（2016）皖0111民初3512号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2017-11-09

案件名称

潘康明与方绘玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市包河区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘康明,方绘玲,安徽映日房地产营销有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

安徽省合肥市包河区人民法院民事判决书（2016）皖0111民初3512号原告（反诉被告）：潘康明，男，1970年4月9日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，经常居住地安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：何流，安徽万世律师事务所律师。被告（反诉原告）：方绘玲，女，1987年3月3日出生，汉��，住安徽省巢湖市庐江县。委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘张玉，安徽华人律师事务所律师。第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地安徽省合肥市包河区南京路与徽州大道交口滨湖世纪城徽杰苑第23幢135室，组织机构代码56896587-6。法定代表人：汪波，该公司总经理。委托代理人：熊张红，女，该公司员工。原告（反诉被告）潘康明诉被告（反诉原告）方绘玲、第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称映日房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年3月25日、2016年5月11日受理后，依法适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘康明及其委托代理人何流、被告（反诉原告）方绘玲及其为委托代理人张乐明、刘张玉，第三人映日房地产公司的委托代理人熊张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘康明诉称：2015年12月31日，原、被告经第三人映日房地产公司居间介绍，签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定被告将位于合肥市包河区铜陵南路199号星河府小区1幢2705室卖与原告，总房价95万元。补充协议约定被告应于2016年2月29日前将银行提前还贷预约好后30日内，原、被告双方共同到银行办理还贷手续时，原告支付33万元首付款给被告，当日双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记。合同签订后，原告按约支付了购房定金2万元，被告出具了收条。2016年3月初，原告、第三人多次联系被告，要求共同到银行办理按揭手续并支付首付款。但被告多次拖延、敷衍��后经原告向第三人催问得知被告毁约不愿将房屋出卖给原告。被告的行为违反了合同约定，违背了诚实信用原则，更损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：一、被告立即继续履行原、被告签订的《存量房买卖合同》及补充协议约定的义务，将房屋过户给原告，支付原告违约金19万元并赔偿损失30万元（最终根据判决时房屋市值与购房时总价的差额确定）；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。潘康明进一步明确第一项诉讼请求中继续履行《存量房买卖合同》及补充协议约定的义务的内容为要求方绘玲接受首付款、共同办理涉案房屋的还贷手续、涂销房屋的他项权登记。被告方绘玲在庭审中辩称：一、原告违约客观属实，被告无违约行为，原告起诉系恶意诉讼，目的在于获取高额违约金。首先，原告在明知银行提前还贷日期后，怠于履行还款义务。被告于2016年2月4日向银行预约提前还贷，还贷日期为2016年4月7日。中介也将该还贷日期通知了原告，但直到2016年4月6日，原告未主动联系被告提及还款事宜，反而在被告联系时，原告借口拒绝还款。其次，被告在打电话、发短信给原告要求支付首付款无果的情况下，于2016年4月15日将银行预约还款通知单邮寄给原告，但原告收到后仍未履行还款义务。后原、被告及第三人约定在2016年4月19日上午十点在第三人门店协商还款事宜，但原告却故意躲避。在得知被告联系方式后，原告也没有主动联系被告履行还款义务。因此，原告拒绝还款意图明显。基于此，被告有权依照合同第八条约定行使解除权。第三，原告在合同约定的支付款项期间内提起诉讼，显属恶意诉讼，依法应当予以驳回。二、原告主张的违约金，无事实和法律依据。被告在合同约定的期限��向银行预约提前还款并履行了通知还款时间的义务，不存在违约行为。三、第三人在房屋交易过程中存在重大过错，导致交易无法按时完成。首先，第三人未能履行充分告知及通知义务，第三人未能及时告知双方对方的联系方式，直到2016年4月5日才告知。第三人在通知原告还款时间时未尽到谨慎义务，原告因此否认知晓还款时间。第三人的行为直接导致原告未支付首付款这一严重违约行为。其次，第三人收取原告中介费，联合原告促成恶意诉讼有事实依据。第三人在交易过程中，多个工作人员同时介入并曲解被告的表述信息。2016年4月19日，三方约定共同协商还款事宜，但不知是第三人的工作失误亦或故意为之，导致原、被告双方未能碰面，进一步导致房屋交易程序无法完成。综上，被告无任何违约行为，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告方绘玲诉称：2015年12月31日，经第三人映日房地产公司居间介绍，反诉原、被告签订了《存量房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告购买反诉原告位于合肥市包河区铜陵南路199号星河府小区1幢2705室房屋，还约定反诉被告应于2015年12月31日交付定金2万元，之后反诉原告申请预约办理银行提前还贷手续，待预约完成后双方办理银行还贷手续，反诉被告应支付首付款33万元用于还清房屋贷款，剩余房款反诉被告以商业贷款方式支付并存入托管账户。后反诉原告依约完成了提前还款手续并多次通知反诉被告，要求反诉被告及时履行付款义务，但反诉被告均不予支付。