（2016）川0923民初892号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-12
案件名称
成都世介文化艺术传播有限公司与付双龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大英县人民法院
所属地区
大英县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都世介文化艺术传播有限公司,付双龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
四川省大英县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0923民初892号原告：成都世介文化艺术传播有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西御街西御大厦B座12楼k2室，注册号：510105000123586。法定代表人：周世界，公司经理。被告：付双龙，男，汉族，生于1986年4月16日。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川弘维律师事务所律师。原告成都世介文化艺术传播有限公司与被告付双龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都世介文化艺术传播有限公司的法定代表人周世界、被告付双龙及其委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都世介文化艺术传播有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告于2012年6月15日与被告签订的房屋租赁协议；2.判令被告向原告支付下欠租金（第3年按35000元/年、第4年按50000元/年计算）；3.判令被告向原告支付违约金50000元及其租用期间水费20709元（含滞纳金）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月15日，被告与原告的法定代表人签订房屋租赁协议，约定：被告租赁原告房屋，前三年每年租金为35000元，第四年、第五年每年租金为50000元。租金给付方式为每年6月15日给付当年租金。被告给付了第一年、第二年租金。按照约定，被告应于2014年6月15日给付第三年租金，但经原告多次催收，被告无理拒付，已严重违约。此外，被告使用租赁房屋后未按约定按时交纳水费，恶意拖欠水费含滞纳金达20709元。被告付双龙辩称：被告未与原告签订合同，原告主体不适格；同意解除房屋租赁协议；租赁期间水费我方已经结清；周世界在签订租赁合同时，隐瞒了房屋未做防水的重大缺陷，致被告无法正常使用该租赁房屋，且在租赁期间，周世界将租赁房屋门锁更换，于2016年2月另租给案外人，其行为构成违约，应该承担违约责任；原告主张的违约金过高，应以原告提交的证据证明的实际损失为依据。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，对证据进行质证、认证如下：原告提交的证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证和被告身份证复印件，证明原、被告的身份情况。经质证，被告对证据合法性、真实性无异议，但认为营业执照与本案没有关系。本院经审查，对证据的真实性予以确认。2.国土证、房产证，证明涉案租赁房屋属于原告所有的事实。经质证，被告认为土地证登记时间是2015年8月21日，而周世界与被告签订房屋租赁协议是2012年，其只认可房屋所有人是周世界。本院经审查，对涉案房屋系原告所有的事实予以确认。3.水费缴费清单复印件，证明被告在租赁期间欠水费（含滞纳金）20709元的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为清单上显示户主是“中国福山”，而被告在租赁该房屋时安装了分表，分表至今读数为629立方米，应以分表用量计算被告应承担的水费。本院经审查，结合现场查看情况，对该证据以及被告租赁房屋期间使用分表的真实性予以确认。4.通知、中国邮政快递回单，证明原告向被告发出通知解除房屋租赁协议的事实。经质证，被告认为未收到通知。本院经审查，对证据的真实性予以确认。5.房屋租赁协议，证明双方签订房屋租赁协议的事实。经质证，被告对证据的三性无异议，但认为合同签字双方均为自然人周世界而非原告，原告不是合同当事人。本院经审查，对证据的真实性予以确认。被告提交的证据：1.收条2张，证明被告向周世界给付2012年至2013年租金35000元和保证金20000元的事实。经质证，原告无异议。本院经审查，对被告已支付前两年房租和履约保证金20000元的事实予以确认。2.照片20张，证明该租赁房屋未做防水不能正常使用的事实。经质证，原告对真实性不予认可，认为未装修的框架房屋被雨浸透正常。本院经审查，对被告租赁原告房屋的事实予以确认。为查明案件事实，本院依职权调取的证据：1.涉案租赁物现场照片，证明租赁房屋的情况及被告租赁房屋用水水分表读数为629立方米的事实。经质证，原、被告对证据的真实性无异议，本院经审查，予以确认。2.调查原告安排的管理人蒲某的笔录，证明被告安装水分表且使用期间未交纳水费以及原告于2015年3、4月份更换租赁房屋门锁后另行租赁给他人的事实。经质证，原、被告对蒲某陈述内容的真实性无异议，本院经审查，予以确认。根据双方的提交的证据和当庭陈述，本院确认如下法律事实：2012年6月15日，周世界作为甲方、被告付双龙作为乙方签订《房屋租赁协议》，协议主要内容：1.甲方将其名下大英县新城区白鹤坡关楼整栋楼共五层出租给乙方使用。2.租赁期限为10年，即自2012年7月15日至2022年7月14日。3.租金:前三年（即2012年7月15日至2015年7月14日止）每年租金为35000元，第四年、第五年每年租金为50000元，第六年为60000元，第七年为70000元，第八年为80000元，第九年为90000元，第十年为100000元。