（2016）闽0205民初1092号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-30
案件名称
朱得明与刘丽、顾国昌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱得明,刘丽,顾国昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1092号原告：朱得明，男，1963年1月8日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：林伯奇，福建丰一律师事务所律师。被告：刘丽，女，1984年10月28日出生，汉族，住湖北省京山县。被告：顾国昌，男，1969年5月9日出生，汉族，住青海省西宁市城北区。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈奇斌，北京东元（厦门）律师事务所律师。原告朱得明与被告刘丽、顾国昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱得明的委托诉讼代理人林伯奇，被告刘丽、顾国昌的共同委托诉讼代理人陈奇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱得明向本院提出诉讼请求：1.判令刘丽、顾国昌支付逾期缴纳一手契税、登记费的违约金366000元；2.判令刘丽、顾国昌支付代垫的一手契税75229.23元、登记费180元以及代垫之日起至实际还款之日止的利息（按同期贷款基准利率计算）；3.判令刘丽、顾国昌赔偿朱得明律师费18400元；4.本案全部诉讼费用由刘丽、顾国昌承担。事实和理由：刘丽与顾国昌系夫妻关系，刘丽原系厦门市海沧区禹州尊海一期6号楼C梯27层03单元房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人。2014年1月6日，朱得明与刘丽、顾国昌签订《房地产转让协议》，约定朱得明以305万的价格向刘丽购买案涉房屋。该协议第三条约定，双方应按规定缴纳办理过户手续所需的相关税费……经双方协商一致，办理一手产权费用由刘丽、顾国昌承担。该协议第十六条约定，刘丽、顾国昌承诺在接到开发商办理一手产权通知十五天内必须前往开发商处办理并缴纳一手产权费用，若逾期未办理，刘丽、顾国昌承担该协议第十二条的毁约责任。该协议第十二条第2款则明确约定，每逾期一日，由违约方向守约方支付购房总价款0.05%的违约金……由此产生的诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费等概由违约方承担。该协议签订后，朱得明依约付清了全部款项，并根据刘丽的通知于2014年7月8日代刘丽与开发商办理了交房手续。此后，刘丽、顾国昌就一直声称尚未接到开发商的相关通知，无法办理相关手续。2015年年中左右，朱得明发现其他业主已陆续办理产权证，便到开发商处了解情况，才发现刘丽早在2015年3月18日已向开发商付清案涉房屋面积差价款6141元并领取相应的购房发票，但未缴纳办理产权证所需的契税、登记费。朱得明立即找刘丽、顾国昌交涉，刘丽称因其落户厦门所需的相关资料尚未准备齐全，要求推迟至其落户完毕。因长时间交涉未果，朱得明于2015年11月9日向开发商声明遗失面积差价款发票，自行申请办理一手产权证，并垫付了相应的契税75229.23元、登记费180元。此后，朱得明多次要求刘丽、顾国昌偿还垫付的款项，两人却予以拒绝。刘丽、顾国昌共同辩称，一、刘丽、顾国昌严格按照协议约定履行义务，朱得明要求两人支付逾期缴纳一手产权契税、登记费的违约金没有事实和法律依据。1.刘丽、顾国昌至今尚未收到开发商办理产权的通知。根据《房地产转让协议》第十六条的约定，刘丽、顾国昌应在接到开发商办理一手产权通知后15日内办理产权、缴纳税费。但是两人至今尚未收到开发商办理一手产权的任何通知。两人于2015年3月18日向开发商结清面积差价并领取相应的购房面积差价发票，是行使与开发商之间签订的《商品房买卖合同》约定的权利与义务，与产权办理无关。2.刘丽、顾国昌已将办理案涉房屋相关事宜全权委托给朱得明办理。双方签订《房地产转让协议》后，于2014年3月31日在厦门市公证处签署《委托书》并办理了公证手续，全权委托朱得明办理包括商品房的面积补差、延期交房及办理退房、领取证书、遗失补证等与案涉房屋相关的一切事项。朱得明代为缴纳税费的受托行为，可视为刘丽、顾国昌所为，两人同意依约承担，不存在毁约或违约问题。二、即使刘丽、顾国昌存在朱得明所述的违约情形，违约金亦不能适用《房地产转让协议》第十二条第2款约定的逾期付款或交房宽限期违约金计算方法，且按照逾期付款或交房宽限期的违约金方式计算违约金366000元明显过高。朱得明除了垫付费用造成法定存款利息损失，并无其他实际损失。三、刘丽、顾国昌对朱得明要求支付代垫的一手产权契税75229.23元、登记费180元没有异议，但不同意支付按照同期贷款基准利率自其代垫之日至实际还款之日的利息。