（2016）闽02民终2991号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-05
案件名称
厦门恒地物业服务有限公司与吴宏晖物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴宏晖,厦门恒地物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2991号上诉人（原审被告）：吴宏晖，男，1975年2月20日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：厦门恒地物业服务有限公司。法定代表人：苏秀芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵瑶珍，厦门恒地物业服务有限公司职员。上诉人吴宏晖因与被上诉人厦门恒地物业服务有限公司（以下简称恒地公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第7349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宏晖上诉请求：1.撤销原判，改判驳回恒地公司的诉讼请求，考虑到物业确实提供部分合同约定的服务项目，愿意减半支付诉讼有效期内的物业管理费；2.2013年1月1日至2015年6月30日的物业费用中2013年1月1日到2013年9月30日的部分已超诉讼时效，应予驳回该部分物业服务费的请求；3.一、二审诉讼费用均由恒地公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定物业管理费提价得到业主的认可是错误的。首先，缴纳物业费并不代表对涨价行为的同意，大部分善良的业主虽然反对涨价，但出于契约精神，还是先行缴纳物业管理费，有些不同意涨价的业主是因为种种原因先行缴纳物业费，所以不能以物业费的缴纳率来认可对涨价行为的认同。如有必要可以请一些缴纳物业费的业主来证明他们缴纳物业费是否就认同物业的涨价行为。且物业提供的发票等材料，也证明按时缴费的业主不足半数（即按季缴费，且不超过一个季度后一个月内缴费视为按时缴费），所以以缴费率推定对物业涨价的认同是错误的。如果按一审逻辑，交了物业费就是认同物业的涨价行为，那么只要对物业服务有不满意或者有意见，就一定不能交物业费，否则就是对物业服务的认同，此结果将恶化物业与业主之间的关系，物业只要存在一点点服务不到位行为，那么业主只能通过拒缴物业费来抗议，否则交了物业费，就会被认同对物业服务的赞同。此后果将导致物业收费难，并可能导致社会道德认知的改变。其次，一审对恒地公司提交的业主意见征询表存在多处涂改及重复征询的情况，不予采纳业主意见征询表。根据时任业委会主任陈荣辉对提高物业收费标准的商洽函件持保留意见（要求恒地公司提供的业主同意材料真实可靠），陈荣辉的批复意见为“按相关法律规定执行，业主同意（双过半原则）其材料必须是真实可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实。由此产生的后果，由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。恒地公司提供的材料既已认定不予采纳，则第三届业委会陈荣辉任期内涨价应该认定为无效，即2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》中对提价的申请中证明双过半的材料是无效的。按相关法规，无法双过半，提价无效，业委会2013年11月23日出具的《关于永升新城小区2013年1月1日物业费提价的报告》，即再次确认2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》中陈荣辉的批复意见，也就是2013年年度的物业费应该按原合同标准执行。第三，虽然第四届业委会通过将业主意见的汇总向业主公示，由业主提出异议的方式对恒地公司所提之征询结果进行了核实，但都是建立在原意见征询表有效的基础上，既然原意见征询表无效，那么在此基础上的核实也是无效的，况且业委会所谓的公示并不符合法律规定，大部分业主都是不知道，而且以异议的方式来代表对结果的确认，没有法律依据。第四、第四届业主代表大会虽然授权第四届业委会与恒地公司于2014年1月10日签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，但其同意涨价的基础还是来自原来的业主意见征询表，既然意见征询表不予认可，那么第四届业委会与物业签订的补充合同关于涨价的条款自然也无效。且该份补充协议签订于2014年1月份，也只能对补充协议签订后的物业服务费标准起约束作用，该协议无法约束原合同期间的既往物业收费标准。第五、恒地公司与业委会于2011年10月11日签订的合同条款明确规定：物业管理服务采用“包干制”收费模式，服务期限自2011年10月15日至2013年12月31日止，收费标准多层住宅0.50元／平方米＊月；小高层住宅0.90元／平方米＊月；店面1.00元／平方米＊月。同时规定：在委托管理期间，本项目的物业管理采用包干制，由乙方实行自主经营、自负盈亏。在合同签订不满一年时，恒地公司就以物价上涨、管理成本上涨等原因要求涨价，明显不合理。因此，恒地公司的涨价行为应认定无效。二、原审适用法律错误。根据《合同法》第六十一条的规定，虽然物业服务合同及补充协议对物业管理费的支付期限未作明确约定，但实际上物业费是按季收费，从其日常催缴和收费系统，均显示按季收费，业主也都按交易习惯认同按季缴纳物业费。且2014年1月10日签订的补充协议第7条约定。“乙方应在每季度第一个月10日前将上季度的公维金、公共收入分成等应付款项需按合同约定时限转入甲方账户。”