（2016）冀10民终2766号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-03
案件名称
河北福成房地产开发有限公司与何潞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何潞,河北福成房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终2766号上诉人（原审被告、反诉原告）何潞。委托代理人王新亮，北京京平律师事务所律师。委托代理人陈玉芹，河北陈玉芹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）河北福成房地产开发有限公司（原名称为三河福成房地产开发有限公司），住所地三河市燕郊开发区京哈路北。法定代表人李福成，该公司董事长。委托代理人邢少文，河北天枢律师事务所律师。委托代理人邢轶苏，河北天枢律师事务所律师。上诉人何潞因与被上诉人河北福成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2015）三民初字第00745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。何潞上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人行使合同解除权已超过法定期限，其解除权已消灭，被上诉人无权解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。依据上述规定，被上诉人无解除权，且被上诉人请求解除合同所依据的《商品房买卖合同》及《补充协议》中的条款系格式条款，依法应认定该条款无效；2、涉案房屋不具备交付条件，一审法院以竣工验收备案推定该房屋具备交付条件错误，上诉人未办妥入住手续，系被上诉人违约所致，上诉人接到入住通知后前往办理手续，因被上诉人未提供住宅工程质量分户验收合格证、规划、消防、环境等部门验收合格证明，一审法院对上述事实未做认定错误；3、上诉人中止偿还银行贷款系行使督促、不安抗辩权，非违约行为，被上诉人无权依据《补充协议》的规定解除合同；4、上诉人的一审反诉请求应予支持，按照《商品房买卖合同》第8条约定，被上诉人应当在2010年12月30日前将验收合格的商品房交付上诉人，基于合同约定上诉人有权要求被上诉人提供商品房分户验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、室内空气质量检测合格证明、小区规划验收证明文件、消防验收文件等证明文件，上述文件至今未提供，故被上诉人无法证明上诉人购买的商品房已经验收合格。被上诉人河北福成房地产开发有限公司发表如下答辩意见，1、被上诉人起诉未超过法律规定的除斥期间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款只规定催告后的期限，本案被上诉人未催告，且该条法律适用的大前提是出卖人延期交付房屋或买受人迟延支付购房款的情形；《商品房买卖合同》是国家工商行政管理局、建设部统一制定的，不是被上诉人事先拟定反复适用的条款，上诉人提交的赵倩等购房合同只能证明他们是同一批购房人所用合同一样，证实不了是格式合同条款，综上，双方签订的商品房买卖合同不是格式合同，该合同应有效2、涉案房屋已经验收合格，符合双方约定的交付条件，验收合格最有力的证据是《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，它是在其它分项验收合格的基础上颁发的，上诉人称被上诉人应提交商品房分户验收合格证明等文件，双方签订的合同对此未作出约定；本案被上诉人不存在违约行为；3、上诉人称其拒绝偿还银行贷款是行使不安抗辩权纯属无理搅诉，事实上是上诉人看到当时房价低迷，发现当初想炒房升值的目的达不到，不想要房，根本不存在被上诉人违约的问题；4、上诉人的反诉请求不应得到支持，被上诉人无义务向上诉人提交其所说的商品房分户验收合格证明等文件，上诉人主张的违约金问题，因其一直未收房不存在违约交房问题，一审认定违约金可另案处理，这对上诉人已经是有意偏袒了。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。望二审法院驳回上诉，维持原判。河北福成房地产开发有限公司向一审法院请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告偿还原告为其垫付的自2013年6月28日至2015年12月15日的银行贷款本金及利息48963.27元；3、判令被告支付违约金193849元及其他损失；4、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（预售合同）注销手续。反诉原告何潞向一审法院请求：1、判令反诉被告向反诉原告提供福海园小区规划验收证明文件、消防验收证明文件、环保验收证明文件、绿化验收证明文件、竣工验收备案证明文件；2、判令反诉被告向反诉原告提供所购买的福海园第9幢101室的商品房分户验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、室内空气质量检测合格证明；3、判令反诉被告支付延迟交房违约金251357元。