（2016）浙0111民初2388号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2016-12-20

案件名称

杭州市富阳区大源镇觃口村经济合作社与李成杰农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市富阳区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州市富阳区大源镇觃口村经济合作社,李成杰

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第一百五十九条

全文

杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初2388号原告：杭州市富阳区大源镇觃口村经济合作社，住所地：杭州市富阳区大源镇觃口村。法定代表人：盛永华，社长。委托代理人：俞纪东，浙江立峰律师事务所律师。被告：李成杰，男，1982年6月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托代理人：俞平光，浙ＸＸ光律师事务所律师。原告杭州市富阳区大源镇觃口村经济合作社（以下简称觃口经济合作社）诉被告李成杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由代理审判员章华海适用简易程序，于2016年5月5日、6月7日两次公开开庭进行了审理。原告觃口经济合作社法定代表人盛永华、委托代理人俞纪东、被告李成杰的委托代理人俞平光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告觃口经济合作社起诉称：2007年因原告村村民住房建设用地匮乏，经村支两委决定利用村关停集体造纸企业闲置用地，通过统一规划，报经政府相关部门同意，用于新农居点建设（即纸乡花苑小区）。该农居点工程由浙江大同建设工程有限公司承建，在工程整体竣工前，为便于村民提前装修入住，经村支两委集体讨论发布通告，表明对符合购房条件的村民可以进行认购并需先行支付认购费，其中排屋为55万元每套，公寓房为13万元每套。农居点建设工程竣工后，根据审计部门对新农居点建设工程造价审核及配套设施等工程的完善，最终定价为：公寓房23万元每套，跃层33万元每套，排屋为63万元每套，并予公示。现大部分认购房屋的村民已按上述公示支付房款。被告截至2010年2月22日付款55万元，确定认购纸乡花苑9号901室排屋，但未付款7万元。现原告诉请判令：一、被告支付原告购房款7万元；二、本案受理费由被告负担。原告觃口经济合作社为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：1、通告1份，用以证明2010年2月12日原告以通告形式告知村民认购新农居点（即纸乡花苑小区）需交纳认购费，排屋为55万元，公寓房为13万元的事实。2、另通告1份，用以证明2010年11月1日原告再以通告形式告知购房村民新农居点房屋（即纸乡花苑小区）最终定价：排屋63万元每套，公寓楼23万元每套，公寓楼跃层33万元每套，并应于2010年11月20日前交付的事实。3、收款收据及纸乡花苑购房款明细公示各1份，用以证明被告认购纸乡花苑小区9号901室排屋，支付认购款55万元的事实。4、土地使用权证及宗地图，用以证明案涉房屋系原告合法建造的事实。5、收款收据，用以证明大部分购房村民已按通告确定的数额交纳房款的事实。6、村委会会议记录1份，用以证明2010年9月27日村民代表大会讨论纸乡花苑小区房屋售价的事实。7、公示文件及相关催讨照片若干，用以证明原告多次向被告主张权利，诉讼时效应中断的事实。8、相关新闻报道，用以证明纸乡花苑小区项目系试点项目，意在探索农村建设用地紧张解决办法，应受政策扶持的事实。9、资产评估报告及结算审核报告各1份，用以证明案涉房屋重置价为528382元的事实。10、大源镇新关村农居房买卖合同4份，用以证明在与本案房屋坐落地邻近的村庄，类似房屋价格高于案涉房屋价格，说明原告房屋价格系合理的事实。被告李成杰未作书面答辩，其在庭审中口头答辩称：原告所述部分失实。