（2016）黑2701民初709号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2017-01-06

案件名称

高长福与大兴安岭骊山雅居物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

大兴安岭地区加格达奇区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高长福,大兴安岭骊山雅居物业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款

全文

黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑2701民初709号原告高长福，男，1968年1月27日生，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。委托代理人吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。被告大兴安岭骊山雅居物业有限公司，住所地：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。法定代表人张磊，经理。委托代理人张道岭（该公司员工），男，1958年4月20日生，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。原告高长福诉被告大兴安岭骊山雅居物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高长福及其委托代理人吴红，被告大兴安岭骊山雅居物业有限公司委托代理人张道岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司达成协议，用原告原在加铁医院的房屋，置换齐铁房地产开发有限公司动迁原告的房屋后，开发建设的骊山雅居小区。2016年5月9日齐铁房地产开发有限公司向原告交付房屋，在原告办理入住手续时，被告要求原告交付楼房差价款6800.00元，否则不给办入住手续。不仅如此，2016年5月9日交付房屋，对置换的两户房屋，却从2016年1月15日开始收取物业费和取暖费，这显然是不合理的，因为原告和齐铁房地产开发有限公司协商时，置换楼房没有约定楼层差价款，如果有楼房差价款，原告当时不同意置换或考虑其他方式补偿。被告在办理入住手续时提出的楼房差价款，没有约定，但是原告不交就不能办理入住手续，所以楼房差价款是原告被迫交纳的，要求返还。齐铁房地产开发有限公司2016年5月9日交付房屋，物业费、取暖费应该从2016年5月10日以后开始计算，但是被告却从2016年1月15日开始计算，原告没有享受权利，就不应该承担义务，被告强行收取未入住期间的物业费和取暖费，是无理要求，所以要求返还。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告返还房差价款6800元、取暖费1251.80元、物业费158.84元；返还取暖费283.00元、物业费33.00元；以上各项合计是8526.64元。被告辩称，原告所说的楼层差价款6800.00元是选择楼层款，每平方米100.00元，原告本应置换取得棚户区的房子，但是原告现在选择的是商品房，所以原告应根据政府的有关文件，交每平方米100.00元的选择楼层款，棚户区的最大户型面积是68平方米，所以收取原告6800.00元，所以原告要求返还是无理要求。原告应该在没有办理任何手续的情况下与被告协商解决楼层面积的事宜，原告领走了钥匙并办理了相关手续就是默认了被告收取的楼房选择楼层款和面积价款；原告是在该楼房还没建成就定了该楼房，该楼房是在2015年12月30日就可以交房入住了，2016年1月15日就开始办理正式入住了，2016年1月15日原告就应该办理入住手续领取钥匙了，原告不来领取是原告的责任，所以不是从什么时候交钥匙，就从什么时候开始收取物业费、取暖费的。原告如果对该问题有异议，我们可以把原告所交的所有款项退还原告，就当原告没有领取该房屋，房屋另行安排。原告向本院提交证据如下：1.2015年5月9日承诺书复印件1份1张、协议书复印件1份1张，欲证明置换时间2015年5月9日、置换面积详见承诺书，具体位置及楼层，房屋的具体位置，在协议书中根本没有被告所说的楼层加价；2.物业服务合同复印件2份6张（原件经当庭核对，由原告自行取回），一个车库、一个住宅，欲证明物业合同签订时间是2016年5月10日，从2016年5月10日开始进入小区、开始与物业签订合法有效的合同，一个是车库，一个是住宅，明确的说明了原告是2016年5月10日入住的；3.楼房差价款票据6800.00元复印件1张（原件经当庭核对，由原告自行取回），欲证明原告向被告所交楼层差价款6800.00元是不合理的，当时协议书中已经写的非常明确，被告同意原告置换房屋一户，所以被告所收取的楼层差价是不合理的，应当返还给原告；4.2016年5月10日取暖费收据复印件2张（原件经当庭核对，由原告自行取回）、物业费复印件2张（原件经当庭核对，由原告自行取回），欲证明原告在2016年5月10日才开始办理入住手续，被告收取的2016年1月15日至2016年4月30日期间的取暖费是不合理的，因为当时原告没有入住，没有享受取暖服务，就不应当交此取暖费、物业费，物业合同中也明确体现原告是2016年5月10日签订的物业合同，所以要求被告返还原告缴纳的取暖费1351.80元、车库取暖费283.00元，物业费158.80元、车库物业费33.00元；5.骊山雅居购房确认单复印件2张（原件经当庭核对，由原告自行取回），欲证明原告在2016年5月9日办理了车库、购房确认单，其内容规定了每平方米的价格及面积。