（2016）沪01民终7320号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-01
案件名称
康晓龙诉ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,蒋涛,康晓龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7320号上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，男，1977年3月16日生，汉族，户籍地江苏省苏州市工业园区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋涛，女，1979年4月2日生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮阴区，现住上海市浦东新区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴捷，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：康晓龙，男，1988年2月17日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李冬颖，上海市光明律师事务所律师。上诉人ＸＸ、蒋涛以及上诉人康晓龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第45776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ、蒋涛上诉请求：撤销原审判决第四项，改判支持其原审全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由康晓龙承担。事实与理由：原审未支持康晓龙以尾款不付及拒绝办理金融垫资为由而提出的解除合同及相应违约金的诉请，则康晓龙以该理由拒不履行协助过户的义务构成违约，理应承担相应的违约责任。原审未在此基础上支持ＸＸ、蒋涛要求康晓龙承担包括逾期交房、网签、注销抵押、过户等的违约责任的诉请，显属错误。原审关于交房的事实等相关认定也是错误的，对于金融垫资的认定也属不当。康晓龙辩称：原审对于ＸＸ、蒋涛主张的违约金的诉请不予支持无误。康晓龙上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五项，依法改判支持康晓龙的原审全部反诉请求，并驳回ＸＸ、蒋涛的原审全部本诉请求，本案的一、二审诉讼费由ＸＸ、蒋涛承担。事实与理由：ＸＸ、蒋涛拒绝支付尾款50万元，并拒绝办理过户手续，构成违约，康晓龙据此可以单方解除合同。原审对于金融垫资的认定也与事实不符。双方在居间合同中对于办理金融垫资服务有明确的约定，但ＸＸ、蒋涛确在此后拒绝使用金融垫资服务，导致康晓龙至今无法取得约定房价款总额730万元，这完全是ＸＸ、蒋涛一方的责任。康晓龙在ＸＸ、蒋涛不使用金融垫资服务的情况下，仍同意继续履行合同，但却遭到ＸＸ、蒋涛的拒绝，ＸＸ、蒋涛拒绝支付过户前应支付的50万元，康晓龙至此才提出解除合同，原审未对康晓龙的解除合同等反诉诉请予以支持，显属不当。ＸＸ、蒋涛辩称：康晓龙的上诉请求不成立。对方主张解除合同的理由不成立。ＸＸ、蒋涛尾款不支付，是因为康晓龙不交房不过户。ＸＸ、蒋涛不办理金融垫资，是因为双方并未就此达成合意，康晓龙以此作为交房、过户的前提条件，没有依据。康晓龙的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。ＸＸ、蒋涛向一审法院起诉，请求判令康晓龙：1、履行合同义务，向ＸＸ、蒋涛交房（包括房屋和地下车库）并协助办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（含地下1层车位Y208）的房屋（以下简称系争房屋）过户手续；2、支付ＸＸ、蒋涛部分违约金人民币（以下币种相同）27万元；3、赔偿ＸＸ、蒋涛部分损失20万元；4、返还ＸＸ、蒋涛部分款项15万元；5、承担诉讼费用。对诉请的构成，ＸＸ、蒋涛解释：其中诉请2，违约金包括康晓龙逾期签订合同、逾期注销抵押、逾期交房、逾期过户等违约行为应承担的违约金1,408,900元，ＸＸ、蒋涛仅主张27万元；诉请3，包括康晓龙逾期签订合同造成ＸＸ、蒋涛贷款折扣减少的利息损失、各类税费损失以及房屋、车位租金损失305,802.22元，ＸＸ、蒋涛现主张20万元；诉请4，返还部分款项，在继续履行合同的前提下，已付的装修补偿款的148万元中的15万元。康晓龙不同意ＸＸ、蒋涛的一审本诉请求，并提出反诉，请求判令：1、双方就系争房屋签订的《房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）于2016年1月18日解除；2、ＸＸ、蒋涛支付康晓龙违约金146万元；3、ＸＸ、蒋涛支付康晓龙赔偿金36,500元；4、ＸＸ、蒋涛支付康晓龙经济损失52,800元；5、ＸＸ、蒋涛承担本案诉讼费。