（2015）武民初字第02960号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-16
案件名称
原告谭晨与被告常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭晨,常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第02960号原告：谭晨。委托代理人：朱鑫鑫，湖南劲鸣律师事务所执业律师。委托代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所执业律师。被告：常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司。法定代表人：沈娟。委托代理人：沈怀清，特别授权代理。委托代理人：蒋湘益，湖南经卫律师事务所执业律师。原告谭晨与被告常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司（以下简称鸿升开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月19日、5月18日、5月23日公开开庭进行了审理。原告谭晨委托代理人朱鑫鑫与被告鸿升开发公司委托代理人沈怀清、蒋湘益均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。谭晨请求判令：1、判令鸿升开发公司立即将办理常德市武陵区鸿升农贸大市场123号、126号门面权属登记需由鸿升开发公司提交的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属证书；2、判决鸿升开发公司立即向谭晨支付因逾期办理房屋权属证书违约金169238元（自2008年11月23日起计算至2014年1月17日止）及自2014年1月17日起至其完成提交资料责任、谭晨可以办理房屋权属证书之日止期间的违约金；3、判令鸿升开发公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年8月23日，谭晨与鸿升开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，鸿升开发公司将其开发的常德市武陵区鸿升农贸市场的123号、126号门面出售给原告，该两门面建筑面积共91.54平方米，单价为5462.09元/平方米，总价款为50万元，另约定出卖人应在商品房交付后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，鸿升开发公司将两间商铺钥匙交付谭晨并于2008年8月26日出具收款50万元的收款收据（系合同签订前，鸿升开发公司对谭晨母亲ＸＸ元所欠款项进行的债务抵消）。谭晨取得该两间门面后多次向鸿升开发公司主张要求办理房屋权属证书，但都遭到鸿升开发公司拒绝。故诉至人民法院。谭晨为证实其诉讼主张，向本院提交证据材料如下：1、谭晨的身份证、户口本各1份，拟证明主体适格及其与ＸＸ元母女关系，与谭敦伍父女关系；2、被告企业注册登记资料1份，拟证明鸿升开发公司主体情况及营业执照被吊销的事实；3、《商品房买卖合同》1份，拟证明签订合同情况；4、门面款收款收据1份，拟证明谭晨已经支付全部购房款的事实；5、鸿升开发公司向谭晨的母亲ＸＸ元出具的借条复印件1份，拟证明鸿升开发公司于2005年12月22日向ＸＸ元借款46万元整，约定于2006年10月30日前还清，后以该借款及利息共50万元作为谭晨购房款等事实；6、电力公司电能销售专用发票3张，拟证明鸿升开发公司将鸿升农贸市场123号、126号门面交付谭晨使用的事实；7、鸿升农贸大市场126号门面租赁合同2份，拟证明谭晨对123号、126号门面占有、使用、收益的事实；8、鸿升农贸大市场123号门面照片5张，拟证明鸿升开发公司多次擅自撬开该门面，但该门面仍为谭晨占有的事实；9、电话通话详单业务凭据1份，拟证明ＸＸ元与沈怀清2013年6月27日通话全长为24分12秒，鸿升开发公司提供电话录音有删减，不能作为认定事实的依据；10、常