（2016）皖0403民初2721号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-09-26
案件名称
淮南苏宁云商商贸有限公司与淮南新凯迪百货有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初2721号原告（反诉被告）：淮南苏宁云商商贸有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区商贸文化广场M区，组织机构代码证66620565-1。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，安徽许一云律师事务所律师。委托诉讼代理人：许一云，安徽许一云律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮南新凯迪百货有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区商贸文化广场M区，统一社会信用代码证91340400791870562Q（1-1）。法定代表人：陶祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商律师事务所律师。原告（反诉被告）淮南苏宁云商商贸有限公司与被告（反诉原告）淮南新凯迪百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淮南苏宁云商商贸有限公司的委托诉讼代理人王磊、许一云，被告（反诉原告）淮南新凯迪百货有限公司的法定代表人陶祥、委托诉讼代理人武新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮南苏宁云商商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月26日解除；2.被告依据《租赁合同》约定向原告赔偿违约金100万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：安徽苏宁电器有限公司与被告于2007年7月25日签订《房屋租赁合同》，约定由安徽苏宁电器有限公司承租被告位于淮南市××路金色巴黎大厦1-4层建筑面积共计4833.48平方米的房屋，租赁期限为5年。安徽苏宁电器有限公司及原、被告三方签订《三方协议》，将安徽苏宁电器有限公司的合同权利义务全部转移给了原告。2011年9月8日，原、被告签订《补充协议》，协议约定2007年7月25日签订的《房屋租赁合同》租赁期限延长五年自2012年8月21日起至2017年8月20日止，被告应于补充协议签订后2个月内取得租赁区域全部小业主的授权证明并交付原告，补充协议未约定内容以原合同为准。补充协议签订后，被告一直未按照《补充协议》约定向原告交付相关授权证明。为避免产权问题导致的损失，原告于2016年2月26日依法向被告发出《关于解除苏宁淮南龙湖路店租赁合同的通知函》，原、被告双方租赁合同关系被依法解除。被告行为明显违反《房屋租赁合同》及其补充协议的约定，应当承担违约责任。与此同时，被告一直阻碍原告撤出租赁物，导致被告经营区域内商品无法进行及时有效处理且导致租赁物持续空置。因此，原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告淮南新凯迪百货有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据。1.双方的租赁合同目前仍在履行当中，原告称2016年2月22日解除是没有任何事实根据的；2.双方签订的房屋租赁合同期限为10年，即2017年8月才到期，目前该合同已实际履行9年，原告在家乐福重新租赁商铺，重新设立经营场所，在这种情况下，原告提出解除合同，明显违背诚实信用原则；3.原告提出解除合同理由依法不存在，租赁期限为10年，在实际履行第9年之后，原告以被告未向其交付相关授权证明为由，要求解除合同，明显与客观事实不付，原告承租使用9年时间里，其视为知道、应当知道被告有权出租涉案的场地，实际上也是认可被告以得到小业主的授权；3.事实上答辩人已得到业主的授权，具体见授权委托书，被告转付了9年的租金给小业主。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告淮南新凯迪百货有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判决被反诉人履行双方签订的《租赁合同》，给付租赁费用、物业管理费用1927850元（暂定2016年2月21日至2016年8月20日期间），并赔偿延期支付费用的滞纳金117598元（暂定2016年2月26日至2016年6月27日）；2.