（2016）吉0102民初2627号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2017-03-09
案件名称
长春天龙制衣有限公司与吉林省瀚森实业发展有限公司一审民事判决书
法院
长春市南关区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春天龙制衣有限公司,吉林省瀚森实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0102民初2627号原告（反诉被告）：长春天龙制衣有限公司，住所长春市二道区吉林大路7号。法定代表人：宋景春，经理。委托诉讼代理人：郭雷，吉林今典律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林省瀚森实业发展有限公司，住所长春市南关区自由大桥小区东栋3门208室。法定代表人：孙秀云，总经理。委托诉讼代理人：姜艳芳，吉林创一律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟皓仁，吉林创一律师事务所律师。原告长春天龙制衣有限公司与被告吉林省瀚森实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告长春天龙制衣有限公司的法定代表人宋景春及委托诉讼代理人郭雷、被告吉林省瀚森实业发展有限公司的法定代表人孙秀云及其委托诉讼代理人姜艳芳、迟皓仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春天龙制衣有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除长春天龙制衣有限公司、吉林省瀚森实业发展有限公司于2007年8月16日签订的《房屋租赁协议》；2、判令吉林省瀚森实业发展有限公司立即支付自2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金人民币50万元；案件受理费由吉林省瀚森实业发展有限公司承担。事实及理由：原、被告于2007年8月16日签订了《租赁协议书》，协议约定：第二条第2款“房屋租金为200万元人民币，支付方式按季度上打租的方式提前半个月支付，即每年的12月15日、3月15日、6月15日、9月15日前支付下一年度房屋租。”第四条第3款“乙方应按时向甲方交纳上述约定的租赁费用及相关费用。如逾期不交视为乙方单方违约，甲方有权收回承租房屋。”以及第五条“甲、乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失”。合同签订后，被告多次拖延交付租金，现2016年第三季度租金应于6月15日前交付，但被告未支付该笔租金，经两次函告催缴，被告在催告函所给的期限结束后仍然拒付租金。吉林省瀚森实业发展有限公司辩称，原告房屋的消防设施采暖设备均达不到使用要求，原告作为出租人也始终未履行相关义务，2016年4月，原告的其他房屋因原告租给案外人在装修时房屋倒塌砸断被告以及被告业户正在使用的供电电缆，影响业户正常经营，尽管吉林省瀚森实业发展有限公司没有按时交付租金，但延迟交付有正当理由，原告无权要求解除合同。具体情况同反诉事实理由。吉林省瀚森实业发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令长春天龙制衣有限公司继续履行2007年8月16日签订的《租赁协议书》；2、判令长春天龙制衣有限公司按照消防部门的要求对吉林省瀚森实业发展有限公司承租的南关区大马路2121号房屋的消防设备设施予以增加、更换，取得消防部门的审批手续；3、判令长春天龙制衣有限公司完成吉林省瀚森实业发展有限公司承租的南关区大马路2121号房屋供暖并网改造；4、判令长春天龙制衣有限公司赔偿吉林省瀚森实业发展有限公司修复电缆的费用共计65652元；5、判令长春天龙制衣有限公司赔偿因北楼倒塌给吉林省瀚森实业发展有限公司造成的营业损失总计178267元；6、判令长春天龙制衣有限公司返还安装锅炉费用139000元、锅炉大修费用55000元、烟囱改造费用15000元、向长春市环境保护局缴纳的罚款20000元，总计229000元；7、反诉费用由长春天龙制衣有限公司承担。事实及理由：在双方2007年8月16日的《租赁协议书》的履行中，长春天龙制衣有限公司违约在先，具体情形为：长春天龙制衣有限公司房屋的消防设施早已不符合消防部门的要求，为保证房屋的合法使用，需要按消防部门的要求增加、更换消防设备设施，进行消防改造，取得消防部门的审批手续。故双方在2007年8月16日的《租赁协议书》第三条第4款约定：“甲方负责此房屋的消防设施的维护，并协助办理消防手续”。在吉林省瀚森实业发展有限公司租赁期间，消防部门曾几次下过整改通知。