此条款也再次默认了交易习惯的收费期限是按季度收费。在有关诉讼中，双方均未对收费期限提出质疑，原则上均认可按季度收费。而法院却依据合同法第六十二条作出判决，而六十二条的适用是有前提条件的，即“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定”，也就是只有在第六十一条的规定仍不能确定的情况下，才能适用第六十二条的规定。在2012年恒地公司进驻后，恒地公司和业委会都对按季收费不存在异议，包括最新的物业合同也是如此规定，况且不能达成协议也是可以按交易习惯来确认。一审选择性适用法律条文，认为未超过诉讼时效没有依据。根据《民法通则》135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。恒地公司请求支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费用中2013年1月1日到2013年9月30日的部分已超诉讼时效，其提供的证据序号4、5、6并不能证明有向吴宏晖直接催缴过相关费用，该诉讼请求应予驳回。三、一审存在判决不公现象。一审对吴宏晖提出的恒地公司违反合同约定的行为予以认可，恒地公司也确认其在物业管理中存在疏漏及不足。根据合同法第一百一十一条的规定，恒地公司未达到合同约定的物业服务要求或减少相应的服务，实际上也减少了管理成本开支，吴宏晖有权要求采取减少报酬的形式减半支付物业费。恒地公司存在以下违反物业合同约定行为：3.1物业合同第五条第1款、第2款、第3款约定了物业维修、养护、运行和管理的内容和范围，恒地公司存在未履行相关管理职责的事实，具体如下：（1）全小区小高层消防栓内无水，既违反合同约定，同时也违法。依据《中华人民共和国消防法》第二十九条规定，“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。”（2）日常的消防设施检查流于形式，墙面消防箱门长期用封条贴住，而外面的检查单还有对内部进行检查的记录，纯粹流于形式且存在日常检查造假。（3）小区外门防盗门禁未有效运行，任何人均可随意进出小区。3.2物业合同第五条第4款、第5款约定了环境保洁和绿地花木的养护和管理，恒地公司存在未履行合同约定的事实，具体如下：（1）小区存在花木管理不到位，缺失和死亡，花木修剪不科学等现象。（2）嘉园里29号后面鹅卵石景观水池长期干涸，影响景观。（3）各个楼道日常打扫不到，经常一个拖把清洗一次就拖整个楼道的现象，跟保洁人员沟通，反映一个人负责的楼道远超正常清扫范围，造成保洁不到位。（4）部分业主侵占公共绿地违建，物业不予欠阻，如物业管理处旁边的一楼住户，侵占楼前绿地，并用围栏围住，当桶装水仓库。（5）部分绿地被私人用于种菜，物业未有效制止。（6）部分废弃物长期对方，物业未有效清理。3.3物业合同第五条第6款约定，物业负责红线图范围内的交通与车辆停放秩序的管理，确保消防通道和公共通道的畅通。第9款约定，恒地公司负责收取相关款项。恒地公司存在严重不履行合同约定的事实，具体如下：（1）永升新城红线范围参见物业合同第二条约定，基于本事实，恒地公司未按合同约定，对小区外围红线范围内的公共场地实行管理，造成外围车辆无序停放，同时造成部分商家免费大量侵占红线内公共停车资源，造成小区业主停车紧张，也客观造成小区内停车乱象的发生。（2）恒地公司对小区外围未履行管理职责，除造成外围的无序管理外，还造成小区收入的流失。在小区三期外围，金杯汽车长期占用一大片场地，停放几十辆待售车辆，依据合同约定，恒地公司有责任向其收取相关费用。同样，小区外围红线范围内停车不加于管理，除造成车辆无序停放外，同样也造成相关停车费用流失，损害业主利益。小区外围可停放车辆若按最少200辆计算，每天5元，每天收入至少1000元，按合同约定业主30%分成，每年业主可收入10余万元用于补充小区公维金等费用。（3）对于永升菜市场外围未履行管理职责，市场外围随便摆摊设点，尤其是大量生鲜产品摆在地面出售，造成环境脏乱、污水横流、臭气熏天，路过的行人人和楼上住户苦不堪言。永升菜市场门口设置石墩和铁柱，彻底堵死4号门的消防车通道，将使任何救援车辆无法就近通过4号门进入小区。（4）小区内存在私自占用公共停车位现象，如嘉园里23号门口两个未编号的车位（没有编号就意味没有产权），被人私自占用，并用于出租，还有爱发理发店旁的楼梯下的无产权无编号车位，也长期被人用车位锁占用，物业均未有效制止。3.4物业合同第五条第7款约定，物业的维序责任，但物业未能有效履行合同约定。具体如下：（1）小区的安全视频监控和消防监控并未安排专人24小时值班。（2）小区雇佣人员普遍超龄，其能力未能有效履行相应职责，且大部分均未签订有效劳动合同。（3）在门岗等岗位上排班普遍超时，既违反劳动法，也造成值班人员精力不足，夜间常打瞌睡。3.5恒地公司还存在滥用物业公维金的现象，依据物业合同第九条第4款的规定，明确规定了公维金的使用范围，里面并不包含电梯定期检验费，厦门建设局2010年1月13日发布的《关于实施厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价的通知》中规定了电梯年安全检测费用应该从物业费用中开支，在本项目下，合同未明确约定电梯年安全检测费用可以从公维金中支出，而实际操作中，恒地公司使用公维金支付电梯年度检验费，因此恒地公司存在违反合同滥用公维金的事实。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。恒地公司辩称，一、关于吴宏晖请求依法撤销原判没有任何根据，其主张违背事实、法律。首先，为什么提价？每年物价上涨，劳动力的上涨，每年的收入不能维持员工的工资。