（2016）川民再34号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-31
案件名称
陈道智与蒋文俊、李明德、傅琴芳房屋买卖合同纠纷民事再审判决书
法院
四川省高级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
陈道智,蒋文俊,李明德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民再34号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈道智，男，1976年10月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋文俊，女，1955年3月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托代理人：尹程龙（系蒋文俊之子），男，1988年12月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：李明德，男，1948年8月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。再审申请人陈道智因与被申请人蒋文俊、一审被告、二审被上诉人李明德、傅琴芳（2014年3月去世）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市中级人民法院（2014）成民终字第2781号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈道智及其委托代理人罗林，被申请人蒋文俊及其委托代理人尹程龙、施俊英到庭参加诉讼，一审被告、二审被上诉人李明德经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年4月21日，一审原告蒋文俊起诉至成都市武侯区人民法院称，被告李明德与被告傅琴芳系夫妻关系。1994年11月至1996年6月，傅琴芳、李明德向原告蒋文俊借款30余万元，并出具书面借款凭证，约定了借款利息和还款时间。傅琴芳、李德明自愿将登记在李明德名下位于成都市武侯区凉水井街14号1栋4单元4楼2号房屋（简称2号房屋）1套和油罐车1辆抵押给蒋文俊，并将房屋产权证、油罐车及车辆手续交与蒋文俊。之后，傅琴芳、李明德下落不明，蒋文俊遂到该房屋居住至今。2008年3月5日，李明德以欺骗手段向成都市房屋产权监理处提交挂失登记申请书，重新办理了2号房屋的产权证。2010年12月31日，李明德串通被告陈道智签订《房屋买卖合同》将2号房屋出售给陈道智。陈道智在2011年4日取得该房屋产权证后，要求蒋文俊腾退房屋。三被告恶意串通损害了原告的合法权益。请求判决确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的关于2号房屋的买卖合同无效。一审被告陈道智辩称，蒋文俊与李明德、傅琴芳之间是借款关系，并非房屋买卖关系，李明德作为房屋所有权人有权处分其名下的房屋。陈道智、李明德、傅琴芳并不存在恶意串通损害蒋文俊合法权益的行为，本案房屋买卖合同合法有效。请驳回原告蒋文俊的诉讼请求。成都市武侯区人民法院一审查明，1994年11月30日，傅琴芳向蒋文俊借款11万元，借条载明：“今借到通用电器公司蒋文俊现金壹拾壹万元正，月息3%，每月付息，借期半年（九四年十一月三十日至九五年五月三十日止），以法人代表傅琴芳爱人李明德武侯区凉水井14号油厂宿舍房屋壹套、面积为53.36平方住房和单位油罐车一辆作为抵押（房管证壹个，油罐车发票、营业执照复印件共壹拾壹张），1995年5月30日已退陆万元正，余款伍万元正”。借条落款处加盖有成都成泉粮油食品转运处的印章。傅琴芳出具借条后，向蒋文俊交付了借条所载房屋的产权证原件。1996年7月，蒋文俊搬入2号房屋居住至今。2008年2月25日，李明德向成都市房屋产权监理处提交挂失申请书补办了2号房屋的产权证。2010年12月30日，陈道智与李明德、傅琴芳在中介方成都乐百居不动产经纪有限公司（简称乐百居公司）的介绍下签订《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将2号房屋出售给陈道智，成交价为373500元。该合同对房款支付方式、办理过户登记时间、违约责任等进行了约定。2010年12月31日，陈道智与李明德、傅琴芳再次签订《房屋买卖合同》，约定：李明德、傅琴芳将2号房屋出售给陈道智，合同成交价格为112056元。双方约定的成交价格系当时政府指导价，此份合同交成都市房产管理局备案。同日，陈道智向李明德、傅琴芳支付了购房款20万元。2011年1月4日，该房屋所有权人由李明德变更登记为陈道智，陈道智和李明德、傅琴芳按2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》约定的价款交纳了房产交易税费。成都市武侯区人民法院一审认为，蒋文俊于1994年向傅琴芳出借款时，《中华人民共和国担保法》并未实施。双方约定以李明德的房屋及车辆作为抵押，并交付了房屋产权证，此项约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。