德仲裁委员会（2013）常仲裁字第41号裁决书1份，拟证明本案纠纷曾经过仲裁获得支持；11、关于中止审理仲裁案件的报告、常德市公安局武陵分局立案决定书、受案回执各1份，拟证明鸿升开发公司就本案纠纷曾向公安机关报案的相关事实；12、常德市中级人民法院民事裁定书1份，拟证明常德市中级人民法院已撤销（2013）常仲裁字第41号裁决书；13、常德市公安局武陵分局撤销案件决定书1份，拟证明公安机关已撤销被告刑事案件报案；14、常德市中级人民法院民事判决书，拟证明类似案例已获法院支持；15、委托书及ＸＸ元身份证复印件，拟证明ＸＸ元受原告委托代理购房及诉讼；16、诉争门面登记资料，拟证明诉争门面现登记在被告名下。鸿升开发公司辩称：1、谭晨在2008年时刚满18周岁，且在国外读书，其本人无真实购房意图，相关购房行为均为其母ＸＸ元所为，商品房买卖合同没有成立，更未生效；2、谭晨未实际支付合同约定的50万元房款，其所称以债权抵偿房款的事实不能成立；3、鸿升开发公司在2006年11月15日完成所有资料在职能部门的备案登记工作，2008年土地完成变性后，任何买受人均可凭购房合同、交费发票和身份证直接在市政务中心产权登记机关办理房屋权属证书；4、谭晨没有交付房款，鸿升开发公司没有违约，原告向在被告主张违约金缺乏依据。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。鸿升开发公司为证实其答辩主张，向本院提交如下证据材料：1、鸿升开发公司建设房屋备案资料，拟证明被告已在2006年底完成备案手续，2008年后，任何买受人均可以凭合同、发票、本人身份证办理产权证。鸿升开发公司仅需在转移登记表上盖章；2、仲裁笔录，拟证明谭晨出具的欠条与谭晨仲裁庭审中陈述不一致，欠条无原件及其他证据支持，欠条复印件、公章均系伪造；3、手机录音光碟、录音笔录、谭晨修改后的录音笔录、仲裁委说明；4、公安局两份询问笔录。证据材料3、4拟证明ＸＸ元与鸿升开发公司无债务往来及谭晨未付50万元房款；5、123号门面水电费缴费单，拟证明123号门面为鸿升农贸市场实际使用；6、常武政（2005）61号文件，拟证明鸿升农贸大市场开发背景；7、ＸＸ元单位出具的职务、职责、收入证明、土地买卖合同、市政府与鸿升置业公司合同，拟证明ＸＸ元所在鸿升置业公司代表政府向被告卖出土地，ＸＸ元存在利用职务上的便利向鸿升开发公司索取财物的职务条件；8、鸿升别墅小区规划图、常国有【2004】232号土地证、常国有【2006】77号土地证、土地变性承诺，拟证明ＸＸ元经办的鸿升开发公司土地性质与规划用途不符及该土地性质改变需ＸＸ元经手办理；9、常国有【2008】第66号土地登记卡、土地证、123、126门面合同、常国有【2007】第46号土地登记卡、土地证、403商品房合同；10、鸿升开发公司向公安机关提交的反映材料2份；证据材料9、10拟证明ＸＸ元利用职务便利向鸿升开发公司索取123、126号门面合同及50万元非正式收款收据；11、土地买卖合同4份、营业执照两份、400万元土地款发票，拟证明ＸＸ元伪造土地买卖合同及印章的事实。经本院组织质证，谭晨所举证据材料1、2、4、6、10、11、12、13、14、15、16，鸿升开发公司质证后对其真实性无异议，但对其关联性有异议，鸿升开发公司所举证据材料1、2、4、5、6、7、8，谭晨质证后对其真实性无异议，但对其关联性有异议，经本院依法审查，上述各组证据形式与来源合法，内容真实，能够证明本案部分事实，本院依法采信其证据证明效力，其证明目的本院将综合予以认定。谭晨所举证据材料3即《商品房买卖合同》，被告质证后确认合同上被告法定代表人沈娟签名及被告公司印章真实，但认为该合同中谭晨签名虚假，且合同内容为谭晨单方面填写，双方并未形成合议。经本院依法审查，该证据材料结合谭晨所举证据材料15，谭晨本人已对ＸＸ元代原告在合同中签名予以追认，该代理行为合法有效，谭晨质证意见中所称合同内容未原告单方面填写缺乏有效证据证明，故对其质证意见不予采纳，本院依法采信该证据证明效力；谭晨所举证据材料5即借条1份，鸿升开发公司质证后认为该借条系复印件，且与客观事实不符，双方无债权债务关系。