（2016）湘10民终1221号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
刘黎明与湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘黎明,湖南省鑫居物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1221号上诉人（原审被告）：刘黎明，教师。被上诉人（原审原告）：湖南省鑫居物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道荣泰花园5栋302室。法定代表人：李拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜微星，该公司员工。上诉人刘黎明因与被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司（以下简称鑫居公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘黎明、被上诉人鑫居公司的委托诉讼代理人杜微星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘黎明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫居公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由鑫居公司负担。事实与理由：一、鑫居公司未提供合法经营资格的原始依据，法人资格不明，无起诉依据。二、鑫居公司与福城花园小区签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》约定委托物业服务期限为一年，即自2012年12月15日起至2013年12月15日止。因鑫居公司在合同期内未尽责，故合同到期后未续签，并要求鑫居公司撤离，但其赖着不走。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，刘黎明有充分理由不支付2013年12月15日至2016年6月的物业服务费。再则，鑫居公司主张2013年8月13日之前的物业服务费已超过诉讼时效，不应支持。三、鑫居公司未尽到安全、管理、服务责任，因空调安装纠纷等造成业主受到伤害和损失，刘黎明要求鑫居公司赔偿27,000元。鑫居公司辩称，1、一审己提交了公司工商登记等证照；2、2013年12月15日之后福城花园小区的物业服务还是鑫居公司在履行；3、业主委员会有权代理签订合同。鑫居公司向一审法院起诉请求：1、判令刘黎明向鑫居公司支付2011年1月至2014年6月住宅物业管理服务费2973.39元及车库物业管理服务费885.03元，合计3858.42元；2、判令刘黎明支付违约金3935元（每月按拖欠物业费总额的2%自2011年1月起计算至2015年4月，此后违约金继续按此标准计算至还清时止）；3、本案诉讼费用由刘黎明负担。一审法院认定事实：一、双方无争议的事实。2008年10月15日，鑫居公司与所在的郴州市福城花园小区开发商郴州市房产发展总公司签订的《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》，约定住宅按0.5元/平方米·月的标准收取。福城花园小区业主委员会成立后，该业主委员会于2012年11月17日与鑫居公司签订《福城花园住宅小区物业服务合同》，约定住宅按0.5元/㎡/月收取,车库按0.4元/㎡/月收取,未入住的房屋业主物业费按0.2元/㎡/月收取,杂房已改造成出租房,对外出租并营利的按0.5元收取,对车库、杂房改成麻将馆或仓库营利的,一律按1.0元/㎡/月收取费用。委托服务期限1年，自2012年12月15日起至2013年12月15日止。业主委员会与鑫居公司签订的物业服务合同未约定滞纳金与违约金。鑫居公司按以上两份合同，履行了物业服务管理的职责。2014年6月，因多方原因，鑫居公司撤出福城花园小区。刘黎明在福城花园小区购有141.59㎡的住宅，车库20.62㎡，从2011年1月起至2014年6月，刘黎明有42个月的物业管理费用未缴纳。刘黎明应缴纳的物业管理费为（141.59×0.5元＋20.62×0.4元）×42月＝3319.81元。因鑫居公司在2010年3月18日重复收取刘黎明2009年12月以前11个月的物业管理费867元，该款应予核减，故刘黎明尚欠物业管理费2452.81元。鑫居公司多次找刘黎明缴纳物业管理费，但均被以各种借口拖延，鑫居公司诉至法院。本案调解未成。二、双方有争议的事实。1、刘黎明认为鑫居公司未尽到服务责任，造成刘黎明的损失及人身伤害。因刘黎明未在本案中提出反诉，故该法律关系系另一法律事实，应另案诉讼，不属本案审理范围。经法院释明后，刘黎明表示若追究鑫居公司的赔偿责任，另案起诉。若双方均负有支付金钱的义务，可予以抵扣，但不影响本案的审理。2、刘黎明认为鑫居公司诉请超出诉讼时效，因鑫居公司与刘黎明的物业服务合同终止于2014年6月，故本案的诉讼时效应从2014年6月开始计算，而非从欠交物业管理费的时间起算。刘黎明的该辩解不予支持。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案刘黎明不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为属违约，应承担本案的全部责任。