1995年10月1日《中华人民共和国担保法》实施后，双方应对蒋文俊的抵押权补办登记手续，因未补办登记手续，双方就该房屋的抵押约定不得对抗第三人。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施后，根据该法第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，蒋文俊若要主张对该房屋享有抵押权，必须办理抵押登记。在未办理抵押权登记手续的情况下，该房屋上的抵押权依法未能设立，蒋文俊对该房屋并不享有抵押权，蒋文俊亦未提交证据证明其对该房屋享有其他权利。陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且无违反法律强制性规定的内容，合同按照当时政府指导价约定价款并缴纳相关税收，现已履行完毕，所涉房屋已办理了转移登记。蒋文俊主张陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》是以明显低于市场价出售，该合同系恶意串通应属无效合同。但在诉讼过程中蒋文俊未提交证据予以佐证其所主张的事实，对该主张的事实不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，成都市武侯区人民法院于2013年9月17日作出（2013）武侯民初字第1259号民事判决：驳回原告蒋文俊的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，共计660元，由蒋文俊承担。蒋文俊不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉称，陈道智与李明德、傅琴芳恶意串通签订房屋买卖合同，损害蒋文俊的利益，该房屋买卖合同无效。请求撤销一审判决，改判支持蒋文俊的一审诉讼请求。陈道智答辩称，陈道智与李明德、傅琴芳签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。请维持一审判决。成都市中级人民法院二审确认了一审审理查明的事实。另查明，2010年12月30日，陈道智与李明德、傅琴芳签订的《房屋买卖合同》约定付款期限及方式为：1.李明德、傅琴芳同意陈道智以一次性付款方式购买此房产；2．李明德、傅琴芳、陈道智由乐百居公司陪同到产权中心办理完成过户手续后，陈道智即支付全部购房款373500元于李明德、傅琴芳、陈道智双方约定的乐百居公司监管账户；3．乐百居公司陪同陈道智完成此房清房手续后，乐百居公司当即将此房屋的监管房款173500元支付于李明德、傅琴芳（以现金方式）；4．陈道智取得产权证、国土证后当即支付李明德、傅琴芳购房款200000元（贰拾万元正）。该付款方式的约定为手写，其中第3条约定中监管房款后的数字有改动的痕迹。另外，在双方约定的监管金额的数字也有明显改动的痕迹，其后的大写也有改动，且在改动处未见签名或捺印。合同约定的居间服务费用为伍仟元，由陈道智承担。合同对逾期付款、逾期交房及其他违约行为均未约定违约金。在补充条款中约定：1.如乐百居公司、陈道智不能完成清房手续，三方应及时协商解决，协商不能的，陈道智应无条件将此房产过户于李明德、傅琴芳，再次过户的费用由李明德、傅琴芳承担。2.三方约定陈道智取得产权证后，一个月内完成清房手续，如未完成清房手续，李明德、傅琴芳与陈道智双方双返，互不违约。2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》，双方对房屋现状、房款交付、逾期付款违约责任、产权过户办理日期、税费支付、房屋交付时间、逾期交房违约责任等均未作出任何约定。陈道智从2008年9月起至今，在乐百居公司任职，职务为总经理，其在购买诉争房屋时并未现场查看房屋的相关情况。成都市中级人民法院二审认为，蒋文俊于1994年向傅琴芳出借款项时，双方约定以李明德的房屋及车辆作为抵押，并交付了房屋产权证，此项约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方关于抵押的约定合法有效。在1995年10月1日《中华人民共和国担保法》实施后，双方应对蒋文俊的抵押权补办登记手续，因双方未办理抵押登记手续，蒋文俊未取得属于担保物权性质的抵押权，不具有对抗第三人的效力。虽然蒋文俊对2号房屋不享有优先受偿权，但其与李明德、傅琴芳之间关于抵押的约定仍然有效，对双方仍然具有约束力。在蒋文俊1996年7月入住2号房屋后，直至陈道智与李明德、傅琴芳针对2号房屋的买卖交易完成，房屋产权所有人李明德均未对蒋文俊占有、使用2号房屋提出任何异议，故应当认定蒋文俊基于其与李明德、傅琴芳的抵押约定而占有、使用2号房屋具有合法的理由。陈道智与李明德、傅琴芳关于2号房屋的买卖交易是否构成恶意串通涉及蒋文俊的合法权益是否受到侵害。因李明德、傅琴芳明知2号房屋已经抵押给了蒋文俊并交付了房产证原件，在蒋文俊入住2号房屋后既不主动归还欠款，亦不对蒋文俊占有、使用2号房屋提出任何异议，却于2008年2月采取挂失的方法重新补办房屋产权证，进而与陈道智进行买卖交易主观上具有恶意。陈道智虽然表示在购买2号房屋时并不知晓李明德、傅琴芳与蒋文俊之间存在抵押合同关系以及蒋文俊实际占有、使用2号房屋。