经本院依法审查，该证据系无法与原件核对的复印件，且内容模糊不清，谭晨未能提交其他证据证明债权债务关系存在，故对该证据材料，本院依法不予采信；谭晨所举证据材料7、8及租赁合同、门面照片，鸿升开发公司质证后认为无法核对其真实性，经本院审查，结合双方庭审中均认可的126号门面自2008年其即为谭晨实际占有，123号双方对占有情况存有争议的陈述，本院依法采信其证据证明效力；鸿升开发公司所举证据材料3即谭晨委托代理人ＸＸ元与鸿升开发公司委托代理人沈怀清通话录音，谭晨质证后认为，根据谭晨所举证据材料9，双方实际通话时间为24分钟，鸿升开发公司提交的录音仅为16分钟，应认定其对该录音有删减，但对16分钟录音真实性无异议。鸿升开发公司说明沈怀清系从通话中途开始录音，故录音时间少于通话时间，经本庭组织当庭播放，本院依法对双方无争议的录音部分予以采信。根据上述采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：一、谭晨之母ＸＸ元于2008年8月23日以谭晨名义与鸿升开发公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定谭晨向鸿升开发公司购买常德市武陵区鸿升农贸大市场123、126号门面，两门面建筑面积共91.54平方米，单价为5462.09元/平方米，合同总价款50万元。合同未对交房期限、产权登记期限及违约责任计算方式进行约定。合同另约定，合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，提交常德市仲裁委员会仲裁；2008年8月26日，鸿升开发公司向谭晨出具收款收据一份，确认收到谭晨交付门面款50万元，但谭晨并未向鸿升开发公司实际支付50万元购房款；二、自2008年9月起，谭晨即实际占有鸿升农贸大市场126号门面至今；另有该大市场123号门面，双方对占有仍有争议。该两处门面产权仍登记在鸿升开发公司名下；三、2013年5月30日，谭晨就本案向常德市仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决：1、鸿升开发公司立即为谭晨办理房屋权属证书；2、鸿升开发公司向谭晨赔偿损失，按购房款50万元根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从违约之日计算至办理房屋权属证书之日。鸿升开发公司答辩及反申请称：双方并未就商业门面买卖签订过买卖合同，谭晨亦未向公司支付过购房款，谭晨母亲ＸＸ元利用职务便利，向鸿升开发公司索要空白买卖合同，并以此要求办理房产过户手续不能成立，故请求裁决买卖合同不成立。2014年1月17日，常德仲裁委员会作出（2013）常仲裁字第41号裁决书，该裁决认定双方签订买卖合同、谭晨以ＸＸ元对鸿升开发公司债权冲抵购房款、鸿升开发公司向谭晨出具收据、126号门面为谭晨占有并出租等事实，并确认ＸＸ元代理谭晨与鸿升开发公司所签订的买卖合同成立并生效，谭晨以ＸＸ元对鸿升开发公司债权在获得ＸＸ元同意后，冲抵购房款，应视为其已支付购房款，鸿升开发公司应依约为谭晨办理产权登记手续并依照相关司法解释支付违约金。故此裁决：1、鸿升开发公司在裁决生效之日起15日内，将123、126号门面权属等级资料报产权登记机关备案，协助办理权属证书；2、鸿升开发公司在裁决生效之日起15日内向谭晨支付逾期办证违约金（以购房款50万元为基数，按6.57%年利率计算自2008年11月23日计算至鸿升开发公司完成资料备案、谭晨可以办理权属证书时止）；四、2013年10月13日、2014年4月6日，鸿升开发公司两次向公安机关提交书面举报材料，举报谭晨之母ＸＸ元涉嫌伪造鸿升开发公司印鉴并利用职务之便在为鸿升开发公司办理土地用途变更手续过程中采用胁迫手段索要鸿升开发公司合同、收据并进而占有126号门面。2014年1月20日，公安机关对前述报案作出立案决定书决定立案侦查，2015年12月2日，常德市公安局武陵分局作出武公（刑）撤案字【2015】0036号撤销案件决定书，称“因犯罪已过追诉时效期限，印章真伪无法鉴定，撤销此案”；五、前述仲裁裁决书作出后，鸿升开发公司不服该裁决，诉至常德市中级人民法院，请求撤销该裁决书，理由为：1、仲裁程序违反法定程序，应当中止审理而没有中止。