给付方式为一年一付，本协议签订之日乙方给付甲方（2012年6月15日至2013年6月14日租金），以后每年6月15日乙方给付甲方当年度租金，乙方每年按时将租金打入甲方账上，甲方户名周世界，开户行：中国工商银行大英支行，卡号：x，甲方收款后向乙方出具收据。本合同履行保证金为20000元，甲方收款后向乙方出具收据。协议中还对双方的权利义务等进行了约定。当日，被告向周世界交纳履约保证金20000元。周世界出具收条一份，收条载明：“兹收到付双龙交履约保证金为贰万元正属实。收款人:周世界。”此后被告使用租赁房屋，并已按约定给付清2012年7月15日至2014年7月14日的租金，但自2014年7月15日后的租金未给付。2015年1月，周世界向被告邮寄通知一份，通知被告于2015年1月25日前将第三年租金35000元及违约金打入协议指定账户，否则解除租房协议。同年3月，周世界更换了租赁房屋门锁后将钥匙交与其安排的管理人蒲某，并于2016年2月租与案外人。另查明，被告自使用租赁房屋起安装了水分表，该分表未在自来水公司上户，至2016年9月该表读数为629立方米。2012年6月至今，大英县自来水价格为1.90元/立方米。原告于2015年9月向自来水公司缴纳水费依据的是总表读数，该总表读数为2326立方米。本院认为，周世界作为甲方与被告付双龙作为乙方签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意识表示，且未违背国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告同意解除，故原告要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。对本案的争议焦点归纳分析如下：一、关于原告主体是否适格的问题。原告系2003年依法成立的有限责任公司，涉案租赁房产系原告所有，周世界自原告成立时起至今为原告的法定代表人，其行为代表原告，其签订租赁合同所产生的权利义务应由原告享有或承担，故涉案房屋租赁协议上甲方虽名为周世界，实际当事人应为原告。原告作为租赁合同当事人，当然有权依据租赁协议主张合同权利，故被告抗辩原告主体不适格的理由不成立，不予采纳。二、关于被告是否付清水费以及应如何承担水费的问题。被告虽抗辩已按约定结清水费，但又认可本院调查蒲某的笔录内容的真实性，而蒲某陈述，被告虽安装了分表，但自使用日起未交纳水费，故对被告抗辩已付清水费的意见不予采纳。关于被告应承担水费金额问题，本院认为，应以被告租赁房屋使用的分表读数为依据，结合使用期间的水费单价据实计算，即水费为：1.9元/立方米×629立方米=1195.10元。关于原告主张水费滞纳金问题，因被告安装的分表未在自来水公司上户，被告不直接向自来水公司缴水费，而是交给原告的管理人员蒲某，再由蒲某凭总表读数向自来水公司缴纳，该处物业总表缴费卡一直由蒲某保管，并且被告在签订合同时缴纳履约保证金20000元，即使被告未按月交纳水费，原告亦可在被告预缴的履约保证金中予以扣除冲抵水费，故原告的管理人蒲某未按时向自来水公司缴纳水费而产生的水费滞纳金等系原告自身原因导致的扩大损失，应由原告自行承担。三、关于被告下欠租金数额的问题。被告管理人蒲某陈述周世界于2015年3、4月更换租赁房屋门锁，但记不清楚具体日期，且原、被告双方认可蒲某陈述的真实性，也不能确定具体换锁日期，故本院认为将原告换锁日期确定为2015年3月31日为宜。原告更换门锁后将钥匙交与其管理人蒲某，被告事实上失去对房屋的控制使用权，故租赁费计算期间为2014年7月15日至2015年3月31日，共计261天。再结合合同约定第三年租金标准为35000元/年，故被告下欠租金数额为35000元/年÷365天/年×261天=25027.40元。又因双方同意在本案中被告在支付下欠租金时直接扣除履约保证金20000元，故被告还应支付原告租金为25027.40－20000=5027.40元。四、关于原告主张的违约金是否过高的问题。被告未按约定时间支付房屋租金等，属于违约行为。合同虽约定“如任何一方违约，违约方承担五万元违约金。”但被告抗辩违约金过高，应以原告实际损失为依据。本院认为，依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告未提供因被告逾期支付租金产生的实际损失的依据，故本院认为原告损失为一般的资金占用损失，具体应为以被告欠付租金为基数自应缴纳租金之日（即2014年6月15日）起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至付清日之止。被告还抗辩周世界存在违约的问题，但未提起反诉，本案不作处理。关于诉讼费问题，依据国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定各自负担的诉讼费用数额，故本案案件受理费应由原、被告分担。综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告成都世介文化艺术传播有限公司于2012年6月15日以周世界的名义与被告付双龙签订的《房屋租赁协议》；二、被告付双龙向原告成都世介文化艺术传播有限公司给付租金5027.40元及违约金，违约金计算方式：以25027.4元为基数，自2014年6月15日起至付清日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、被告付双龙向原告成都世介文化艺术传播有限公司支付水费1195.10元；四、驳回原告成都世介文化艺术传播有限公司的其他诉讼请求。上列二、三项，限在本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2414元，由原告成都世介文化艺术传播有限公司负担1000元，被告付双龙负担1414元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 何雪峰人民赔审员孙吉成人民陪审员 夏春梅二〇一六年九月二十一日书记 员代 雪 梅 关注微信公众号“”