但分析陈道智与李明德、傅琴芳交易的过程，存在诸多疑点和不符常理之处。其一，由于房屋的现状与房屋的价值具有密切关系，且交易金额较大，通常买方都会十分谨慎，并要求查看房屋，了解房屋的建筑质量、结构、装修等。陈道智在不了解房屋的现状的情况下就购买房屋，与人们通常的交易习惯不符。况且该房一直处于有人居住使用的状态，陈道智若向房屋使用人调查了解，就能够知晓2号房屋的现状，而陈道智漠视未经审查就与李明德、傅琴芳交易，其购买行为本身而言就非善意。其二，陈道智作为从事房地产经纪行业多年的从业人员，对于李明德、傅琴芳提出的2号房屋处于出租状态不作任何调查了解，不询问承租人是否放弃优先购买权，且对于2010年12月30日的《房屋买卖合同》中存在多处对款项数字的修改却无人在修改处签字或捺印这一问题，其作为中介方乐百居公司的总经理及合同的一方当事人却不提出任何异议，以上种种不符合陈道智的身份。其三，关于陈道智是否支付了200000元房款以及如何支付200000元，陈道智未能提交充分证据予以证实。因此，根据日常生活经验法则，能够推定陈道智与李明德、傅琴芳构成恶意串通，损害了蒋文俊的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》以及双方为了规避税费、办理房屋产权证用于房管局备案的于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》均为无效。为减少诉累，彻底解决本案的争议问题，对蒋文俊在二审中提出的要求确认两份《房屋买卖合同》无效的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，成都市中级人民法院于2014年9月29日作出（2014）成民终字第2781号民事判决：一、撤销成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第1259号民事判决；二、确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的《房屋买卖合同》无效；三、确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》无效。一审案件受理费100元，公告费560元，二审案件受理费100元，公告费560元，共计1320元，由陈道智、李明德、傅琴芳共同负担。陈道智申请再审称，1.二审判决认定陈道智与李明德、傅琴芳签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害第三人利益，缺乏证据证明。2.二审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，认定陈道智与李明德、傅琴芳之间签订的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误.3.二审判决对蒋文俊在二审中增加的诉讼请求“确认陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月30日签订的合同无效”一并审理并作出判决，违反诉讼程序。请求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人蒋文俊辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院再审查明的事实与成都市中级人民法院二审审理查明的事实一致。本院再审认为，蒋文俊出具借款时，李明德、傅琴芳以李明德名下的房屋作为抵押，并交付了房屋产权证，蒋文俊与李明德、傅琴芳之间的担保关系成立。虽然2号房屋未办理抵押登记，但蒋文俊自1996年7月就搬入2号房屋居住至今并主张权利，李明德、傅琴芳自始未提出异议。因此，蒋文俊仍然享有对2号房屋的抵押权，其抵押权未经登记仅不具有对抗善意第三人的效力。2008年2月李明德、傅琴芳在未清偿债务涤除抵押权的情况下采取挂失的方式补办了2号房屋的产权证并将房屋予以出售，其主观明显为恶意。陈道智作为乐百居公司的工作人员长期从事房屋中介买卖，不查看房屋现状、不了解诉争房屋的纠纷情况即与李明德、傅琴芳签订房屋买卖合同，违反了普通善良人的注意义务。所以，二审判决认定陈道智与李明德、傅琴芳恶意串通，损害第三人合法权益，双方于2010年10月30日签订的房屋买卖合同无效，本院予以确认。陈道智所称无证据证明本案存在恶意串通的再审理由，不能成立。关于陈道智与李明德、傅琴芳于2010年12月31日签订的《房屋买卖合同》的问题，因该合同中双方约定的房屋价格明显过于低于市场价格，其目的明显是为了偷逃税收规避法律，故该合同亦属于无效合同。为此，二审法院为了减少诉累，一并判决两份合同无效，并无不当。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人陈道智的再审理由不能成立，其再审请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第2781号民事判决。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 秦永健代理审判员 何映江代理审判员 蒋 艳二〇一六年九月二十一日书 记 员 李 望 关注微信公众号“”