首先案涉2010年2月12日通告载明:农居点工程已全部完工，可以交房……凡是在新农居点购房的村民必须在正月初十前交清确房费，排屋交清55万元整（确房费）……如到期不交付房款者，请在正月初十带回你的首付款，村委将你的所定房另作处理。”由此可见，发布通告并非在工程整体竣工前，而系事实上已可交房；55万元系确房费而非认购款，如不交清该款，所定房屋将另作处理。双方已就案涉房屋价格达成一致意见，即为55万元。被告已按约交付该款，原告亦交付房屋，双方银货两讫，交易已经完成。其次原告认为房屋价格系经审计部门审核后定价，然被告既未看到相关审核报告，亦无看到村支两委的讨论决定。2010年11月1日“通告”，原告并未看到过，直至2016年公示才知排屋价格凭空增至63万元。该种加价行为，系原告单方所为，有违农村房屋买卖合同双方当事人应主体平等，地位相当的本旨，不应有拘束力，也与已约定的合同内容相违背。最后，原告所述几经催讨，拒不付款的行为并不存在。即使如原告所主张被告尚应支付价款，根据2010年11月1日通告被告应于2010年11月20日前支付，但原告发布通告后并未向被告主张过权利，其请求权已逾诉讼时效期间。综上，原告之诉无事实及法律依据，应予驳回。被告李成杰为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了2011年2月11日原告向第三人李产生开具的房款收款收据及原告向第三人盛军龙收取逾期交付房款利息收款收据各1份，用以证明即使在2010年11月1日通告发布后，原告仍按55万元而非63万元收取房屋价款，足可说明关于案涉房屋价格双方已达成55万元的一致意思表示的事实。对双方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告觃口经济合作社举证1，被告李成杰对真实性没有异议，但认为该通告已确定房屋价格为55万元，本院对该证据予以确认。原告举证2，被告对三性均有异议，认为未看到审计报告或讨论决定，也未看到该张贴的通告，不能证明房屋价格的事实，本院对该证据证明原告张贴该内容通告的事实予以确认。原告举证3，被告对购房及已付款55万元的事实没有异议，且认为该款即为双方合意的价款；对公示贴出来的事实没有异议，但不能以此作为欠款依据；本院对该证据客观真实性予以确认。原告举证4，被告无异议，本院予以确认。原告举证5，被告认为其他村民支付房屋价款与本案没有关联，本院认为被告异议成立，对该证据不予确认。原告举证6、被告认为该会议记录系粘贴上去形成，没有到会代表签字，不能证明原告定价经村民代表会议讨论的事实，本院认为被告异议成立，对该证据不予确认。原告举证7，被告认为案涉照片不能反映原告系在向被告主张权利，公示亦不能保证全体人员均能看到，本院认为该证据系关于诉讼时效问题，将于下文关于诉讼时效部分一并予以论证。原告举证8，被告认为与本案无关，本院认为被告异议成立，对该证据不予确认。原告举证9，被告认为系原告单方委托第三方进行结算和评估，不能证明其主张的事实，本院认为该证据与本案没有关联，不予确认。原告举证10，被告认为该证据与本案没有关联，不能依此确定房屋价格，本院认为该证据与本案争议没有关联，不予确认。被告李成杰举证，原告觃口经济合作社认为关于逾期利息收款收据反映的事实是不真实的，实际是原告建房缺乏资金向第三人盛军龙借款，并为此而向盛军龙支付利息。对其余收款收据真实性没有异议，但认为不能证明双方已合意案涉房屋价格为55万元的事实，本院认为不能据此确定房屋价款。经审理，本院查明的事实如下：2007年原告觃口经济合作社为解决村民住房建设用地匮乏，不能满足按户单独建房需求的问题，利用闲置集体所有土地统一规划建设新农居点（纸乡花苑小区），面向该村村民销售。被告等符合条件之人报名购买，并陆续交付款项。2010年2月12日觃口经济合作社发布通告称：“我村纸乡花苑新农居点工程已全部完工，可以交房，经村支两委讨论研究决定：凡是在新农居点购房的村民必须在正月初十（2010年2月23日）前交清确房费，排屋交清伍拾伍万元正（确房费），公寓楼交清壹拾叁万元正（确房费），因工程队急需资金……如到期不交清房款者，请在正月初十带回你的首付款，村委将你的所定房另作处理。”