一审法院认定事实：2009年12月22日，以原告为出卖人，以被告为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：SJ3－05274），约定被告购买原告开发的位于燕郊开发区福海园第9幢1单元101室的房屋一套，建筑面积167.40平方米，每平方米3860元，房屋总价款646164元；原告应于2010年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给被告使用。同日，双方又签订了《＜商品房买卖合同＞补充协议》，约定首付款196164元，余款450000元向中国人民银行股份有限公司廊坊燕郊支行申请个人住房按揭贷款，由原告作担保人。合同签订后，被告交纳了房屋首付款196164元，并依约向银行偿还按揭贷款本金及利息，但自2013年6月28日至今，被告没再向银行偿还按揭贷款本金及利息，而是由银行直接从作为担保人的原告账户予以划扣。涉案小区已于2011年3月12日经设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2011年4月18日备案。原告主张，被告向原告交纳房屋首付款196164元后，自2013年6月28日至今，被告不再及时向银行偿还按揭贷款本金及利息，一直由原告予以偿还，后原告按合同约定通知被告办理入住手续，被告一直未来办理，故依约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告承担违约金193849元。同时双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定了被告逾期偿还银行贷款的，原告有权单方解除；被告未按时办理入住手续的，原告有权单方解除；单方解除合同的，被告应支付合同总价款30%的违约金。原告于2011年4月14日通知被告于2011年4月18日至2011年4月27日期间来原告处办理商品房接收手续，至今没有收房，已经符合双方约定的解除条件。另贷款银行在2013年6月、2013年12月分两次从原告保证金账户中共计扣除银行贷款19097.83元，2015年10月、12月仍未偿还银行贷款，贷款银行分三次从被告保证金账户中扣除了29865.44元。截止到2015年12月15日被告替原告垫付了银行贷款共计48963.27元。被告的逾期偿还银行贷款的行为已经符合合同约定的解除条件。综上所述，被告的行为已经属于严重违约，原告依据双方的合同约定有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件，被告应当依约承担违约责任并偿还原告代为垫付的银行贷款。反诉原告主张，双方签订的《商品房买卖合同》系反诉被告事先拟定的与不特定的购房人签订的，未与购房人协商；反诉被告在未取得预售许可的情况下，销售房屋属于违法，且销售的房屋不符合规划，不符合交付条件；反诉被告已经违约，应按合同第9条规定，从2０11年1月1日开始计算至2０16年4月3０日，按已交付房款的每日万分之二标准，给付违约金251357元。一审法院认为，原、被告于2009年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ3－05274）系双方真实意思表示，不违反法律规定，亦未损害国家、集体或者第三人的合法权益，故该合同合法有效。被告何潞主张该合同中关于行使合同解除权等部分条款为格式条款，应系无效条款，经查该合同条款约定并无不当，被告抗辩于法无据，且补充协议第二十二条以黑体字明示买受人已仔细阅读并完全理解合同及其附件和补充协议，故对被告该主张不予支持。被告认为原告未能提供该商品房分户合格证、规划、消防、绿化、环境等部门验收合格证明，且被告购买的房屋外面2米处仍有一个未拆迁住户，故其建设的小区明显不符合规划，不具备入住条件；经被告申请，一审法院从三河市燕郊开发区规划建设局调取了涉案福海园一期9#楼工程的竣工验收备案证明书，证明涉案房屋已于2011年3月12日经设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，故被告的抗辩无事实依据，对其关于涉案房屋不符合规划，未经验收合格的主张，不予支持。原告于2011年4月14日给被告寄送了涉案房屋的《入住通知书》，告知其自2011年4月18日起可办理房屋交付手续，被告认可收到了《入住通知书》，但至今仍未入住手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第2款“买受人在《入住通知书》中规定的期限届满次日起3个月内仍未办妥该商品房交付手续的，出卖人有权解除合同”之约定，被告的行为已符合合同约定的解除条件；另自2013年6月28日至今，被告没再向银行偿还按揭贷款本金及利息，导致银行直接从作为担保人的原告账户予以划扣，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第2款“买受人连续三个月或累计六个月未按时向银行还款的，出卖人有权解除合同”之规定，被告此行为亦已符合合同约定的解除条件。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并经相关部门验收合格，被告未按约定办理入住手续及未按约定偿还按揭贷款的违约行为，均已达到约定的解除合同条件，故对原告请求解除原、被告于2009年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ3－05274），被告协助原告办理《商品房买卖合同》（预售合同）注销手续，予以维护。原告将被告已交纳房屋首付款196164元退还被告。原告请求被告偿还其为被告垫付的贷款及违约金，反诉原告请求反诉被告支付延迟交房违约金，属另一法律关系，原告及反诉原告可选择另行解决。涉案房屋已经相关部门验收合格，故反诉原告的第一、二项诉讼请求不予维护。