以上证据经庭审质证，被告对以上证据的真实性无异议，但协议书上达成的协议是不合理的，因为在动迁方面政府不敢强行拆除，所以说开发公司和原告协商同意给原告合同中约定的面积，给原告很大的优惠，在这种情况下的动迁户只有原告一户。被告向本院提交证据如下：1.建设用地规划许可证复印件1张、建设工程许可证复印件1张、建设用地批准书复印件1张、商品房预售许可证复印件1张、建设工程施工许可证复印件1张，欲证明骊山雅居住宅小区是由齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司开发建设，手续齐全；2.竣工工程验收报告复印件1张，欲证明骊山雅居住宅小区2015年12月30日竣工；3.加政发［2013］21号关于印发加格达奇区2013年旧城区及棚户区改造回迁安置实施细则的通知复印件1份7页，欲证明收原告的差价款是按照政府规定收取的，是按照棚户区最大户型68平方米收取的。以上证据经庭审质证，原告对证据1、2的质证意见为真实性无异议；对证据3不予认可，被告与原告签订的协议是以开发商的名义签订的，不是政府动迁，原告也不是与政府签订的协议。经审理查明，2015年5月9日，原告作为甲方，与作为乙方的齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司签订一份协议书，协议书内容为：“根据甲乙双方共同协商，将原告房屋一户位于铁路医院系动迁区域内，房屋编号为。双方协商后乙方同意甲方置换一户86平方米房屋，外加一户车库。甲方不得将此协议以书面形式公布于外，如发现乙方有权废除此协议，所出现的后果由甲方自负。”2015年5月9日，原告作为乙方，与作为甲方的齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司签订一份承诺书，承诺书内容为：“根据甲乙双方共同协商，将原告房屋一户位于铁路医院系动迁区域内，房屋编号为。双方协商后甲方同意乙方置换房屋，外加一户车库。乙方不得将此协议以书面形式公布于外，如发现甲方有权废除此协议，所出现的后果由乙方自负。”2016年5月9日，原告签字领取了骊山雅居和车库的确认单。2016年5月10日，原告与被告签订2份物业服务合同，收费标准是按建筑面积每平方米每月0.45元，商服用房按建筑面积每平方米每月0.80元。2016年5月10日，原告向被告交付楼层差价款6,800.00元。2016年5月10日，原告向被告交付物业费953.02元，期间是2016年1月15日至2017年12月31日，取暖费1,351.80元，期间是2016年1月15日至2016年4月30日，房屋是，面积90.12平方米。2016年5月10日，原告向被告交付物业费199.00元，期间是2016年1月15日至2017年12月31日,取暖费283.00元，期间是2016年1月15日至2016年4月30日，房屋号是车库，面积18.86平方米。另查明，被告与齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司系合作关系，2016年5月10日，被告代齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司向原告收取楼层差价款6800.00元。本院认为，原告与被告于2016年5月10日签订的两份《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原、被告2016年5月10日签订的两份《物业服务合同》均未约定服务合同期间，但原告于2016年5月9日确认入住骊山雅居小区并接管了车库，原告应自合同签订之日起即2016年5月10日开始向被告交纳物业费及取暖费，故被告收取原告2016年1月15日至2016年5月9日收取的物业费及取暖费无合同约定也无法律及事实依据，多收取的物业费被告应返还给原告。被告多收取原告骊山雅居小区房屋2016年1月15日至2016年5月9日期间物业费158.84元、取暖费1251.80元及车库2016年1月15日至2016年5月9日期间物业费33.00元、取暖费283.00元，合计1726.64元被告应予以返还。被告辩称，原告置换取得的房屋在2016年1月15日即可入住，是原告故意拖延，拒不交纳相关费用，原告才于2016年5月9日确认入住的，所以物业费及取暖费应在2016年1月15日开始收取，但被告未提交证据予以证明，对被告的答辩意见不予采信。原告房屋系拆迁置换取得的房屋，被告在交付原告房屋时代齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司收取原告楼层差价款6,800.00元，原告也已实际交付楼层差价款，应视为对拆迁合同的变更，原告未提交证据证明原告是在胁迫或欺诈的情况下交付的楼层差价款，故原告要求返还楼层差价款的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大兴安岭骊山雅居物业有限公司返还原告高长福骊山雅居小区xxx房屋及车库自2016年1月15日至2016年5月9日期间的物业费和取暖费合计1726.64元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元（原告已预交），由被告大兴安岭骊山雅居物业有限公司负担。以上有履行内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。代理审判员　　李明站二〇一六年九月二十一日书　记　员　　徐英娇附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”