故对鑫居公司要求刘黎明支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。因业主委员会与鑫居公司签订的物业服务合同未约定滞纳金与违约金，虽然与开发商的前期物业服务合同中约定了违约金的支付，但刘黎明从2011年1月即开始不缴纳物业管理费，鑫居公司直至2015年才起诉，且鑫居公司自身的物业服务有瑕疵，又怠于及时行使诉讼权利，故鑫居公司要求刘黎明支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、限被告刘黎明于本判决生效之日起十日内支付给原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费2452.81元。二、驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘黎明负担。”二审中，鑫居公司提交一组有关业主委员会的存档资料及业主征询意见书，拟证明业主委员会成立时间和当时的代表，鑫居公司在合同到期后仍提供了物业服务。刘黎明对鑫居公司在二审提交的证据质证意见是：业主委员会成立的时间是对的，但与本案无关；对业主委员会与郴州市华泽物业服务有限责任公司签订协议一事不知情。本院对上述证据认证如下：鑫居公司提交的证据中有关福城花园小区业主委员会成立的资料真实、合法且与本案关联，予以确认；提交的福城花园小区业主委员会与郴州市华泽物业服务有限责任公司（在2014年8月23日）签订的有关物业服务合同的证据材料，与本案争议没有关联，不予确认。本院二审查明，2012年11月17日福城花园小区业主委员会与鑫居公司签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》约定的一年物业服务期（2013年12月15日止）到期后，该小区业主委员会没有与鑫居公司续签物业服务合同，鑫居公司亦未提交证据证明该小区业主委员会同意其继续对该小区进行物管理服务。鑫居公司在一审时，提供了鑫居公司的组织机构代码证（70739800-8）、工商营业执照副本（注册号431000000027101）、物业服企业资质证书。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：一、鑫居公司是否系本案适格主体；二、鑫居公司主张2013年8月13日之前的物业服务费是否已超过诉讼时效；三、鑫居公司主张2011年1月至2014年6月的物业服务费应否予以支持。关于争议焦点一。鑫居公司为主张本案物业服务合同权利，提交了《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》及与福城花园小区业主委员签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》，并提供了鑫居公司工商营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证等企业身份证明，鑫居公司是本案适格的诉讼主体。关于争议焦点二。鑫居公司依据《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》、《福城花园住宅小区物业服务合同》，在合同期内进行了持续的物业服务，合同终止时间为2013年12月15日止，鑫居公司于2015年8月提起本案诉讼,没有超过诉讼时效。关于争议焦点三。本案中，鑫居公司与福城花园住宅小区业主委员会订立的《福城花园住宅小区物业服务合同》于2013年12月15日到期终止后，并未续签物业服务合同，亦无证据证明该小区业主委员会或经业主大会同意，由鑫居公司继续对该小区进行物业管理服务，履行物业服务职责，刘黎明认为不应支付鑫居公司2013年12月15日之后6个月的物业服务费474.24元（[141.59㎡×0.5元/㎡＋20.62㎡×0.4元/㎡]×6个月）的上诉主张，本院予以支持。鑫居公司起诉要求刘黎明支付2011年1月至2013年12月计36个月的物业费2845.55元（[141.59㎡×0.5元/㎡＋20.62㎡×0.4元/㎡]×36个月），有事实和法律依据。刘黎明应向鑫居公司交纳2011年1月至2013年12月共计36个月的物业费为2845.55元，核减鑫居公司向刘黎明重复收取2009年11个月的物业费867元后，刘黎明应向鑫居公司支付物业费1978.55元。刘黎明提出，因鑫居公司未尽到安全、管理、服务责任和空调安装纠纷等造成刘黎明的受到伤害和损失，而要求鑫居公司赔偿27,000元的主张，属另一法律关系，不属本案审理范围。综上，刘黎明的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1189号民事判决；二、限上诉人刘黎明在本判决生效后十日内支付被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费1978.55元；三、驳回被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人刘黎明负担60元，湖南省鑫居物业服务有限责任公司负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 黄小峰审 判 员 徐作顺代理审判员 曹 颖二〇一六年九月二十一日书 记 员 梅 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”