对反诉请求的构成，康晓龙解释：其中诉请2，按系争房屋总价730万元的20%计算；诉请3，以系争房屋总价730万元为基数，按日万分之五为标准，按10天计算；诉请4，以330万元为基数，按月利率1.6%为标准，自2015年11月24日起至2016年1月21日止计算。一审法院认定事实：2015年7月，ＸＸ、蒋涛（买受方，乙方）与康晓龙（出售方，甲方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》）一份，约定甲、乙双方愿意委托居间方（丙方）德佑房地产经纪有限公司提供居间媒介服务，由乙方购买甲方的系争房屋，总房价款为730万元。协议第3.4条约定：首期房价款：乙方于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款共计231万元。协议3.5条约定：第二期房价款：乙方通过贷款方式支付第二期房价款330万元：贷款支付，乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放贷，第二期房价款由贷款银行等支付，放贷期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。协议第3.6条约定：剩余房价款（除尾款外）：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）计169万元，支付期限2015年7月22日前，签约（网签合同）当日支付。协议第3.8条约定：2015年8月31日之前交房。协议第七条约定：违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金。协议第十三条其他约定：此房730万元应为甲方拿到手价，2015年7月22日前支付首期房款400万元。在协议的中缝手书：甲、乙双方友好协商，此协议价730万元，其中330万元使用德佑金融垫资服务，甲方保证此房产权清晰、无贷款抵押、无法院查封、无任何违法问题，甲、乙双方积极配合丙方办理。2015年10月25日，ＸＸ、蒋涛（乙方，买受人）与康晓龙（甲方，卖售人）签订《买卖合同》（其中车库部分另行签订），约定康晓龙将系争房屋出卖给ＸＸ、蒋涛，转让价款共计582万元（另车位价21万元）。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）违约责任约定：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款169万元以及车位价款21万元。乙方已于签订本合同之前直接支付甲方部分首期房价款169万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若不足，甲方自行补足）。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短的时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款280万元。乙方提供如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后15日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方……三、其他房价款（除尾款外）：乙方应支付甲方第三期房价款112万元，乙方应于甲乙双方共赴该房地产所在区房地产交易中心办理产权过户手续之前通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具。抵押登记（若有）注销后（不得晚于本合同第六条约定的时间）内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。五、交房时间：甲、乙双方已于签订买卖合同之前，双方已对该房地产进行验看、清点，确认无误解后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，且甲方同意乙方可对该房地产进行装修。同日，ＸＸ、蒋涛（乙方）与康晓龙（甲方）签订《协议书》一份，约定：双方就房屋及车位所签订的《买卖合同》，其中房价款561万元、车位价款21万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照《买卖合同》附件三之付款协议所列方式支付给甲方；乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款148万元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日直接支付给甲方；双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，上述价格合计730万元为甲方出售该房地产净到手价格，甲方承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款无息一次性返还给乙方；甲、乙双方其他事项仍依《买卖合同》约定履行。2015年8月底、9月初，康晓龙称将系争房屋房卡和钥匙交给ＸＸ、蒋涛，ＸＸ、蒋涛将部分物品和家具放入，系事实上交房；ＸＸ、蒋涛称其通过康晓龙才进入，并未办理相关交房手续，系争房屋一直由康晓龙控制。