四、朱得明要求刘丽、顾国昌支付律师费18400元不合理且金额明显过高。朱得明提供的证据只有《委托代理合同》，没有提供相关付款凭证予以佐证。在刘丽、顾国昌不存在违约行为的情况下，朱得明无端提起诉讼，主张高额且不合理的违约金，以致律师代理费用高昂，其应自行承担。同时，律师费数额明显不合理。五、朱得明所称依据刘丽、顾国昌的通知于2014年7月8日交房与事实不符。朱得明在未支付售房全款的情况下，利用受托人身份，于2014年7月8日提前接收并占用了案涉房屋。朱得明所称刘丽要求推迟缴纳一手产权费用至其落户完毕的陈述与事实不符。六、因逾期付清购房全款，朱得明须赔偿刘丽、顾国昌违约金70多万元和其他经济损失。综上，朱得明因逾期付款应赔偿的违约金70多万元和其他损失与刘丽、顾国昌应支付的代垫费用相互抵扣后，两人无需另行向朱得明支付。经审理查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》备案登记在刘丽名下。刘丽与顾国昌系夫妻关系。2014年1月6日，刘丽、顾国昌（卖方）与朱得明（买方）签订《房地产买卖协议》，约定：卖方将案涉房屋转让给买方，房产面积142.56平方米，成交总价款（含装修款、设备总价款）为3050000元，协议签订之日买方直接向卖方支付购房定金550000元。协议第三条约定，经双方协商一致，办理一手产权证所需税费由卖方承担，办理二手产权证税费由买方承担。协议第四条约定，买方分三次向卖方支付购房款，2014年1月12日前支付首期房款750000元（含已支付购房定金），2014年4月3日之前支付600000元。协议第五条约定，卖方应于收到售房全款后将房产交付给买方使用。协议第十二条约定，1.协议签订后，双方均不得中途毁约。若卖方中途毁约，应书面通知买方，并自毁约之日起三日内退还买方所付全部购房款，同时向买方支付与定金数额相当的违约金；若买方中途毁约，卖方应于三日内将扣留定金款后的买方已付款返还给买方。2.因买方不能按期付清房款或因卖方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付购房总价款的0.05%的违约金。任何一方逾期七日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除协议，同时毁约方还应按本条第1款的约定承担违约责任，由此涉诉产生的诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费等概由违约方承担。协议第十六条约定，签订协议当日起卖方在讼争房产抵押贷款所在银行的剩余按揭款由买方每月按时缴交，不得逾期，办理讼争房产一手产权费用由卖方承担，办理二手产权费用由买方承担。面积误差由卖方承担。卖方承诺接到开发商办理一手产权通知十五天内必须前往开发商处办理、缴纳一手产权费用，若逾期未办理，卖方承担本协议第十二条的毁约责任。《房地产转让协议》还就其他事项进行了约定。朱得明分别于2014年1月6日、1月28日、3月31日向刘丽支付购房定金550000元、购房首期款200000元、购房尾款571553元，刘丽向朱得明出具三份《收据》。2014年3月31日，刘丽、顾国昌出具《委托书》，将两人在案涉房屋所拥有的权利范围内，委托朱得明行使以下权限：一、全权办理房屋交接的全部事宜（包括商品房的面积补差、延期交房及办理退房等事宜）。二、办理和领取产权证书、他项权证等（包括遗失补证，以及向相关部门借取相关凭证等）。三、有权管理、出租并收取租金等与之相关事项。四、代为还清银行相关贷款，解除抵押登记等事宜（包括办理银行账户的挂失、补办等所有事项）。……九、其他可代理的与上述房产相关的一切事项。本委托书为全权委托，其委托代理事项应涵盖与上述房产相关的一切事项。本委托书未能穷尽且为办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。刘丽、顾国昌在厦门市公证处办理了上述《委托书》的公证手续。2014年7月8日，朱得明办理了案涉房屋的交房手续。2015年3月8日，刘丽向厦门禹洲集团地产投资有限公司支付案涉房屋的购房面积差价款6141元。2015年11月9日，厦门禹洲鸿图地产开发有限公司出具《证明》。该《证明》载明，兹有刘丽购买我司开发的“禹洲尊海”6号楼C梯27层03单元的房产，此房产的购房发票编号为00050824号。现业主声明遗失以上的发票，特此证明。2015年12月8日，朱得明代刘丽清偿了其以案涉房屋作抵押向中国建设银行厦门市分行申请的个人贷款1694087.25元。朱得明以刘丽名义分别于2015年11月12日向厦门市海沧区地方税务局缴纳案涉房屋的契税75229.23元、于2015年11月19日向厦门市房地产交易权籍登记中心缴纳登记费180元。后朱得明代刘丽领取了案涉房屋的《不动产权证书》，编号为闽（2015）厦门市不动产权第0009480号。