（2016）京02民终7225号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2016-11-04

案件名称

张海英上诉武卫等房屋租赁合同纠纷一案

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张海英,武卫,马佩茹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终7225号上诉人（原审被告）张海英，女，1963年5月1日出生。委托代理人苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武卫，男，1969年11月3日出生。被上诉人（原审原告）马佩茹，女，1937年4月29日出生。二被上诉人之委托代理人武钢（马佩茹之子，武卫之兄），男，1959年1月24日出生。二被上诉人之委托代理人周朝斌，北京市两高律师事务所律师。上诉人张海英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初字4726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年3月，武卫、马佩茹起诉至原审法院称：我们二人系母子关系，是北京市东城区×××50-1号房屋（以下简称涉案房屋）共有权人。2011年8月19日，我们与张海英签订《合同》，将涉案房屋出租给张海英用作商用，合同期限自2011年9月26日至2015年9月26日，第一年每月租金为11000元，之后每年租金递增6%，付款方式为押二付三。另约定，张海英不按时交纳租金，每逾期一日加收应付款的3%作为违约金。现房屋租赁合同已经期满终止，双方未就续租事宜达成协议。我们多次督促张海英交纳租金未果，故起诉至法院，请求判令张海英将涉案房屋腾空交还给我们，要求张海英支付2014年11月26日至2015年9月25日的房屋租金共计131011元及截止2015年9月25日的违约金50000元并承担本案诉讼费用。张海英辩称：2014年涉案房屋发生过坍塌，武卫、马佩茹曾向我承诺过重新装修之后由我继续承租涉案房屋。我与武卫、马佩茹之间就房屋坍塌之后给我造成的财产损失案件正在审理过程中，在该纠纷审理完毕前，我不同意腾房。涉案房屋坍塌之后，武卫、马佩茹对涉案房屋进行修缮,并于2014年11月7日将房屋重新交付给我，我对涉案房屋进行了装修，直到2014年12月26日才正常使用，所以租金应从2014年12月26日起算，我同意按照每月以13101.17元标准支付2014年12月26日至2015年9月26日的租金。但我曾就上述租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认武卫、马佩茹应付费用本金部分进行抵扣问题与武卫、马佩茹沟通，双方就债务抵销问题协商一致。双方均同意债务折抵，不存在违约问题，故我不同意支付违约金。我主张将（2015）东民初字第02732号民事判决书认定武卫、马佩茹应向我支付的119208元与我拖欠武卫、马佩茹2014年12月29日至2015年9月26日的租金117910元在相同数额中进行抵销。同时我认为双方合同约定违约金过高，请求法院调整。原审法院经审理确认：双方订立《合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《合同》的租赁期限已经届满，武卫、马佩茹与张海英就续租问题未能协商一致，武卫、马佩茹对张海英继续使用涉案房屋提出异议，故武卫、马佩茹在本案中要求张海英腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。张海英以双方尚有民事案件未审结为由拒不腾房，无法律依据，对该项答辩意见不予采纳。承租人应当按照约定的期限支付租金。庭审中张海英认可拖欠2014年12月26日至2015年9月25日的租金，故张海英负有向武卫、马佩茹支付2014年12月26日至2015年9月25日的租金的义务。虽张海英主张双方曾协商一致，就张海英拖欠的2014年12月26日至2015年9月25日的租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认武卫、马佩茹应付款119208元互相抵销，武卫、马佩茹对此不予认可，张海英亦未举证，同时张海英在庭审中曾认可双方就抵销问题未能形成结论性意见，法院无法认定双方就当事人互负债务归于消灭形成合意，张海英该项答辩意见法院不予采纳。依据相关法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。法定抵销权系形成权，依有抵销权当事人的单方意思表示即可发生法律效力。张海英在庭审答辩中主张2014年12月26日至2015年9月25日的租金117910元与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认武卫、马佩茹应付款119208元进行抵销，属张海英行使法定抵销权的行为，但需要指出生效判决书确认武卫、马佩茹应付张海英金额为116664元，双方债务在相同数额范围内归于消灭，对于未完全消灭的债权，张海英仍负有支付义务。至于2014年11月26日至2014年12月25日的租金，因武卫、马佩茹已于2014年11月7日将修缮后房屋交付张海英使用，双方未约定免租期限，武卫、马佩茹给予张海英20日时间用于房屋布置，应属合理范围，故张海英应向武卫、马佩茹支付2014年11月26日至2014年12月25日的租金。至于武卫、马佩茹要求张海英支付逾期付款违约金的诉讼请求，因武卫、马佩茹未履行生效判决确认的给付义务，双方确因房屋坍塌尚有未决事宜，张海英未付租金非属恶意，该项诉讼请求，法院不予支持。