2015年10月25日，双方就系争房屋至有关交易中心进行网签。2015年11月，ＸＸ、蒋涛交纳相关税款。2015年11月23日，ＸＸ、蒋涛与招商银行股份有限公司上海南西支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定贷款金额为280万元，用于购买系争房屋，期限为20年，预计自2015年11月23日起至2035年11月23日止。2015年11月30日、12月7日、12月31日中介函告ＸＸ、蒋涛，康晓龙已于2015年11月27日办理完毕银行抵押贷款结清手续，要求ＸＸ、蒋涛按合同约定将购房尾款支付给康晓龙并及时过户，要求于2016年1月4日12时前与康晓龙及中介配合办理系争房屋产权过户手续。2015年12月7日，ＸＸ、蒋涛向康晓龙发送《催告函》称，因康晓龙单方不履行过户义务，导致房屋未完成过户，要求康晓龙立即告知过户时间，其到场履行过户，因房屋仍由康晓龙占有，造成ＸＸ、蒋涛损失及违约责任由康晓龙承担。2015年12月10日，康晓龙委托律师向ＸＸ、蒋涛发送《律师函》称，ＸＸ、蒋涛未依约完成办理金融垫资服务的相关合同义务，并迟迟不支付尾款及办理过户手续。出于信任康晓龙提前将系争房屋房卡交付ＸＸ、蒋涛，但ＸＸ、蒋涛却擅自对系争房屋内部拆除和装修。要求ＸＸ、蒋涛三个工作日内支付康晓龙购房尾款并办理过户手续。2016年1月18日，康晓龙再次委托律师向ＸＸ、蒋涛发送《律师函》称，双方之间签订的《买卖合同》于2016年1月18日解除；ＸＸ、蒋涛应于收函之日起3个工作日内向房地产登记机构办理涉案房地产的撤销预告登记手续，并在撤销预告登记后立即与康晓龙及居间方联络已付款项及应扣除ＸＸ、蒋涛之各项违约金、赔偿金的折抵事宜。原审另查明，系争房屋上原有相关法院的司法查封及设有抵押权。后司法查封已解除，抵押权已注销。目前仅有本案的司法查封。原审审理中，双方确认系争房屋总价为730万元，ＸＸ、蒋涛已支付400万元，余款330万元中的280万元ＸＸ、蒋涛将通过贷款方支付，另50万元为尾款。对50万元尾款，ＸＸ、蒋涛认为根据约定双方共赴交易中心办理过户之前支付，康晓龙不愿意过户，康晓龙违约在先，ＸＸ、蒋涛行使的后履行抗辩权；康晓龙认为，ＸＸ、蒋涛未按约在过户前支付该笔款项，系违约行为。原审审理中，ＸＸ、蒋涛承诺其具有支付剩余房款的履行能力，并向法院交纳保证金。法院询问ＸＸ、蒋涛是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，ＸＸ、蒋涛明确表示无限购情况，并愿承担相应法律责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。ＸＸ、蒋涛与康晓龙就系争房屋签订的《买卖合同》及相关协议，系当事人的真实意思表示，依法有效，双方当事人均应按约履行。涉案合同应当解除抑或继续履行，结合双方提供的证据及质证情况，法院认为应当继续履行，理由：其一，关于房款的支付情况。ＸＸ、蒋涛按约并超过合同约定金额支付了400万元，对于余款，其中280万元双方知晓系ＸＸ、蒋涛通过贷款方式取得，并于过户之后支付至康晓龙，ＸＸ、蒋涛提供的证据也证实其在积极履行贷款义务。对于50万元尾款，合同中约定了在办理产权过户手续之前通过居间方转付或直接支付，该款项虽然ＸＸ、蒋涛尚未支付，但就全部购房款而言，仅是部分义务，并非根本性影响合同的履行。现ＸＸ、蒋涛已支付大部分房款，承诺有继续履约的能力，并提供相应担保，系争房屋的权利限制得以清除，故本案合同以继续履行为宜。康晓龙以ＸＸ、蒋涛违约为由要求解除合同的反诉主张，不符合法定及约定解除条件，法院不予支持。故ＸＸ、蒋涛要求康晓龙继续履行合同，将房屋过户至其名下的诉讼请求，法院依法予以支持。其二，关于房屋的交付情况。对于系争房屋的交房时间，《买卖合同》未有明确约定，双方均确认以《居间协议》约定为准，即应于2015年8月31日前交房。现康晓龙称已交房，主要依据是其向ＸＸ、蒋涛交过房卡和钥匙，ＸＸ、蒋涛将部分物品和家具放入过系争房屋，但该理由并不充分，合同中约定的交房是指双方对系争房屋进行验收、清点，签署《房屋交接书》以及清结相关费用，故简单的向ＸＸ、蒋涛交过房卡和钥匙，并不能当然认定已完成交房义务。但康晓龙在履约过程中，虽未正式将系争房屋交至ＸＸ、蒋涛，但其向ＸＸ、蒋涛提供房卡和钥匙，ＸＸ、蒋涛也将部分物品、家具等放入，在系争房屋内作了部分装修的事实可见，康晓龙确有履约意愿，因双方的原因最终未能正式交房。但康晓龙应当在ＸＸ、蒋涛履行完毕付款义务同时，办理房屋交接手续，履行正式交房义务。故ＸＸ、蒋涛要求康晓龙继续履行合同，将房屋交付至ＸＸ、蒋涛的诉讼请求，法院依法予以支持。其三，关于康晓龙提及的金融垫资情况。该内容在《居间协议》中有所表述，但对于如何操作等并未具体约定，导致双方对中介的该服务项目理解不一，且中介方也未能起到很好的沟通作用，按照公平原则，由此产生纠纷应归责于双方。