反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：双方签订的《租赁合同》第8条规定“租赁费用采取先付后租的方式按季支付”。第9条规定“甲乙双方自双方签字盖章的租赁物交付确认书之日起五个工作日内乙方支付甲方首期费用。此后正常每季度提前5个工作日支付下季度租赁费用和物业管理费用”。第57条规定“乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，如延期10天以上，每延期支付一天，乙方按所欠费用的千分之一支付滞纳金”等内容。双方签订的《补充协议》第2条规定“租赁期限延长五年，自2012年8月21日至2017年8月20日，2015年8月21日至2016年8月20日，租赁费用231.34万元，物业管理费用154.23万元”等内容。依据《租赁合同》及《补充协议》规定，截止到目前，被反诉人应当支付2016年2月21日至2016年8月20日期间的租赁费用及物业管理费用共计1927850元。同时还应当赔偿延期支付费用的滞纳金117598元。反诉人为维护公司的合法权益，特提起反诉请求，请求依法判决。反诉被告淮南苏宁云商商贸有限公司辩称，一、合同已经依约合法解除：1.合同约定的解除条件已经成就，合同法93条规定，当事人可以约定一方解除的条件，2011年9月8日淮南苏宁与新凯迪签订补充协议，取得小业主授权证明文件，并提供给淮南苏宁，同时根据租赁合同第74条;2.解除合同通知已经到达淮南新凯迪百货有限公司，新凯迪拒收邮件并退回;二、淮南新凯迪百货有限公司未提出异议，依法已经丧失诉讼权;三、新凯迪目前已际占有控制房屋，无权要求淮南苏宁云商商贸有限公司支付租金，2016年6月8日淮南苏宁云商商贸有限公司办理公证，事实说明淮南新凯迪百货有限公司已经占有控制房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交的录像、通知函、快递单、配送查询结果、出警证明、公证文书等，本院对该组证据的真实性依法予以确认；2.原告（反诉被告）提交的调解笔录，本院对该证据的真实性依法予以确认；3.被告（反诉原告）提交的187份授权委托书，本院对该证据的真实性依法予以确认；4.被告（反诉原告）提交的小业主的购房合同和网备单，本院对该证据的真实性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2007年7月25日，淮南新凯迪百货有限公司与安徽苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，安徽苏宁电器有限公司承租位于淮南市××路金色巴黎大厦，租赁期限为5年，租赁费用为每年171万元，物业管理费用为每年114万元，从第二年期租赁费用和物业管理费用每年递增3%。第一年给予甲方租金优惠。第一年至第五年的租赁费用加物业管理费用合计分别为265.48元、293.55元、302.36元、311.43元、320.77元。淮南新凯迪百货有限公司应于签约后一个月内取得小业主委托授权书，并在签约后一个月内将租赁物交付给安徽苏宁电器有限公司。后淮南新凯迪百货有限公司、安徽苏宁电器有限公司、淮南苏宁电器有限公司签订三方协议，安徽苏宁电器有限公司将上述《租赁合同》的权利义务全部转移给了淮南苏宁电器有限公司。2011年9月8日，淮南新凯迪百货有限公司与淮南苏宁电器有限公司签订《补充协议》，约定将租赁期限延长五年，即自2012年8月21日至2017年8月20日。延长后的首年度租赁期费用为211.71万元，物业管理费用为141.14万元，从第二年起租赁费用和物业管理费用每年递增3%。自2012年8月21日至2017年8月20日每年的租赁费用加物业管理费用合计分别为352.85元、363.43元、374.34元、385.57元、397.13元。并约定淮南新凯迪百货有限公司应于该补充协议签订后2个月内取得租赁区域内所有小业主授权并提供给淮南苏宁电器有限公司，若未在两个月内取得小业主授权的证明文件的，在签约后至2017年8月20日前的期间内，淮南苏宁电器有限公司有权随时提出解除合同，且淮南新凯迪百货有限公司应赔偿违约金100万元。2015年4月30日，淮南苏宁电器有限公司名称变更登记为淮南苏宁云商商贸有限公司。另查明，涉案租赁的房屋系分割式商铺，淮南新凯迪百货有限公司受各分割式商铺的实际业主授权委托对外整体出租该房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”涉案房屋系分割式商铺，淮南新凯迪百货有限公司对于该房屋无所有权，而是接受各分割式商铺实际业主的委托对外办理该房屋的租赁事宜，后淮南新凯迪百货有限公司以自己的名义与淮南苏宁云商商贸有限公司签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给淮南苏宁云商商贸有限公司。