反诉原告认为，反诉被告的行为不仅影响了反诉原告的正常银行还款，且已经构成严重违约，符合合同的解除条件，应承担违约赔偿责任。故反诉原告诉至法院，请求判令：一、反诉被告承担违约��任，解除双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、反诉原告依法不予返还反诉被告支付2万元定金；三、本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告潘康明在庭审中辩称：一、反诉原告方绘玲诉前违约事实清楚，根据反诉被告与第三人的短信记录显示，第三人在2016年3月25日前明确告知反诉被告，因为房地产市场涨价明显，如果不涨价，反诉原告就不按照合同约定价格履行义务，不将房屋出卖给反诉被告。通过反诉原告提供的材料显示，反诉原告早在2016年2月4日预约好提前还款，但却在2016年4月15日前从未通知过反诉被告。2016年4月19日，反诉原告在迟到近两个小时后到达约定地点，却故意避开反诉被告。二、反诉被告起诉后，反诉原告为达到违约大幅加价或解除合同的目的，为应诉刻意制造其已履行相关通知义务的假象。三、反诉被告��求反诉原告继续履行合同，承担违约责任有事实和法律依据，依法应当得到支持。反诉原告至今也无法合理解释为何2016年2月4日预约好提前还款时间却直到2016年4月17日才通知反诉被告及第三人。综上，反诉原告诉前违约事实清楚，诉中为了应诉刻意制造反诉被告消极还款的假象。综上，反诉原告的主张与事实不符，且前后抵触，故请法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人映日房地产公司述称：第三人愿意继续配合买卖双方履行房屋买卖合同的相关义务。经审理查明：2015年12月31日，方绘玲（甲方）与潘康明（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将位于合肥市包河区铜陵南路199号星河府1幢2705室房屋（合包字第××号）作价95万元出卖给乙方，约定款清交房，甲方还存有银行按揭贷款33万元未还。��方还签订一份补充协议，约定甲方将涉案房屋的装修包含在房款中一并交付给乙方，乙方于2015年12月31日支付购房定金2万元；甲方应于2016年2月29日前将银行提前还贷预约好，预约好后30日内，甲乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付首付款33万元给甲方用于偿还银行本金和利息；剩余房款60万元乙方以商贷方式支付并存入托管账户；甲乙双方在支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记；甲乙双方共同同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方在2016年4月30日前共同签订《存量房资金托管协议》；存量房转让交易产生的税费由乙方承担；甲乙双方任何一方违反协议约定，均视为违约、承担总房款20%的违约金；甲乙双方另行约定待此房满两年后过户；补充协议与合同冲突之处，以补充协议为��。2016年1月1日，潘康明支付方绘玲购房定金2万元，方绘玲出具了收条。2016年2月4日，方绘玲向中国工商银行股份有限公司合肥城建支行申请提前还贷，还贷金额为33.48万元，预约还款日期为2016年4月7日，但双方并未在预约还款日办理涉案房屋的提前还贷手续。2016年4月15日，方绘玲将中国工商银行股份有限公司合肥城建支行出具的预约还款单通过顺丰速递邮寄给潘康明。后双方因合同履行事宜发生争议，故分别诉至法院。另查明：涉案房屋于2014年3月20日进行了房屋产权登记，房屋所有权人为方绘玲。2016年4月14日，本院将潘康明的起诉状副本、证据复印件、开庭传票等送达给方绘玲。还查明：中国工商银行股份有限公司合肥城建支行为涉案房屋的抵押权人，涉案房屋银行按揭贷款尚未还清，若银行按揭贷款还清，其��买卖双方之间的纠纷无关联。以上事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有《存量房买卖合同》及补充协议、收条、预约还款单等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：潘康明与方绘玲签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。潘康明按约支付了购房定金2万元，方绘玲亦按约向中国工商银行股份有限公司合肥城建支行申请了提前还贷，但方绘玲未提供证据证明其在预约还款好后及时通知了潘康明及中介公司，其在银行规定的预约日期届满后才将预约还款单邮寄给潘康明，且亦未说明为何在预约好后为何事隔两月、在收到法院应诉材料后才邮寄，致使双方未能按约继续履行合同约定，现潘康明诉请继续履行合同，本院予以支持，方绘玲应配合潘康明共同办理涉案房屋的银行还贷手续并注销抵押权登记、办理房屋转移登记手续，之后潘康明应按约定支付购房余款。关于潘康明主张的违约金19万元，因方绘玲未按合同约定履行相关义务已构成违约，现潘康明已选择要求方绘玲继续履行合同，若潘康明还有其他损失应当举证证明，但潘康明并未就此举证，故对该项诉请，本院不予支持。方绘玲的反诉请求无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告方绘玲继续履行与原告潘康明签订的《存量房买卖合同》及补充协��；二、被告方绘玲于本判决生效之日起十个工作日内与原告潘康明共同到中国工商银行股份有限公司合肥城建支行办理星河府1幢2705室房屋（合包字第××号）的按揭贷款提前还贷手续及注销抵押登记手续；三、上述本判决主文第二项内容履行完毕后五个工作日内，原告潘康明与被告方绘玲共同办理涉案房屋转移登记手续；四、驳回原告潘康明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告方绘玲的全部反诉请求。本诉案件预交案件受理费17760元，因原告潘康明当庭减少了诉讼标的，故案件受理费调整为15060元，现减半收取7530元，由原告潘康明负担880元，被告方绘玲负担6650元；反诉案件受理费400元减半收取200元，由反诉原告方绘玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　胡翠二〇一六年九月二十一日书记员　　张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。