但长春天龙制衣有限公司却拒不履行。《租赁协议书》第三条第5款约定：“甲方负责提供此房屋的供水、供电、供暖，并负责相关设备的维修及保养，甲方承担设备的维修及保养费用以及此项工作的相关人员工资”。根据市政府要求并网集中供热的要求，该楼应当完成供暖并网，但长春天龙制衣有限公司一直未履行这一合同义务。在吉林省瀚森实业发展有限公司《租赁协议书》承租长春天龙制衣有限公司位于南关区大马路2121号1-6层共三栋楼后，双方于2014年3月13日又签订《房屋租赁合同书》，除《租赁协议书》中已承租的三栋楼外，吉林省瀚森实业发展有限公司增加承租长春天龙制衣有限公司的北楼（2层）。《房屋租赁合同书》约定，租赁有效期自2018年1月1日起至2025年12月31日结束，租赁期间吉林省瀚森实业发展有限公司拥有完全的使用权及经营管理权，吉林省瀚森实业发展有限公司在租赁期间有权将房屋转租或联营。该租赁合同书签订后，吉林省瀚森实业发展有限公司已经对外进行了招租，业户王洋（其父王伟光负责经营中的具体事宜）承租北楼1层580㎡，与吉林省瀚森实业发展有限公司签订了《房屋租赁合同书》，已向吉林省瀚森实业发展有限公司支付租金共计320000元。然而，长春天龙制衣有限公司却将北楼另行出租给案外人长春市南关区名新洁汽车服务广场。案外人在进行装修时，造成北楼倒塌，砸断吉林省瀚森实业发展有限公司正在使用的主楼供电电缆，全楼供电、供水及通信阻断，影响了楼内业户的正常经营。为恢复经营，在长春天龙制衣有限公司作为出租人不予修复的情况下，吉林省瀚森实业发展有限公司进行了修复，总费用为65652元。按照2007年8月16日签订的《租赁协议书》第三条第5款的约定，长春天龙制衣有限公司应当承担该部分费用。由于停电导致业户无法正常经营，业户向吉林省瀚森实业发展有限公司主张赔偿损失，吉林省瀚森实业发展有限公司已经以减少租金的方式赔偿业户梁晓东34267元。同时，因北楼已灭失，已与吉林省瀚森实业发展有限公司签订租赁合同的业户王洋不仅对北楼退租，原来租赁的每年租金为120000元租金的西楼也退租，造成吉林省瀚森实业发展有限公司已经取得的租金收益减少100000元；因北楼突然坍塌，吉林省瀚森实业发展有限公司没有足够的流动资金导致不能及时退还王洋租金，支付了利息11000元、并将33000元抵押金双倍返还，共计损失144000元。同时，长春天龙制衣有限公司房屋无正常的采暖设备，原有的电采暖设备不符合国家规定且已报废，吉林省瀚森实业发展有限公司承租后，经长春天龙制衣有限公司同意，于2008年安装了采暖锅炉，2010年进行了更换。后又根据政府的要求，对锅炉、烟道、排烟系统进行了更换，总计支出209000元。但因仍不符合政府要求，被长春市环境保护局处以20000元罚款的行政处罚。根据双方的补充协议书第四条的约定，锅炉改造后，如在使用过程中设备设施需要检修及维修，费用由原告（甲方）承担。依据合同法的相关规定，采暖设备的有关事宜也属于长春天龙制衣有限公司的法定义务，故长春天龙制衣有限公司应承担上述费用。综上，尽管吉林省瀚森实业发展有限公司未按约定时间交付租金，但是由于长春天龙制衣有限公司先行违约，吉林省瀚森实业发展有限公司有权拒绝履行，延迟交付租金有正当理由，长春天龙制衣有限公司无权主张解除《租赁协议书》，而应当继续履行。同时，长春天龙制衣有限公司应履行增加、更换，取得消防部门的审批手续的义务及完成房屋供暖并网改造的义务，以保证吉林省瀚森实业发展有限公司正常使用房屋，并赔偿因北楼倒塌给吉林省瀚森实业发展有限公司造成的损失。长春天龙制衣有限公司反诉辩称，关于增加更换消防设施、消防手续相关的要求，没有事实及法律依据，根据租赁协议，消防设施维护、协助办理消防手续。设备设施维护是指为防止设备性能丧失或失效对设备进行的管理，也就是说维护义务仅限于现有设备，原告不具有增加和更换的义务，根据最高院答复云南省高院复函第三条，租赁房屋用于开设公共聚集场所的，申报消防检查义务人为该企业开办经营者，从上述规定看出，原告没有义务也无权向消防机关申请办理消防手续，且根据协议约定，原告只是协助义务；被告要求供暖并网改造没有事实、法律依据，没有法律规定冬季供暖必须采用集中供热方式，且原告已经为被告提供合法供暖方式，即采用电锅炉供暖，但被告不采用；关于要求修复电缆的费用无法律依据，根据双方签订的电缆归属证明，双方已经约定该电缆在租赁期限内归被告（反诉原告）所有，因此原告无权也无义务维修；被告要求原告承担北楼倒塌损失也没有法律依据，根据侵权责任法约定，应由其他责任人承担；针对反诉锅炉安装费、大修费、烟囱改造费、罚款，根据2008年5月16日双方补充协议约定，甲方（原告）同意乙方（被告）安装燃煤锅炉并同意冬季采暖给用燃煤锅炉，锅炉安装、采暖费乙方承担，因此被告无权向原告主张这几项费用。