故恒地公司于2012年9月满意度调查，且在2012年12月之前在与业委会的往来函件及会议，针对涨价作了相应说明，并在2012年12月关于永升新城物业服务费提价意见征询顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意（双过半原则）具备提价的条件，并公示张贴在小区和向业委会发函。后因业主对同意涨价有异议，并且第四届业委会上任后，重新审核了提价所有资料，并于2013年10月15日业委会与恒地公司联合发出公告，要求有疑义的业主可核实签名的原始资料，如有异议可报业委会登记，由业委会与恒地公司共同核对，重新统计户数等。在历经永升业委会的核实及与恒地公司多次往来函件的沟通后，永升业委会于2013年11月23日出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见，之后恒地公司通过新的服务管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以确认。其次，在一审期间，一审法院针对永升新城小区2013年物业管理费的支付情况做了调查，结果表明专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提价后的标准支付了物业管理费，上述业主的行为是对此前提价征询意见的确认、追认或者做了相应的变更，是业主真实的意思表示。再则，2013年1月24日和2013年11月23日的两个函件都是通过合法程序，不存在非法手段，并没侵害广大业主的权利，应为有效。最后，恒地公司坚持提价程序合法，且也是在征询同意的基础上提价。二、关于吴宏晖所称物业费减半支付的主张，缺乏依据。首先，恒地公司多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对吴宏晖的相关物业进行了管理服务。又根据《物权法》及《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。恒地公司按现有收取的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准；又根据《物业管理条例》第7条第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。吴宏晖接受了物业服务，却在2013年1月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了恒地公司的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都象吴宏晖一样不交纳物业服务费用，恒地公司将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。其次，吴宏晖不能以恒地公司管理服务不到位为由拒缴减半支付物业管理费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向恒地公司提出抗辩。即便是恒地公司存在管理服务不到位之处，也应该由小区的业委会代表全体业主、受到损失的相关业主向恒地公司另行主张，而不是吴宏晖个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，吴宏晖无权以恒地公司“管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。大量的事实证明，恒地公司在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的，恒地公司自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都及时交纳了物业管理费用，吴宏晖也在前期缴纳了部分费用，这是对恒地公司从事的物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户出于个别原因对恒地公司的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。依据《物业管理条例》第67条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，吴宏晖在恒地公司多次书面公告催收后持续不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对恒地公司利益的侵害，恒地公司有权依法起诉吴宏晖，维护自己的合法权益。三、关于诉讼时效问题。首先，根据恒地公司与永升业委会签订的物业管理合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未做约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定可知，恒地公司可随时要求吴宏晖履行支付义务，但需给予吴宏晖必要的准备时间。其次，吴宏晖主张恒地公司是按季收费，日常催缴和收费系统等，视为是交易习惯，而事实上是，恒地公司会在每季度、每半年等时间进行催费收取费用；业主也并非都按季度缴交相关费用，有按半年、一年等方式缴费；吴宏晖有主张，恒地公司与业委会新签订的合同约定交费时间为：每季首月交物业费，该权利是双方自由约定处分的权利，不能因为现在新签订的合同来断定之前签订的且生效且已履行完毕的合同。所以不能按吴宏晖片面的理解为季收费为交易习惯。综上可知，吴宏晖主张关于已超过诉讼时效的抗辩权没有任何法律依据。综上所述，吴宏晖的上诉请求及理由违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。恒地公司向一审法院起诉请求判决：1.