从双方合同约定的内容中淮南新凯迪百货有限公司应提交小业主的委托授权书的相关条款可以得知，淮南苏宁云商商贸有限公司在签订该合同时就已经知道淮南新凯迪百货有限公司并非该房屋的所有权人，其与该分割式商铺实际业主之间存在代理关系，且原、被告双方均未提交任何证据证明该合同只约束淮南新凯迪百货有限公司与淮南苏宁云商商贸有限公司，故该合同直接约束的是该房屋的实际业主和淮南苏宁云商商贸有限公司，现因该房屋租赁的相关问题产生纠纷，合同中出租方的权利义务应由委托出租方即该房屋的实际所有权人各分割式商铺实际业主承受，而本案中淮南苏宁云商商贸有限公司与淮南新凯迪百货有限公司互相作为原、被告进行诉讼，于法无据，故本院对本诉原告淮南苏宁云商商贸有限公司及反诉原告淮南新凯迪百货有限公司的诉讼请求均依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：第6驳回原告淮南苏宁云商商贸有限公司的诉讼请求；第6驳回反诉原告淮南新凯迪百货有限公司的诉讼请求；本诉案件受理费13800元，由原告淮南苏宁云商商贸有限公司负担；反诉案件受理费11582元，由反诉原告淮南新凯迪百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 申恩国代理审判员 刘成瑜人民陪审员 曹晓娣二〇一六年九月二十一日书 记 员 苏冰玉附件1：本案证据目录一、原告（反诉被告）提交的证据和证明目的如下：1.原、被告双方的工商资料，证明原、被告的主体资格及原告的名称变更情况。2.房屋租赁合同、三方协议、补充协议，证明：(1)安徽苏宁电器有限公司与被告于2007年7月25日签订《房屋租赁合同》，约定由安徽苏宁电器有限公司承租被告位于淮南市龙湖路金色巴黎大厦1-4层建筑面积共计4833.48平方米的房屋，租赁期限为5年。一方违约的，违约方应赔偿违约金100万元；(2)三方协议，证明安徽苏宁电器有限公司合同权利义务全部移转给原告;(3)补充协议，证明约定2007年7月25日签订的《房屋租赁合同》租赁期限延长五年自2012年8月21日起至2017年8月20日止，被告应于补充协议签订后2个月内取得租赁区域全部小业主的授权证明并交付原告，补充协议未约定内容以原合同为准。3.关于解除苏宁淮南龙湖路店租赁合同的通知函、快递单、配送结果证明,证明原被告双方租赁合同关系被依法解除。4.录像,证明:(1)被告在案涉合同依法解除后，虽经原告屡次催促，仍拒绝依约履行房屋接收义务；(2)在案涉合同依法解除后，原告屡次与被告协商撤场事宜，并派员去搬货，但皆被被告违法阻碍。5.调解笔录,证明2016年6月8日，在法院组织的调解中，被告拒绝原告提供现金担保、将货物先行搬出以避免损失扩大的合理建议，仍坚持要行使所谓留置权，扣押原告货物，被告应承担损失扩大的责任。二、被告（反诉原告）提交证据和证明目的如下：1.营业执照法定代表人身份证明书，证明淮南淮南新凯迪百货有限公司的基本情况及其具备本案的主体资格。2.授权委托书187份，证明场地面积总计为4833.48平方米；淮南市龙湖路金色巴黎大厦的二、三、四层商铺共187名业主，授权淮南淮南新凯迪百货有限公司全权代理商铺租赁等事宜。3.租赁合同及补充协议，证明：（1）2007年7月淮南新凯迪百货有限公司与淮南苏宁云商商贸有限公司签订租赁合同，合同约定：①淮南新凯迪百货有限公司将金色巴黎大厦二三四层商铺租赁给淮南苏宁云商商贸有限公司使用，租赁物建筑面积4833.48平方米，租赁期限为5年；②租赁费用采取先付后租的方式按季支付，每季度提前5个工作日支付下季度租赁费用和物业管理费用；③如延期10天以上，每延期支付一天，乙方按所欠费用的千分之一支付滞纳金等内容；（2）2011年9月8日双方签订补充协议：①租赁期限延长五年，自2012年8月21至2017年8月20日止；②2015年8月21日至2016年8月20日租赁费用385.57万元，③2016年8月21日至2017年8月20日租赁费用397.13万元等内容。4.银行支付系统专用凭证及淮南市地税局发票，证明2012年8月至2016年2月期间，淮南苏宁云商商贸有限公司正常支付租赁费用，双方之间的租赁合同实际履行四年之久，加上前期的5年，实际履行9年之久。5.小业主的房屋买卖合同及网备单，证明小业主的相关信息。附件2.附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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