经本院审理查明：2007年8月16日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告将位于长春市南关区大马路2121号1-6层共三栋楼（建筑面积约18000平方米）租赁给被告做经营管理之用，被告在租赁期间有权将房屋部分转租或者联营。如果原、被告双方合同终止，则被告与第三方所签订的合同自行终止。租赁期限为十年，自合同签字之日起至2017年12月31日止。租金及支付方式为每年租金人民币200万元，支付方式按季度上打租方式提前半个月支付，即每年的12月15日、3月15日、6月15日、9月15日前支付下一季度房屋租金人民币50万元。协议第三条第4款约定，原告负责此房屋的消防设施的维护，并协助办理消防手续；第5款约定，原告负责提供此房屋的供水、供电、供暖，并负责相关设备的维修及保养，原告承担设备的维修及保养费用以及此项工作的相关人员工资。协议第四条第1款约定被告应支付在房屋使用过程中的物业管理费用及经营费用：包括房屋保养、采暖、水、电、工商、税务、人员工资等相关的一切费用；第3款约定，被告应按时向原告交纳上述约定的租赁费用及相关费用。如逾期不交视为被告单方违约，原告有权收回承租房屋。协议第五条违约责任约定，原、被告双方任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。2008年5月16日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，约定原告同意被告在现有电锅炉房内安装一台型煤锅炉，并同意冬季采暖由电锅炉改为型煤锅炉采暖，安装费及改造费均由被告承担。安装后锅炉的使用权、管理权均归被告所有，租赁结束后被告有锅炉处置权。2015年8月15日，长春市环境保护局南关分局向原、被告下达《关于淘汰燃煤小锅炉的告知书》，要求淘汰10吨以下燃煤小锅炉使用。2007年12月26日，原、被告签订《电缆线权属证明》一份，约定根据大马路2121号大楼用电要求，增设电缆线两根，此工程由被告安装，并承担费用，此电缆线折旧后至租赁期结束（即2017年12月31日），合计价值6万元，届时此电缆线所有权归原告。2016年6月20日，原告向被告送达《律师函》一份，告知其按租赁协议，被告应于2016年6月15日前支付2016年第三季度租金，限被告接函3日内一次性补足拖欠租金；2016年7月4日，原告向被告送达《律师函》一份，就房屋坍塌一事，同意被告将损失在租金中暂时扣留，并要求被告在接函3日内，将剩余部分租金交付原告。本院认为，原、被告于2007年8月16日签订的《租赁协议书》及2008年5月16日签订《补充协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，属合法有效。双方均应恪守协议约定，履行各自义务。按协议约定，被告负有按时足额交纳房屋租金的义务，但被告未按合同约定支付租金，已构成违约。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》、并要求被告给付自2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金人民币50万元，符合合同约定及法律规定，依法应予支持。关于被告抗辩延迟支付租金有正当理由一节，因消防设施问题原告仅负有维护及协助办理消防手续义务、采暖问题双方于2008年5月16日签订的《补充协议书》已明确各自权利义务，故被告的抗辩理由不构成拒不交付租金的抗辩权。被告反诉主张继续履行《租赁协议书》，要求原告对租赁房屋消防设施予以增加、更换以及完成租赁房屋的暖并网改造和返还安装锅炉费、锅炉大修费用、烟囱改造费用、向环保部门缴纳的罚款，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。关于被告反诉主张的因北楼房屋坍塌致修复电缆费用、赔偿营业损失一节，因所坍塌房屋并非涉诉合同项下租赁标的，与本案不属同一法律关系，其可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告长春天龙制衣有限公司、被告吉林省瀚森实业发展有限公司于2007年8月16日签订的《租赁协议书》；二、被告吉林省瀚森实业发展有限公司于本判决生效后立即给付原告长春天龙制衣有限公司自2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金人民币50万元；三、驳回反诉原告吉林省瀚森实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告已垫付）、反诉费8800元（被告已垫付）由被告吉林省瀚森实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 刘 爽代理审判员 李德保人民陪审员 孙晓晶二〇一六年九月二十一日书 记 员 丁文怡 来源：百度“”