吴宏晖立即支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业公维金、水电公摊等费用共4224元；2.吴宏晖按每日千分之三支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际付清上述款项之日止）。本案在审理过程中，因吴宏晖支付了上述期间的公维金，恒地公司变更第1项诉讼请求为：吴宏晖立即支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费3441元。恒地公司明确其诉讼请求中并未包含水电公摊费用。一审法院认定事实：吴宏晖系厦门市湖里区嘉园里24号1007室的业主，其房屋位于永升新城小区内，建筑面积为104.28平方米。2011年10月11日，永升业委会（甲方）与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订一份《永升新城委托物业服务合同》，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的专业化的物业服务，服务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲方委托向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为0.5元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费收费标准为0.9元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.25元／平方米／月。双方还对其他权利和义务作出了约定。2012年3月21日，厦门鑫志高物业服务有限公司更名为“厦门恒地物业服务有限公司”。2013年1月4日，恒地公司向永升业委会发出一份《关于永升新城提价实施的函》，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起，永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元／平方米／月调整为0.7元／平方米／月、小高层住宅由0.9元／平方米／月调整为1.1元／平方米／月、店面商场由1元／平方米／月调整为1.2元／平方米／月。2013年1月24日，业委会主任陈荣辉在该函件下方备注“按相关法律规定执行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实，由此产生的后果由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。后因业主对同意提价的签字以及是否超过半数有异议，永升业委会与恒地公司于2013年10月15日联合发出公告，要求有疑义的业主可核实签名的原始资料，如有异议可报业委会登记，由业委会与恒地公司共同核对，重新统计户数等。在历经永升业委会的核实及与恒地公司多次往来函件的沟通后，永升业委会于2013年11月23日出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见；依据《业主公约》，业主需按期交纳物业服务费用；对物业费提价有异议的业主，永升业委会愿意协助必要的法律诉讼。2014年1月10日，恒地公司与永升业委会签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定原《永升新城委托物业服务合同》第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元／平方米／月、公共维修金为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费用标准为1.1元／平方米／月、公共维修金为0.25元／平方米／月等。另查明，2013年期间，永升新城小区过半数业主已支付物业管理费且已付费业主的专有部分总和占小区建筑物总面积过半数。本案在审理过程中，恒地公司确认其在物业管理过程中存在疏漏及不足；吴宏晖确认其未向恒地公司支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费，确认2013年永升新城小区物业管理费及公维金的缴费率超过了50%，但认为本案物业费用提价征询结果不真实、提价不合法。一审法院于2016年1月27日前往永升新城小区进行现场勘查并形成现场照片41张，当日小区的基本情况为：表面整体卫生尚算整洁，但存在照片所示的卫生死角，多处角落有大型垃圾堆积，部分公共绿地未及时养护且被违章建筑占用，部分公共空间被他人占用用于居住或分拣垃圾，部分楼顶有大面积的违章搭建，消防设施检查维护不细致且没有消防供水，小区大门长期敞开，消防通道被占用，小区外围停车混乱，外围通道被占用摆摊。一审法院另于同日对永升业委会进行调查，业委会陈述：2013年起，陆续有业主反映涨价的问题，业委会遂于2013年10月将业主反映的问题向物业公司提出，并将物业公司提交的提价征询的统计表格向全体业主进行公示，要求有异议的业主向业委会提出，此后约14户业主提出征询结果与其实际表示不一致，业委会也实际进行了核实。一审法院认为，恒地公司与永升业委会签订的《永升新城委托物业服务合同》及《永升新城委托物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同依法对全体业主均具有约束力。