2016年3月6日，朱得明与福建丰一律师事务所签订《委托代理合同》，由该律所指派律师代理朱得明参加其与刘丽、顾国昌的房屋买卖合同纠纷诉讼，约定代理费18400元。另查明，朱得明向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结刘丽、顾国昌名下价值461066.68元的财产，本院依法作出（2016）闽0205民初1092号民事裁定书，对刘丽、顾国昌的财产进行保全。朱得明支付保全费2825元。上述事实，有朱得明提交的《房地产转让协议》、《商品房买卖合同备案证明》、《公证书》、收据、房屋接管验收记录、发票、《证明》、《个人贷款还款凭证》、《个人贷款结清证明》、《契税纳税申报表》、《不动产权证书》、税收完税证明、缴费通知书、结婚证及当事人陈述、法庭笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱得明与刘丽、顾国昌签订的《房地产转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应依约履行。关于刘丽、顾国昌是否存在违约。虽然朱得明与刘丽、顾国昌在《房地产转让协议》中约定“刘丽、顾国昌承诺在接到开发商办理一手产权通知十五天内必须前往开发商办理”，但是此后刘丽、顾国昌两人将其享有的案涉房屋的全部权利均委托给朱得明，即朱得明拥有了办理案涉房屋所有事项的权利。同时，朱得明根据该委托已自行与开发商办理了案涉房屋的交房手续。据此可知，在履行《房地产转让协议》的过程中，双方以刘丽、顾国昌授权给朱得明的方式、朱得明自行办理案涉房屋交房手续等相关事宜的行为实际变更了《房地产转让协议》的约定，即由朱得明办理案涉房屋的产权首次登记手续。另朱得明主张刘丽、顾国昌未在收到开发商办理案涉房屋产权首次登记通知十五天内未办理相应手续，但其仅提供刘丽支付案涉房屋购房面积差价款的发票拟证明其主张，未提供其他证据，本院对该主张不予采信。综上，本院对朱得明提出的刘丽、顾国昌未办理案涉房屋产权首次登记手续，存在违约行为的主张，不予采信；对其要求刘丽、顾国昌支付违约金的主张，不予支持。同时，刘丽、顾国昌提出朱得明在未支付购房全款的情况下占有、使用案涉房屋，存在违约，其亦应按协议约定支付违约金，但刘丽、顾国昌未在本案提出诉讼请求，本院在本案不予处理，两人可另行主张。关于契税及登记费。《房地产转让协议》中约定案涉房屋产权首次登记产生的费用均由刘丽、顾国昌承担，故朱得明在支付案涉房屋契税75229.23元、登记费180元后要求刘丽、顾国昌偿还，具有事实和合同依据，本院予以支持。朱得明于2015年11月12日支付契税75229.23元、于2015年11月19日支付登记费180元，现要求刘丽、顾国昌自支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，未违反法律规定，本院予以支持。利息应支付至本判决确定之日止。关于律师费。朱得明主张刘丽、顾国昌应支付其律师费18400元。首先，朱得明仅提供《委托代理合同》拟证明其支出律师费18400元，未提供其履行《委托代理合同》的凭证，本院对其主张的律师费18400元不予采信。其次，根据《房地产转让协议》的约定，守约方可向违约方主张因违约产生的律师费，但是本院对朱得明提出的刘丽、顾国昌违约主张不予采信，故对其要求两人支付律师费的主张亦不予支持。综上，刘丽、顾国昌应向朱得明支付契税75229.23元、登记费180元及利息（契税75229.23元的利息自2015年11月12日起算、登记费180元的利息自2015年11月19日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率，计至本判决确定之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘丽、顾国昌应于本判决生效之日起十日内向原告朱得明支付契税75229.23元、登记费180元及利息（其中契税75229.23元的利息自2015年11月12日起算、登记费180元的利息自2015年11月19日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率，计至本判决确定之日止）。二、驳回原告朱得明的其它诉讼请求。如刘丽、顾国昌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8216元，由朱得明负担6872元，由刘丽、顾国昌负担1344元。案件保全费2825元，由朱得明负担2363元，由刘丽、顾国昌负担462元。刘丽、顾国昌负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 黄建和代理审判员 黄晓玲人民陪审员 邱武勇二〇一六年九月二十一日代书 记员 刘苏晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第8页共9页 微信公众号“”