综上，原审法院于2016年7月判决：一、张海英于判决生效后七日内将北京市东城区×××五十号一幢一层房屋腾空并交还武卫、马佩茹收回；二、张海英于判决生效后七日内支付武卫、马佩茹自二〇一四年十一月二十六日至二〇一五年九月二十五日的租金一万四千三百四十七元；三、驳回武卫、马佩茹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张海英不服，上诉至本院，主张武卫、马佩茹曾承诺在合同期满后继续将涉案房屋出租给其使用；2014年11月27日经检测发现涉案房屋甲醛超标，重新开业时间为2014年12月29日，并非2014年11月26日；其经营的公司与武卫、马佩茹之间尚有财产损害赔偿纠纷在审理当中，目前不同意腾退房屋，要求撤销原判，改判驳回武卫、马佩茹的诉讼请求。武卫、马佩茹同意原判。经审理查明：涉案房屋系武卫、马佩茹名下房产。2011年8月19日，武卫与张海英签订《合同》，将涉案房屋出租给张海英，租赁期限自2011年9月26日至2015年9月26日，第一年每月租金为11000元，第二年开始每年递增6%，付款方式为押二付三。合同另约定：如果张海英不按时足额缴纳费用和工商税等，超过7天后仍未支付，武卫有权扣除保证金，收回房屋。如果武卫同意张海英逾期补交费用，除按照约定补齐当期费用外，每逾期一次加收应预付金额3%的违约金。2014年7月25日、28日，涉案房屋屋顶发生二次坍塌。2014年10月，武卫、马佩茹对坍塌涉案房屋进行了修缮。2014年11月7日，武卫、马佩茹将修缮后的房屋交付张海英。2015年2月6日，张海英就涉案房屋坍塌问题在原审法院起诉武卫、马佩茹，要求武卫、马佩茹退还2014年7月26日至9月26日已交租金24720元，赔偿库存货物损失1564647元、装修损失124200元、装饰品损失3400元、在外另租房损失9000元、营业损失500000元、员工工资损失54475元和公证费、勘验费5500元。经审理，原审法院作出（2015）东民初字第02732号民事判决书，判决武卫、马佩茹退还张海英租金24720元，并赔偿吸顶灯、灯带、筒灯、监控设备、展示柜、保鲜柜损失共计79444元、租金损失9000元、公证费支出3500元。该判决已经生效，但张海英尚未申请强制执行。张海英认可未支付2014年11月26日至2015年9月25日租金。但张海英主张涉案房屋2014年12月26日才正常使用，故2014年11月26日至2014年12月25日租金不应该支付。同时张海英主张双方就张海英拖欠的2014年12月26日至2015年9月25日的租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认武卫、马佩茹的应付款119208元进行抵销达成一致意见。武卫、马佩茹表示确实曾就债务抵销问题进行协商，但双方未能达成一致意见，双方只是提及抵销，但均未明确通知对方具体用于抵销的债务。张海英对合意抵销未进一步举证，在庭审中亦曾表示双方就抵销问题没有形成结论性意见。另，2015年9月1日，武卫向张海英发函催缴拖欠租金并告知张海英如果继续承租，双方需要重新签订书面租赁合同。张海英收到上述函件后，于2015年9月7日回函，对武卫提出续租合同的租金等问题提出异议。后双方未能就续租问题达成一致意见，未签署续租合同。庭审中，张海英提交2014年11月27日检测报告一份，欲证明涉案房屋重新装修后甲醛超标，无法经营使用。武卫、马佩茹不认可报告的真实性。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、合同、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：武卫、马佩茹与张海英签订的《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方合同约定的租赁期限已经届满，武卫、马佩茹与张海英就续租问题未能协商一致，武卫、马佩茹要求张海英腾退涉案房屋，理由正当，应予支持。张海英以其经营的公司与武卫、马佩茹之间尚有民事案件未审结为由不同意腾房，没有法律依据，本院对此不予采纳。关于未付的租金，庭审中张海英认可拖欠2014年12月26日至2015年9月25日的租金，故张海英应当向武卫、马佩茹给付此期间的租金。关于2014年11月26日至2014年12月25日期间的租金，因武卫、马佩茹已于2014年11月7日将修缮后的房屋交付张海英使用，双方未约定免租期，武卫、马佩茹给予张海英20日时间用于房屋布置，应属合理范围，故张海英应向武卫、马佩茹支付2014年11月26日至2014年12月25日的租金。张海英主张2014年11月27日经检测发现涉案房屋甲醛超标，重新开业时间为2014年12月29日，因此不同意支付2014年11月26日至2014年12月25日的租金。对此本院认为，武卫、马佩茹已于2014年11月7日将涉案房屋交付张海英，张海英未举证证明当时接收的涉案房屋不符合使用条件，亦未能证明双方就重新起租日期有特别约定，故对其该项抗辩意见本院不予采纳。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1960元，由武卫、马佩茹负担545元（已交纳），由张海英负担1415（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2830元，由张海英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孟　龙审　判　员　李　桃代理审判员　王　云二〇一六年九月二十一日书　记　员　史其申更多数据：搜索“”来源：