（2016）冀05民终1954号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-17
案件名称
梁国强与邢台天运达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁国强,邢台天运达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀05民终1954号上诉人（原审原告）：梁国强，男，1968年8月24日出生，汉族，个体经营者，大专文化，住内邱县。委托诉讼代理人：文延军，男，住内邱县。系内丘县五郭店乡智家庄村村民委员会推荐。上诉人（原审被告）：邢台天运达房地产开发有限公司，住所地内邱县城康庄路北侧（天颐温泉有限责任公司行政区一楼）。法定代表人：张建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢红海，河北张舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐利斌，河北张舰律师事务所律师。上诉人梁国强、邢台天运达房地产开发有限公司（以下简称天运达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省内邱县人民法院（2015）内民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁国强及其委托诉讼代理人文延军，上诉人邢台天运达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁国强上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持其诉讼请求；二、变更一审判决第一项。主要理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订的商品房买卖合同第二条已明确用选择性方式约定“买受人购买的商品房为预售商品房。”依照《商品房销售管理办法》第18条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应在合同中附出售房屋的平面图。平面图应当详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房产地开发企业承担违约责任。”本案双方签订合同时，天运达公司本应在合同的附件中附平面图和相关数据，且该公司掌握相关各项数据，但天运达公司为规避自己法律责任而故意对平面图、相关数据和误差范围重要内容应当填写而没有填写，已构成欺诈。同时，依照《商品房销售管理办法》第16条第二款第（九）项、第（十二）项规定和《城市房地产开发经营管理条例》第28条的规定，作为商品房交易的双方应当对面积差异处理方式和违约责任作出明确规定。本案签订的合同文本为建设部、国家工商行政管理局2000年版GF_2000-0171商品房示范文本。建设部、国家工商管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知中第5条对该合同条款填写规则进行了说明：“对合同文本【】选择内容、空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划V方式选定；对于实际情况未发生和不作约定时，应在空格中打X，以示删除。”本案对合同第五条面积确认及面积差异处理部分打X且约定此条款不执行。因此，无论双方当时签约的实际情况和相关法律规范，该条款实际上为没有约定。而且合同约定的面积和实际登记面积相差近180多平方米，占总合同面积近15%，属严重违约行为并构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条对商品房约定面积不符，制定了明确的处理原则。因此，一审法院认为本案“系按套出售并计价，面积确认与面积差异处理条款不执行，且本案系现房交易，故不存在被告违约情形。”的认定明显属于事实认定不清，适用法律错误。依上述司法解释，天运达公司应双倍返还梁国强多付的房价款。二、本案判决结果应具体明确。本案一审判决虽然支持了梁国强请求的逾期办理房屋权属证书的违约责任，但判决主文却判决了违约金的计算方式，并无具体的违约金数额。一旦天运达公司不能自觉履行生效判决，执行程序将无法进行。因此，请求二审法院依法予以变更。天运达公司辩称，一、一审法院判决第二项认定事实清楚，适用法律正确。梁国强所购商品房在双方签订合同的当日（2012年10月13日），双方即签订业主公约，梁国强也随即领取房屋钥匙、电表卡等，天运达公司完成对该现房的交付。一审据实认定本案系现房交易，且据双方合同约定，涉案房屋系按套出售并计价，面积确认与面积差异处理条款不执行，故天运达公司不存在违约情形。二、一审法院判决第一项认定事实不清，应当依法撤销并驳回梁国强的诉讼请求。根据法律规定及双方合同约定，天运达公司协助买受人办理房屋所有权登记手续，由于办证主管部门及买受人的原因未能及时取得权属证书的，出卖人天运达公司不负任何责任。一审无视双方的特殊约定，判决天运达公司承担逾期办证违约责任，属于认定事实不清，片面适用法律，应依法撤销并驳回梁国强的诉讼请求。天运达公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回梁国强的诉讼请求；三、一二审诉讼费用由梁国强承担。主要理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销并改判。梁国强没有及时取得房屋权属证书并非天运达公司的原因，天运达公司并没有违约，一审判决认定天运达公司违约并支付违约金，没有事实和法律依据。首先，房屋权属证书的办理是房产登记管理部门的职权，天运达公司不具有办证职责，因此双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，应该由天运达公司把提供的资料及时提交备案，并由梁国强交清全部款项和政府部门能够办理的情况下，由天运达公司代办，并没有约定由天运达公司来办理。梁国强未能及时备案、办证的另一个主要原因是其直到2014年10月17日（办证时间为2014年10月27日）才缴纳办证所要缴纳的交易费。不能及时办证是梁国强的原因，并非天运达公司原因，天运达公司没有过错，一审认定天运达公司违约错误。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承违约责任。