综上，因涉案合同在履约过程中双方都有一定责任，ＸＸ、蒋涛要求康晓龙支付部分违约金、赔偿部分损失及返还部分款项的请求，法院不予支持；同理，康晓龙要求ＸＸ、蒋涛支付违约金、赔偿金以及经济损失的反诉请求，法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）康晓龙于判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（含地下1层车位Y208）的房屋产权过户至原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛名下；二、原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛于判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）康晓龙购房款330万元；三、被告（反诉原告）康晓龙于判决生效之日起十五日内将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（含地下1层车位Y208）的房屋交付给原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛；四、驳回原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）康晓龙全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55,830元，减半收取27,915元，反诉案件受理费9,372元，保全费5,000元，共计42,287元，由原告（反诉被告）ＸＸ、蒋涛承担12,686元，被告（反诉原告）康晓龙负担29,601元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，ＸＸ、蒋涛与康晓龙经协商所签订的居间协议及买卖合同均是当事人的真实意思表示，且于法不悖，依法成立并对当事人具有约束力。上述合同签订后，在合同的履行过程中，ＸＸ、蒋涛已经向康晓龙支付了总价款730万元中的400万元，对于余款280万元，双方知晓系ＸＸ、蒋涛通过贷款方式取得，并于过户之后支付给康晓龙。ＸＸ、蒋涛提供的证据也证实其在积极履行贷款义务。对于双方争议的金融垫资服务问题，本院认为，该内容在《居间协议》中有所涉及，但正如一审法院指出的那样，对于如何操作等双方并未作具体约定，导致双方对中介的该服务项目理解不一，并且中介方也未能起到很好的沟通作用，原审按照公平原则，对由此产生的纠纷归责于双方，并无不当。双方履行合同过程中主要的纠纷就在于金融垫资服务问题，在双方对此均有责任的情况下，双方分别以此为由主张对方承担违约责任，均缺乏充分的依据。双方之间的合同以继续履行为宜，原审判令双方继续履行系争房屋的买卖合同，并无不妥之处，本院予以确认。关于ＸＸ、蒋涛上诉要求康晓龙承担因逾期办理包括交付、过户等手续而产生的违约金及损失等诉请应否支持的问题，本院认为，由于双方之间履行合同的纠纷产生主要是由于对于金融垫资服务的约定不明确所致，ＸＸ、蒋涛对此也负有相应责任，故原审对于ＸＸ、蒋涛提出的包括违约金及损失在内的诉请不予支持，并无不当。关于康晓龙上诉提出ＸＸ、蒋涛拒绝支付尾款的行为构成违约，其有权解除合同的主张是否成立的问题，本院认为，如前所述，双方产生纠纷的主要问题是金融垫资服务问题，并非50万元的尾款支付问题，虽然康晓龙曾于2015年12月10日向ＸＸ、蒋涛发送过律师函，要求ＸＸ、蒋涛支付尾款及办理过户手续，但ＸＸ、蒋涛对此辩称并未收到该函件，且ＸＸ、蒋涛已于2015年12月11日向一审法院提起要求继续履行合同的本案诉讼，故在并无充分证据证明ＸＸ、蒋涛有拒绝支付尾款进而拒绝履行合同的事实的情况下，原审对于康晓龙据此提出的解除合同及要求ＸＸ、蒋涛承担违约责任的诉请不予支持，亦属无误。关于ＸＸ、蒋涛提出原审关于交房的认定属于错误的意见是否成立的问题，本院认为，双方在《买卖合同》中对于交房已经有约定，即“交房时间：甲、乙双方已于签订买卖合同之前，双方已对该房地产进行验看、清点，确认无误解后，由甲方交付乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准，且甲方同意乙方可对该房地产进行装修”。因此，康晓龙已经实际向ＸＸ、蒋涛交付了涉案房屋，ＸＸ、蒋涛也已经对该房屋进行了部分装修，但鉴于现双方因合同的是否继续履行问题发生纠纷，康晓龙一审诉讼中称2015年8月底、9月初将系争房屋房卡和钥匙交给ＸＸ、蒋涛，ＸＸ、蒋涛将部分物品和家具放入，系事实上交房；而ＸＸ、蒋涛则称其通过康晓龙才进入，并未办理相关交房手续，系争房屋一直由康晓龙控制。现双方对于房屋由何方控制说法不一，原审在判令双方合同继续履行的情况下，判令双方再行办理正式的房屋交付手续，亦无明显不当之处。综上，上诉人ＸＸ、蒋涛及上诉人康晓龙的上诉请求，均缺乏充分的依据，本院均不予支持。原审判令双方继续履行房屋买卖合同并驳回双方有关违约金、损失等的诉请，并无不当。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币65,202元，由上诉人ＸＸ、蒋涛负担10,000元，上诉人康晓龙负担55,202元。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年九月二十一日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：