（2016）湘01民终5730号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-01-12
案件名称
张自义、张利与浏阳市龙祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浏阳市龙祥房地产开发有限公司,张自义,张利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法���民 事 判 决 书（2016）湘01民终5730号上诉人（原审被告）：浏阳市龙祥房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇花炮大道。法定代表人：陶光贵，董事长。委托诉讼代理人：郭伟，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾卫，男，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张自义，男，1964年7月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张水生，浏阳市泰阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张利，女，1989年8月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张水生，浏阳市泰阳法律服务所法律工作者。上诉人浏阳市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）因与被上诉人张自义、张利房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2016）湘0181民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未按约向被上诉人交付房屋，是因不可抗力所致，具有法定和约定的抗辩理由。二、因案外第三人原因导致上诉人资金没有回笼，造成上诉人资金紧张。现尚需追加两千万元才可全面竣工交房，上诉人正在尽最大努力筹资。因本案产生的负面影响可能导致涉案项目崩盘变成烂尾楼，从而产生不稳定因素。被上诉人张自义、张利共同辩称，一、上诉人未按约定交付房屋，并不是因不可抗力导致。如果是不可抗力的原因就应当提前15天提��书面材料，但上诉人并未通知。而且上诉人所称的雨水过多、高温放假并不属于不可抗力。基脚发生变化也是签订合同之前的事。二、上诉人的投资多少与被上诉人没有直接因果关系。上诉人以社会不稳定因素作为上诉理由，理由不妥，目的不纯。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张自义、张利向一审法院起诉请求判令：1、解除张自义、张利与龙祥公司于2014年1月12日签订的编号分别为20140004103和20140004125的《商品房买卖合同》；2、龙祥公司返还张自义、张利购房款1333171元，并支付违约金66658.55元；3、本案诉讼费用由龙祥公司承担。一审法院认定事实：张自义与张利系父女关系。2014年1月11日，张自义、张利为购买商铺向龙祥公司交付定金及房款495579元，1月12日，张自义、张利与龙祥公司签订两份《商品房买卖��同》，分别购买由龙祥公司开发的浏阳市大瑶镇花炮大道的浏阳国际创意烟花艺术广场（烟花王朝）1栋103号、125号商铺，总价款分别为950457元、382714元，双方约定张自义、张利于2014年1月12日一次性付清购房款。上述2份《商品房买卖合同》第八条：“交付期限出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未办理入伙手续。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，案下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。张自义、张利分别于2014年4月5日、8月29日交付购房款639000元、198592元。2014年9月24日，该2份《商品房买卖合同》在浏阳市房屋产权管理局登记备案。后龙祥公司未按约定向张自义、张利交付房屋，张自义、张利遂于2016年2月19日诉至一审法院要求解除2份《商品房买卖合同》。诉讼中，龙祥公司称其未按时交付房屋系因地质情况与勘察不符需变更桩基、暴雨大雨的天气、居民阻工、高温停工等不可抗力因素和张自义、张利延迟支付购房款导致，并表示龙祥公司开发的房屋于2016年6月底可全面完工并符合交付条件。经一审法院工作人员与张自义、张利沟通，张自义、张利坚决要求解除合同。一审法院认为，一、关于张自义、张利与龙祥公司于2014年1月12日签订的2份《商品房买卖合同》的效力认定及是否应予解除的问题。因龙祥公司已取得商品房预售许可证，其对外销售房屋的行为系有效行为，且《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应按合同约定履行相应义务。合同第八条明确约定龙祥公司应当于2015年5月31���前将符合条件的商品房交付张自义、张利使用，现龙祥公司未按合同约定履行交付房屋的义务，关键在于龙祥公司是否存在合同第八条规定的例外情形。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。龙祥公司在诉讼中提出的因地质情况与勘察不符需变更桩基，该情形系在双方签订合同前就已经发生，不是不能预见的客观情况；暴雨大雨的天气、高温导致停工亦是可以预见和可以克服的；且龙祥公司提交的证据尚不足以证实周边居民阻工导致房屋不能按期交付的事实。故对龙祥公司的上述抗辩意见，依法不予采信。其次，合同约定张自义、张利应于2014年1月12日一次性付清全部购房款，张自义、张利分别于2014年4月5日、8月29日交付购房款639000元、198592元，即于2014年8月29日付清全部购房款，张自义、张利称其未按约定一次性支付购房款系因龙祥公司的工作人员操作不当所致且龙祥公司未提出异议，但龙祥公司不予认可，张自义、张利亦未提交相关证据予以证实，故对张自义、张利的该主张，依法不予采信。双方合同约定，买受人未能按时付款，出卖人可据实予以延期，张自义、张利延迟83天交付购房款639226元，迟延227天交付剩余购房款198592元，该未付购房款是总购房款的一部分，该合同中据实予以延期属于约定不明确的情形，且双方签订的2份《商品房买卖合同》于2014年9月24日在浏阳市房屋产权管理局登记备案，按相关比例并根据公平原则，一审法院认为，现龙祥公司逾期交房已经超过90日，龙祥公司虽在诉讼中表示其开发的房屋于2016年6月底可全面完工并符合交付条件，但系不确定情况，龙祥公司亦未提交相关证据证实，故对张自义、张利要求解除2份《商品房买卖合同》并返还购房款1333171元的诉讼请求，依法予以支持。二、关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第九条规定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第十一条其它规定中第3点：根据合同及补充协议约定，买受人或出卖人单方面解除合同，对方应在收到解除通知之日起十日内出具注销房屋预售登记所需的文件交一同前往登记机关办理注销手续，否则按主合同约定该商品房总金额5%（百分之五）支付违约金。本案中，张自义、张利虽提交了买受人恳请解除商品房买卖合同的报请书1份，证明其曾向龙祥公司发出解除合同的书面通知，但龙祥公司不予认可，张自义、张利亦未提交相关证据证实其已将该报请书送达给龙祥公司的事实，故只能按合同第九条第（2）项规定的标准计算违约金，即按张自义、张利累计已付款1333171元的2%计算违约金（违约金计算方式：1333171元×2%）计26663.42元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张自义、张利与浏阳市龙祥房地产开发有限公司于2014年1月12日签订的2份《商品房买卖合同》；二、浏阳市龙祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还张自义、张利已付购房款1333171元及违约金26663.42元；三、驳回张自义、张利的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债���利息。本案受理费17398元，财产保全费5000元，合计22398元，由浏阳市龙祥房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张自义、张利与龙祥公司于2014年1月12日签订的2份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第九条之约定，龙祥公司逾期交房超过90日的，张自义、张利有权解除合同，且龙祥公司应支付已付款2%的违约金。因双方约定的交房时间为2015年5月31日前，但涉案房屋至今未竣工验收合格，未达到交付条件，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》并判令龙祥公司按约向张自义、张利支付违约金，并无不当，本院予以维持。龙祥公司抗辩称其未在合同约定期限内交付房屋是因不可抗力所致，可以予以延期。但龙祥公司所提出的天气变化情况、案外人��工及合同签订前的工程变更等原因，均不是不能预见、不能克服的客观情况，不属于不可抗力的范畴，故龙祥公司的上述抗辩主张不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人浏阳市龙祥房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17398元，由上诉人浏阳市龙祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一六年九月二十一日书 记 员 周 翔 百度搜索“”