（2016）黑2701民初708号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-07-12
案件名称
高长福与齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大兴安岭地区加格达奇区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高长福,齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款
全文
黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑2701民初708号原告高长福，男。委托代理人吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司。法定代表人王亮，经理。委托代理人李世荣（该公司员工），男。原告高长福诉被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了��理。原告高长福及其委托代理人吴红，被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司委托代理人李世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司在加格达奇区铁路医院东侧，进行房地产开发建设，定名为大兴安岭骊山雅居小区，动迁原告在此区域内的房屋。2015年5月9日，被告给原告出具承诺书，承诺一，用原告原房屋置换被告开发建设的11号楼4单元202室，建筑面积86平方米；承诺二，除置换一户楼房外，外加置换一户12号楼27号22平方米的车库，双方达成一致意见后，在承诺书上盖章签字。2016年5月9日，被告交付房屋，对11号楼4单元202室，建筑面积由原来承诺的86平方米增大至90.12平方米，增加4.12平方米，被告欺骗原告，按被告出售房屋定价2580.00元，让原告补交10629.60元，被告的这一做法违背了法律规定。最高人民法院《关于审��商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付的房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分房价款，由原告按约定价格补不足，面积误差比超出3%部分的房价款，由被告承担，所有权归原告。本案原、被告约定面积为86平方米，被告实际交付面积90.12平方米，面积增大4.12平方米。面积误差比绝对值达到4.79%，按司法解释的规定，面积误差比在3%以内部分价款，由原告按约定价格补足，增大的4.12平方米中，面积误差比在3%以内部分的面积为2.58平方米，原告应按被告对外出售价格每平方米2580.00元，补交6656.40元（2.58×2580.00元），面积误差比超出3%的部分房价款，应由被告承担，超出3%部分的面积1.54平方米，3973.20元（1.54×2580.00元）这部分价款应由被告承担，但是被告欺骗原告增大的4.12平方米房价款让原告全额缴纳，违背了法律规定，所以原告要求被告返还1.54平方米的房价款3973.20元。对12号楼27号车库，双方签字盖章的承诺书，约定是22平方米，因承诺书上有双方签字和盖章，所以是一种合同形式，被告将约定22平方米面积的车库实际交付给原告是18.86平方米，减少3.14平方米。面积误差比绝对值达到14.27%。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比在3%以内部分房价款，应由被告返还原告。本案减少面积误差比在3%以内部分的面积为0.66平方米，按照被告对车库定价6000.00元计算，3960.00元（0.66平方米×6000.00元），被告应返还给原告。减少面积误差比绝对值超出3%部分的房款，应由被告双倍返还原告，本案减少面积误差比超过3%部分的面积为2.48平方米，29760.00元（2.48平方米×6000.00元／平方米×2倍）被告应双倍返还给原告，对22平方米车库，被告实际交付18.86平方米，被告应返还原告33720.00元（3960.00元+29760.00元）。原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，要求被告返还11号楼4单元202室面积增加房价款3973.20元，返还12号楼11号车库面积减少房价款33720.00元，以上合计37693.20元。被告辩称，经加格达奇区政府批准，被告决定在加铁医院东侧开发房地产，并命名为骊山雅居小区。在开发建设时，经与原告协商，用原告的原房产置换被告开发建设的8号楼4单元202室，外加1户12号楼27号22平方米的车库，并于2015年5月9日签订了一份协议书。竣工后被告于2016年1月10日下发了入住通知，于2016年5月9日经双方协商一致，原告对房屋的面积、房款做了最后的确认，并在确认单上签��字，而且原告交付了差额房款，同时将2015年5月9日的协议书收回废止。原告领取了楼房的钥匙，就此依法享有了该房屋的所有权。在取得了合法的所有权之后，原告以原协议书为证据，以最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释为法律依据，向法院起诉，要求被告退还房价款，被告认为2016年5月9日双方协商一致，原告对房屋的面积、价款做了最后的确认，并在确认单上签了字，而且付了房款，同时将原协议书收回废止，在合同法中应视为合同的变更，原合同废止，新合同生效。与此同时，合同已经全部履行，而原告却用已经失效的协议起诉，显而易见，原协议书已经失去了证据的效力，原告所诉缺乏证据。