该条规定只有在当事人没有约定的情况下，并且由于出卖人的原因，出卖人才承担违约责任。现双方在合同第15条对办理权属证书进行了特殊约定（即附件4的补充协议），天运达公司没有任何责任和过错，不应承担任何责任，也不存在违约情况。一审法院判决天运达公司违约属适用法律错误。梁国强辩称，天运达公司依照法律规定和合同约定，具有办理房屋权属证书的便利条件和提交相关材料的义务。天运达公司不能举证延误办理属于政府部门的原因，其诉称梁国强没有缴纳办证交易费用与客观事实不符，办证交易费用3000余元与商品房价款290万元数额相比甚微，且天运达公司不能举证通知梁国强提交资料及缴纳交易款项，因此一审判令天运达公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任正确。梁国强向一审法院起诉请求：一、判令天运达公司返还房价款664103.96元并支付违约金345602.66元，共计1009706.62元。2、本案诉讼费由天运达公司负担。一审法院认定事实：2012年10月13日，原告梁国强作为买受人、被告邢台天运达公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。协议主要内容为：原告购买被告天颐星光大道E区四层商品房，建筑面积为1387.85平方米，计价方式与价款为按套计算，该商品房总价款为2000000元，面积确认与面积差异处理条款不执行；付款方式及期限为：总房款为2000000元，买受人于2012年10月13日已付款1000000元，应在签订合同五日内将贷款手续交到出卖人指定银行，并将银行回执单交到售楼部，因政策原因贷款在六个月内未办理完毕，如果买受人不能将房款一次付清，出卖人将买受人已交房款全部退回，本合同自动终止；交付期限为：出卖人应当在2012年10月1日前将经验收合格的商品房交付买受人；关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议处理。同时，原、被告签订了《商品房买卖合同》的补充协议，其中第五条规定：一、乙方所购商品房的分户产权证由乙方委托甲方代为办理，如乙方购房款和办理分户产权证费用未交清，甲方不再负责办理分户产权证。二、如在办理分户产权登记过程中需要乙方到现场予以配合的，乙方应自接到甲方电话或书面通知后的3日内到现场协助甲方办理相关产权登记手续。如乙方未在甲方通知的时间内到达现场协助甲方办理相关产权登记手续，造成乙方未能及时取得产权证，甲方不负任何责任。三、……。四、鉴于办理商品房权属登记和领取产权证书均涉及政府相关部门，甲方在保证按期开始进行与此相关的各项工作之前提下，不保证商品房分户产权证办理至乙方名下的最终完成时间，且无需因第三方责任造成的工作延误承担责任。五、……。六、由于办证主管部门及买受人原因未能及时取得产权证的，出卖人不负任何责任，办证相关费用按国家规定执行。因原、被告的买卖合同标的物为现房交易，合同签订后，当日被告即将涉案房产交付给了原告。在本合同签订之前即2012年4月27日原告将购房款按实际购房款2900000元交付给了被告1890000元。2013年8月9日又支付购房款和有关费用38432元，共计1928432元。2014年10月27日涉案房产办理了房屋所有权人为梁国强，房产证号为：房权证字第××号房屋产权证书，载明套内建筑面积为1013.365平方米，共有分摊面积194.755平方米，总建筑面积1208.12平方米。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同签订后，原告已按照合同约定支付了购房款，被告也按合同约定交付了房产，合同已履行完毕。虽然涉案房屋的产权登记面积与合同约定面积有差异，但合同约定，本案系按套出售并计价，面积确认与面积差异处理条款不执行，且本案系现房交易，故不存在被告违约情形，原告要求被告返还房价款664103.96元的诉讼请求不予支持。本案合同并未约定原告取得房屋权属证书的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本案被告应承担按上述逾期办理房屋权属证书的违约责任。被告辩解逾期办理房屋权属证书的责任在原告的意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，一审判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告邢台天运达房地产开发有限公司给付原告梁国强逾期办理房屋权属证书的违约金，按购房款2900000元为本金，自2012年10月13日起至2014年10月27日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回原告梁国强的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。梁国强主张双方合同约定是预售房屋，但对双方系现房交易的事实认可，本院对涉案房屋系现房交易的事实予以认定。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于梁国强与天运达公司争议的涉案房屋面积存在差异应如何处理的问题。因涉案房屋系现房交易，双方在签订《商品房买卖合同》时，明确约定按套计价，面积确认及面积差异处理条款不予执行。上述约定不违反法律规定，双方应依约履行。梁国强上诉主张双方对面积确认及面积差异处理没有约定，天运达公司没有房屋面积附图存在欺诈不符合本案事实。关于涉案房屋逾期办理房屋权属证书违约责任的认定及处理问题。梁国强和天运达公司未在合同及补充条款中明确予以约定，在天运达公司没有提交证据证明其已尽到合同约定的相关代办义务及确属房屋登记机关的责任导致不能办证的情况下，一审法院结合查明的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，认定天运达公司应予承担逾期办理房屋权属证书的违约责任并就违约金标准作出处理并无不当。综上所述，梁国强、天运达公司的上诉请求均不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13887元，由梁国强、天运达公司各负担6943.5元。本判决为终审判决。审 判 长 信深谦代理审判员 王小英代理审判员 张志春二〇一六年九月二十一日书 记 员 高蔚龙 来源：百度搜索“”