根据合同约定，2011年10月15日至2013年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.5元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按0.9元／平方米／月计算；2014年1月1日至2015年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.7元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按1.1元／平方米／月计算；2011年10月15日至2015年12月31日期间，多层住宅的公维金均按0.2元／平方米／月计算、小高层住宅的公维金均按0.25元／平方米／月计算。现恒地公司主张物业管理费自2013年1月1日起既已提高至多层住宅按0.7元／平方米／月、小高层住宅按1.1元／平方米／月计算，并提交其与永升业委会之间的商洽函件（《关于永升新城提价实施的函》）、往来函件以及永升新城物业费提价业主意见征询表、永升新城提价同意户数面积统计表、提价公示等；吴宏晖则抗辩恒地公司据以提价的永升新城物业费提价业主意见征询表及永升新城提价同意户数面积统计表不符合客观事实，业主意见征询表存在冒用业主签名及重复统计等情形，物业管理费提价程序不合法。因恒地公司提交的业主意见征询表存在多处涂改及重复征询的情况，故不予采用。根据恒地公司向永升业委会发出的商洽函件及永升业委会的陈述可知，永升业委会虽对恒地公司提高物业收费标准的商洽函件持保留意见（要求恒地公司所提供业主同意的材料真实可靠），但在事后亦通过将业主意见的汇总结果向业主公示、由业主提出异议的方式对恒地公司所提之征询结果实际进行了核实，并通过以新的物业管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以了确认。而永升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认、追认或相应的变更。因此，永升新城小区物业管理费自2013年1月1日起提高收费标准符合《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理费。本案中，吴宏晖房屋的建筑面积共104.28平方米，属小高层住宅，其2013年1月1日至2015年6月30日应支付的物业管理费为3441.24元，恒地公司诉求按3441元计算，不违反法律规定，予以准许。因物业服务合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，恒地公司可随时要求吴宏晖履行支付义务，但需给予吴宏晖必要的准备时间，故恒地公司关于要求吴宏晖支付2013年1月1日至2015年6月30日物业管理费的诉讼请求成立，被告关于已超诉讼时效的抗辩没有依据，不予采纳。另据吴宏晖提交的照片、双方在本案审理过程中的陈述以及法院的现场勘查可知，恒地公司提供的物业管理服务存在诸多瑕疵及不完善之处，吴宏晖作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，恒地公司要求吴宏晖支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，不予支持。而吴宏晖关于公维金使用方式的抗辩，因与本案并非同一法律关系，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、吴宏晖应于判决生效之日起十日内向恒地公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费3441元；二、驳回恒地公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。恒地公司提交函件若干，拟证明其就消防设施存在问题需要整改之事已多次向业委会反映。吴宏晖质证认为，消防设施在交房之初即已存在问题，函件记载的最早反映时间也是在交房之后的两年，证明恒地公司没有及时处理。本院对该证据经分析认为，因消防事宜涉及公维金的使用，在业委会未予以反馈的情况下，消防管理不足的责任不应完全归责于恒地公司。本院认为，首先，恒地公司在一审中提交了入户征询表、业委会主任的签字予以同意提价的函件。嗣后，又由业委会与恒地公司联合发出公告，对是否经过全体业主及建筑面积均过半同意进行核实，并于2014年1月10日签订了《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定了物业管理费及公共维修金的调整事宜。恒地公司在一审中还提交了缴费单据等，证明大部分业主均是按照调整后的价格缴费，也印证了物业管理费及公维金的调整经过业主及建筑面积双过半的同意。吴宏晖在无证据证明上述证据存在虚假的情况下，应当按照调整后的价格进行缴费，不能仅因个别业主的异议即拒绝缴纳物业管理费，有违法律的规定，亦损害大多数业主的权利。其次，恒地公司一审中提交了缴费通知单作为证据，可证明其持续进行催缴的事实，吴宏晖亦承认恒地公司按季度发催交单，恒地公司诉求吴宏晖支付自2013年1月1日起的物业管理费并未超过诉讼时效。再次，吴宏晖基于恒地公司存在管理瑕疵，要求减半收取物业管理费。此主张系对业委会与恒地公司签订物业服务合同进行变更，但服务存在瑕疵并非变更物业合同之法定事由，故不予支持。且一审判决基于恒地公司的物业管理瑕疵，免除了吴宏晖的滞纳金。至于吴宏晖提出恒地公司在小区物业管理中存在的问题，应向业主委员会反映，由业主委员会与恒地公司交涉，非本案审查范围。综上所述，吴宏晖的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴宏晖负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 李向阳审判员 章 毅二〇一六年九月二十一日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：