仲裁期间，鸿升开发公司已向公安机关报案并将公安机关立案情况告知仲裁委员会；，仲裁委应中止审理而没有中止审理；2、裁决依据的谭晨的证据为伪造；3、裁决违背了谭晨的仲裁请求；4、仲裁员不尊重客观事实，与法律规定相违背，有枉法裁决的行为。2015年2月5日，常德市中级人民法院作出（2014）常民一撤字第9号民事裁定书，认定仲裁期间鸿升及开发公司向公安机关举报ＸＸ元涉嫌伪造单位印鉴、采用胁迫手段欺诈鸿升开发公司财物，公安机关已就此受案初查，常德仲裁委员会获悉该事实后未依法中止仲裁，由此确认仲裁程序违反法定程序，裁定撤销上述仲裁裁决书；六、2015年12月5日，谭晨出具委托书，委托ＸＸ元处理其与被告之间房屋买卖合同纠纷的处理，并对ＸＸ元所代签的《商品房买卖合同》、委托律师的委托代理合同、授权委托书、诉状等予以认可。本院认为，本案的争议焦点主要有三：一是双方当事人所签《商品房买卖合同》是否成立并生效，二是谭晨是否依约履行了给付房款义务，谭晨所称的以债权抵扣房款的事实是否能够成立；三是鸿升开发公司是否应该履行《商品房买卖合同》约定的协助办理房屋权属证书义务并承担违约责任。关于争议焦点一，鸿升开发公司认为该合同不是原告本人真实意思表示，且合同内容系谭晨母亲ＸＸ元自行填写，其内容不能代表双方当事人真实意思表示。本院认为，《商品房买卖合同》上鸿升开发公司签章真实，谭晨签名虽为他人代写，但得到其本人事后追认，故应认定为系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为该合同依法成立并生效。鸿升开发公司未能提交有效证据证明，该合同内容为谭晨母亲ＸＸ元单方面填写，应承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二，双方当事人均确认，双方签订《商品房买卖合同》后，谭晨未向鸿升开发公司实际支付购房款。谭晨称已用ＸＸ元对鸿升开发公司及其代理人沈怀清享有的50万元债权（含46万元借款本金、利息4万元）抵偿房款，且提供鸿升开发公司出具的收款收据予以证明。鸿升开发公司主张，该收款收据系谭晨母亲ＸＸ元利用职务之便向鸿升开发公司欺诈所得，且谭晨不能证明其主张的债权真实存在，应认定谭晨未支付购房款。本院认为，鸿升开发公司作为从事房产开发、销售资质的公司法人，在未收到购房款的情况下向谭晨出具购房款收款收据，对此行为的具体法律效果应有明确认识，该行为应推定为该公司对谭晨以ＸＸ元债权冲抵购房款的认可，鸿升开发公司主张收款收据为ＸＸ元欺诈所得，但未能提交有效证据予以证明，亦未能依法在一年之内主张、行使撤销权，应承担不利后果。故谭晨主张的已支付购房款的事实，本院依法予以认可；关于争议焦点三，前已查明，双方当事人所签《商品房买卖合同》未就过户时间、违约责任作出明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第（四）项，履行期限不明的，债权人可以随时要求履行，故谭晨主张鸿升开发公司应协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院依法予以支持。谭晨未能提供证据证明鸿升开发公司违约及违约损失、约定违约金等事实，应承担举证不能的法律后果，且其明知双方当事人对购房款付款与否存有争议的情况下，怠于行使权利，其主张的鸿升开发公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司在本判决生效之日起十五日内协助谭晨办理常德市武陵区鸿升农贸大市场123号、126号门面权属证书；二、驳回谭晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8800元，由常德市武陵区鸿升农贸大市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 肖 睿人民陪审员 彭爱华人民陪审员 熊新仁二〇一六年九月二十一日代理书记员 石 晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”