（2016）粤1721民初1213号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
梁子光与陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阳西县人民法院
所属地区
阳西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁子光,陈泽贤,阳西县农门盛世市场经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十七条第一款，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1721民初1213号原告：梁子光，男，汉族，1947年5月16日出生，住广东省茂名市茂南区。被告：陈泽贤，男，汉族，1973年10月13日出生，住广东省佛山市顺德区。被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城F区（水果农贸市场）三楼。法定代表人：王民生。原告梁子光诉被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁子光到庭参加诉讼，被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁子光向本院提出诉讼请求：1、被告立即退回铺款152000元和办理房产证费5320元（合计157320元）以及违约金给原告，逾期不付，则按银行利息加倍计其迟延金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月26日原告与被告签订了阳西县富和新城F区（农门盛世）二层602号《商铺买卖合同》（见附件1），并于当天转账157320元入被告账户（见附件2，注：两收据日期有误，应以小票日期为准）。合同第二条规定“出卖人保证该商铺在此次交易中没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任”。《合同》第十一条还规定“本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”，但一年多来（已600天）被告一直没有办理房产证给我。经查被告在一年前已把我商铺抵押给钟锦华了（见附件3），我多次要求退回铺款和办证费给我，但他却置之不理。为维护我的合法权益，特诉至法院。被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司均不作答辩。本院经审理认定如下事实：2014年12月26日，被告陈泽贤与原告梁子光签订了一份《商铺买卖合同》，约定原告向被告陈泽贤购买位于阳西县富和新城F区二层602号商铺，该商铺建筑面积6.87平方米，房价总额为240000元。合同第六条约定：“商铺的交付。出卖人（或其委托代理人）应当于2017年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权……”。合同第九条约定：“关于该商铺抵押情况。1、买受人清楚该商铺的抵押情况。2、出卖人在本合同生效后的100个工作日内办理该商铺的注销抵押手续。3、出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的凃销抵押手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金，本合同继续履行。合同第十一条约定：“商铺过户。本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在本合同生效之日起计30个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的完整的、真实的证件及资料……出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期同类贷款利率向买受人计收违约金；若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定申办期间届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。合同第十二条约定：“保证人的责任。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。”被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司作为本次商铺买卖的担保人及委托代理人一直参与其中。合同签订当日，原告即向被告交付首期款152000元和办证费5320元。对于余款88000元，原告梁子光与被告陈泽贤又签订一份《分期付款购商铺协议》。协议写明：乙方（梁子光）已交首期款为152000元，目前由于乙方一次性交齐商铺余款88000元，确有实际困难，甲方（陈泽贤）根据乙方情况和要求，甲方同意乙方购商铺款暂时缓交。明确规定还款期限共贰期，最后一期还款期限定于2015年6月30日前全部还清。此后，被告并未按合同约定的时间为原告办理涉案商铺的交易过户手续。2016年4月16日，原告以被告没有在约定的270个工作日办理商铺过户手续为由，向被告发出一份《解除合同催告书》，要求解除与被告签订的《商铺买卖合同》，并要求被告退还购铺首期款152000元和办证费5320元。2016年5月27日，被告确认收到该份催告书，但至今仍未履行办理涉案商铺过户手续的义务。另查明，阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2013年9月2日经工商登记核准成立，企业类型为有限责任公司，经营范围为市场开发、市场咨询服务、物流服务等。2016年4月21日，阳西县住房和城乡规划建设局出具的一份《房地产权档案查阅答复书》写明，阳西县富和新城F区（水果农贸市场）2-602号房屋的权属人为陈泽贤，此房屋已抵押给钟锦华，抵押期限为2013年11月26日至2014年3月31日。中国人民银行公布的2015年10月24日起六个月内的贷款年利率为4.35%。本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已依约交付首期房款和办证费用给被告，但被告陈泽贤并未依合同约定的时间办理涉案商铺的交易过户手续，且逾期超过了30日，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因此，原告向被告发出的《解除合同催告书》要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，符合双方约定解除合同的情形，依法应予确认。现原告请求被告陈泽贤退还购房款152000元和办证费用5320元及支付违约金，依法应予支持，但违约金应按合同约定自被告收到解除合同催告书之日起第91天即2016年8月28日起以已收房款152000元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算。被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司自愿作为涉案商铺买卖合同的担保人并在合同中约定承担一般保证责任，由于合同中没有明确约定保证期间，根据《担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”的规定，原告起诉请求被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司对上述债务承担保证责任，本院依法予以支持。被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈泽贤在本判决发生法律效力之日起十五日内退还购房款152000元、办证费用5320元及违约金（违约金从2016年8月28日起以房款152000元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计至本判决确定的给付之日止）给原告梁子光；二、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在被告陈泽贤不能履行上述债务本息时承担保证责任；三、驳回原告梁子光的其他诉讼请求。本案受理费3446元，减半收取计1723元，由被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 曾纪雄二〇一六年九月二十一日书记员 叶文斌 微信公众号“”