被告李成杰报名购买纸乡花苑小区9号901室排屋，于2009年2月5日交款30万元，于2009年9月7日交款10万元，于2010年2月22日交款15万元。2010年11月1日原告再次发布通告确定房屋价格：排屋63万元、公寓楼23万元、公寓楼跃层33万元；通告并载明“剩余的房款务必于二○一○年十一月二十日之前上缴村委”。被告未支付其余款项。本院认为：本案原告觃口经济合作社与被告李成杰间合同关系的必要内容为原告将案涉纸乡花苑小区9号901室排屋交付予被告，并移转登记其所有权，被告向原告交付相应价款。双方既对合同成立的事实不持争议，则应推定双方有关于价款的一致意思表示，被告应受该意思表示的拘束。现双方争议焦点在于：（一）关于案涉房屋价款，双方具体约定如何；（二）若原告对被告尚有价款债权，则其请求权是否已逾诉讼时效期间。关于焦点（一），被告认为2010年2月12日通告中“确房款”即应解释为双方关于房屋价格的约定，因发布通告时房屋实际已可交付，“确房款”系为是否将房屋另作处理而定；被告交付“确房款”后原告即实际交付房屋”；2010年11月1日发布最终定价63万元通告后原告仍按55万元收取款项。本院认为“确房款”与“房屋价款”文义显有差别，原告主张的情势，不足作为解释“确房款”为“房屋价款”的依据。通观2010年2月12日通告全文，系欲对双方合同附正月初十（2010年2月23日）交满款项55万元的生效条件，非为确定房屋价款。然则本案双方关于合同价款的约定究应如何解释？本院认为合同内容解释应斟酌订立合同当时及过去的事实，经济目的及交易习惯，而本于经验法则，基于诚实信用而判断。本案原告觃口经济合作社系代表全体社员行使集体财产所有权的法人，其建造房屋面向本村社员出售，主要是为解决本村住房建设用地紧张，无法满足村民建房需求的问题，并非专为营利，因此本案合同双方彼此了解，互相信任。观2010年2月10通告全文，原告要求购房户交纳款项系“确房费”，文义明显不同于房屋价款；款项用途据通告称系为解决工程队资金需要，尚属成本支出的范畴；其中公寓楼“确房费”仅为壹拾叁万元，与正常价值明显不符，且对其中跃层与非跃层未予区分。故本院认为该通告已表明“确房费”仅系部分房屋价款，据该通告内容购房者尚应另支付价款。被告在知悉尚应支付剩余价款及剩余价款数额不确定的情形下，确认双方合同成立生效，应解为系基于对原告的信任，赋予原告按当时市场状况确定房屋价款的权利。原告于2010年11月1日再以通告形式确定被告购买房屋价款为63万元，系对合同内容的确定，而非单方变更合同，自通告内容到达被告时，被告支付价款数额确定。本案并无证据表明原告确定之价格，有不符合当时市场状况之情形，故应认定该价款符合双方约定，为合法有效，被告应按该数额支付房屋价款。关于焦点（二），被告认为即使被告尚有支付价款的义务，据2010年11月1日通告应于2010年11月20日支付，诉讼时效期间自次日起计算，现原告再行主张显然已超过2年诉讼时效期间，故被告有拒绝支付价款的权利。本院认为原告在村内张贴公告，该公告内容是否到达及何时达到被告均属不确定，在未有约定情形下，原告以该方式确定付款时间，对被告没有拘束力，亦不生催告效力。被告未按该期限支付价款，不负逾期付款违约责任，原告于该期限后2年内不行使权利的，被告诉讼时效抗辩权亦不能成立。本院认为双方关于价款支付时间尚属未明确约定，诉讼时效期间于2010年11月20日次日尚未起算。本案原告请求权未逾诉讼时效期间，被告主张逾诉讼时效期间缺乏依据。原告提交证明诉讼时效期间中断的证据，于本案争议暂无关联，本院不予确认。综上，本院认为被告未支付价款80000元事实清楚，现原告要求被告支付70000元，不违反法律规定，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：被告李成杰支付原告杭州市富阳区大源镇觃口村经济合作社价款70000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告李成杰负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员　　章华海二〇一六年九月二十一日代书　记员　　陈佳男 搜索“”