原告起诉的法律依据是最高院关于商品房买卖司法解释第十四条的相关规定，合同约定的按约定处理，没有约定或者约定不明确的，才按以下原则处理。根据购房确认单的内容和条款，已有了明确的约定，并已按预定履行，本案不属于按“以下原则”处理的相关规定，原告的起诉不适用司法解释第十四条的规定。原告的起诉无法律依据，请法院予以驳回。原告向本院提交证据如下：承诺书复印件1张、协议书复印件1张、骊山雅居购房确认单复印件2张（原件经当庭核对，由原告自行取回）、收据复印件1张（原件经当庭核对，由原告自行取回），欲证明原告与被告签订了置换协议，是协商一致的前提下签订的，也就是合同已经形成，置换的形式有多种，有用货币的、也有用房屋的还有其他置换方式，但是前提是协商一致，置换房屋的面积、楼层、房号、地点、价格，原被告约定住宅面积为86平方米，被告实际交付面积90.12平方米，面积增大4.12平方米，对12号楼27号车���，双方签字盖章的承诺书，被告将约定22平方米面积的车库实际交付给原告18.86平方米，减少3.14平方米；原告已向被告缴纳增大4.12平方米面积的钱数，被告应返还住宅增加款3973.20元、车库减少面积房价款33,720.00元，以上两项合计37693.20元。以上证据经庭审质证，被告对以上证据的质证意见为：关于协议书原告提供的是复印件，按理原件应在原告手里，原协议书在原告签订了确认单后，原告对房屋的面积进行确认，原告并且领取了钥匙，协议书收回，就不按照协议书履行了，就应该按照确认单履行，确认单经双方确认一致，并且已经实际履行，该份确认单，应该视为合同的变更，我方认为，该确认单比原协议书更具有法律效力，所以原来的协议书作废，双方已经进行了履行，双方履行确认单时原告没有提出异议，因此原告按原协议书起诉，���有证据支撑，应该依法驳回，收据、骊山雅居购房确认单真实性无异议。被告未向本院提交任何证据。经审理查明，2015年5月9日，原告作为甲方，与作为乙方的齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司签订一份协议书，协议书内容为：“根据甲乙双方共同协商，将原告房屋一户位于铁路医院以东系动迁区域内，房屋编号为。双方协商后乙方同意甲方置换11号楼四单元202室一户86平方米房屋，外加一户12号楼27号22平方米车库。甲方不得将此协议以书面形式公布于外，如发现乙方有权废除此协议，所出现的后果由甲方自负。”2015年5月9日，原告作为乙方，与作为甲方的齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司签订一份承诺书，承诺书内容为：“根据甲乙双方共同协商，将原告房屋一户位于铁路医院以东系动迁区域内，房屋编号为。��方协商后甲方同意乙方置换11号楼四单元202室一户86平方米房屋，外加一户12号楼27号22平方米车库。乙方不得将此协议以书面形式公布于外，如发现甲方有权废除此协议，所出现的后果由乙方自负。”2016年5月9日，原告签字领取了骊山雅居小区11号楼4单元202室房屋和12号楼11号车库的确认单。骊山雅居小区11号楼4单元202室房屋参考建筑面积90.12平方米，大于承诺书上约定的房屋面积4.12平方米，房屋单价为每平方米2580.00元，房屋差价款10629.60元，2016年5月10日，原告将房屋差价款10629.60元交付给被告。骊山雅居小区12号楼11号车库参考建筑面积18.86平方米，小于承诺书上约定的车库面积3.14平方米，骊山雅居购房确认单上记载的单价为每平方米6000.00元。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。2015年5月9日，原告与被告签订关于房屋拆迁安置补偿的承诺书及协议书，意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，合同有效。2015年5月9日原、被告签订的协议书和承诺书上约定，原告通过房屋拆迁置换取得骊山雅居小区11号楼4单元202室一户86平方米房屋及外加一户12号楼27号22平方米车库，但2016年5月9日原告在骊山雅居购房确认单上签字确认，入住骊山雅居小区11号楼4单元202室，但该房屋面积90.12平方米，大于承诺书上约定的房屋面积4.12平方米，原告向被告交纳房屋面积差价10629.60元，原告未提供当时已提出异议的证据，应视为对原承诺书上约定置换房屋的变更，原告要求返还已给付的房屋差价款10629.60元，本院不予支持。2016年5月9日原告在骊山雅居购房确认单上签字确认，接收骊山雅居小区12号楼11号车库，原告亦未提供当时已提出异议的证据，应视为对承诺书上约定的置换车库的变更，但原告置换取得的车库小于承诺书上约定的车库3.14平方米，被告应给予相应补偿，被告提供的确认单上车库单价为6000.00元每平方米，被告应补偿原告18840.00元（3.14平方米×6,000.00元／平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司补偿原告高长福18840.00元；二、驳回原告高长福的其他诉讼请求。案件受理费减半收取371.00元（原告已预交），由被告齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司负担136.00元，原告负担235.00元。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。代理审判员 李明站二〇一六年九月二十一日书 记 员 徐英娇附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实��张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：