物业服务合同》履行了自己的义务，被告张爽亦应当按照合同约定交纳物业费。被告张爽未能按时交纳物业费，其行为属于违约行为，依法应承担违约责任。被告应向原告支付2014年3月15日至2015年12月31日物业服务费2元×73.15平方米×21.5个月=3145元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。因此原告在为小区业主提供物业服务时应向业主公布或让业主查阅以上信息。但反诉原告的诉讼请求是要求判令反诉被告在乾宏领秀空间小区公告栏公布信息，因反诉被告已经于2015年12月31撤离乾宏领秀空间小区，并有新的物业服务企业入驻该小区，反诉被告对该小区（包括公告栏）已失去管理权，故反诉原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、张爽于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司交纳物业费3145元；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司其他诉讼请求；三、驳回张爽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张爽负担；反诉费50元，由深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 李忠贤人民陪审员 刘新英人民陪审员 于俊霞二〇一六年九月二十一日书 记 员 孟瑶瑶 关注公众号“”