反诉原告主张涉案房屋不符合规划，可向相关行政部门反映解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、解除原告河北福成房地产开发有限公司与被告何潞于2009年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ3－05274）；二、被告何潞于本判决生效后十日内协助原告河北福成房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：SJ3－05274）（预售合同）注销手续；三、原告河北福成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告何潞已交纳的房屋首付款人民币196164元；四、驳回原告河北福成房地产开发有限公司的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告何潞的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。上诉人何潞向本院申请调取：1、商品房分户验收合格证明、商品房面积实测技术报告书、室内空气质量检测合格证明、小区规划验收证明文件、消防验收证明文件、环保验收证明文件、绿化验收证明文件；本院认为双方签订的合同并未对上述文件作出约定，本院不予调取。2、涉案小区《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《小区平面规划图》、《河北省建设工程竣工验收备案证明》。上诉人何潞在一审时已向一审法院申请调取上述文件，一审法院已调取并装订入卷，上诉人何潞称上述文件未加盖提供单位的公章，二审期间，本院将已加盖公章的上述文件出示给上诉人，上诉人已发表质证意见。上诉人何潞向本院提交勘验申请书，申请二审法院到涉案小区现场勘验，确认被上诉人违约事实。二审经审理查明一审查明的事实属实。本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点：一、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中有关解除条款是否属于格式条款，其效力如何认定，本案中被上诉人行使解除权是否超过法定期限；二、涉案房屋是否具备交付条件，被上诉人是否存在违约行为，上诉人中止偿还贷款是否是合理行使不安抗辩权；三、上诉人的反诉请求是否应予以支持。一、关于第一个焦点问题，本院认为格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效，本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同；买受人连续三个月或累计六个月未按时向银行还款的，出卖人有权解除合同。上述是对出卖人为买受人提供按揭贷款时对买受人作出的约定，该约定并未加重上诉人的责任，亦不存在排除上诉人权利的情形，该约定遵循了公平原则合理确定了双方义务；《补充协议》第二十条又以不同其他文字字体的方式，对此进行提示说明，现上诉人自2013年6月起多次未及时偿还银行贷款，至贷款银行从被上诉人账户划扣款项，被上诉人有权依据上述合同及协议的约定行使解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除权的约定，本案被上诉人行使解除权的依据是上诉人未按期偿还银行贷款，属按双方合同约定行使解除权，上诉人依据上述规定主张被上诉人解除权消灭的理由不能成立。二、关于第二个焦点问题，本院认为《商品房买卖合同》第八条约定交付的条件是商品房经验收合格。被上诉人通知办理入住手续时，涉案小区已取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，符合双方约定的交付条件，因合同及协议约定经验收合格是涉案房屋交付的必备条件，并未对被上诉人必须提交商品房分户验收合格证明等文件作出约定，上诉人上诉称被上诉人不提交上述文件存在违约行为的上诉理由不能成立。不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案《借款合同》与《商品房买卖合同》是独立的两个合同，合同主体不同，如果上诉人认为交付条件或环境影响居居住，其可向被上诉人行使不安抗辩权，不能向商品房买卖合同以外的第三人行使，上诉人中止偿还贷款的行为，违反了《补充协议》的约定，主观存在过错，相应的后果应由其自行承担；上诉人二审申请现场勘验，因现场的环境是否影响居住，不能做为上诉人拒绝偿还贷款的理由，且涉案小区已经过相关行政部门验收，本院对其申请不予准许。本案被上诉人采取拒绝偿还贷款的救济途径不属于合理行使不安抗辩权。三、关于上诉人的反诉请求是否应予支持的问题。其反诉请求被上诉人提交小区规划验收证明文件、商品房分户验收合格证明等文件，因合同无约定，法律未对此作出强制性规定，一审法院驳回其该项请求并无不当；上诉人主张违约金的问题，因上诉人一直未接收房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，一审判决上诉人可另行解决，并未剥夺上诉人的诉权。综上所述，何潞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何潞负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 怡审 判 员 王荣秋代理审判员 齐向欣二〇一六年九月二十一日书 记 员 王 强 关注微信公众号“”