（2016）鲁0883民初3880号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-30
案件名称
王广丁与卞西旗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王广丁,卞西旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十七条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0883民初3880号原告：王广丁，男，1960年9月23日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：李兴文（特别授权代理）。被告：卞西旗，男，1981年6月10日出生，汉族，农民。原告王广丁与被告卞西旗房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月29日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年12月20日作出(2015）邹民初字第2454号民事判决书，判决：“驳回原告王广丁的诉讼请求。案件受理费4000元由原告负担”。判决送达后，原告王广丁不服，提起上诉，山东省济宁市中级人民法院经审理，于2016年6月29日依法作出(2016）鲁08民终2181号民事裁定书，认为原审判决认定事实不清，裁定：“一、撤销邹城市人民法院(2015）邹民初字第2454号民事判决；二、发回邹城市人民法院重审。”发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王广丁及其委托诉讼代理人李兴文、被告卞西旗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王广丁诉称，2014年8月23日，原、被告签订房屋买卖合同，约定：原告将自建的位于邹城市北宿镇南沙村15号的两套房产中的东户转让给被告，该房产系二层建筑，建筑面积130平方，上述房款为人民币150000元，春节前付100000元，2015年5月1日前付50000元。合同签订后，原告当日将房屋交付被告使用。付款期限到期后，被告迟迟不予付款。原告多次催要，被告至今分文未付。由于双方签订的合同系无效合同，该合同自始无效，该合同产生的利益应予以返还，为此，被告应予返还房屋。请求法院判令：一、依法确认原、被告于2014年8月23日签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告从诉争的房屋内搬出；三、诉讼费由被告承担。被告卞西旗辩称：1、原、被告均不是邹城市北宿镇南沙村村民，购买涉案房屋所占用的宅基地亦未经该村村民委员会同意，所以，双方均不具备购买涉案房屋所占用宅基地的法定条件，故双方所签订的房屋买卖合同无效。2、本案所涉房屋占用的宅基地先是被告购买，后被告又转让给了原告，原告购买上述宅基地后欲建新楼房，但因四邻关系未处理好，四邻均不让建，原告找到被告，让被告具体负责并出资建设新楼房，双方口头约定新建楼房工程款均由被告垫付，待楼房建设竣工后，双方各分得房产一套，被告根据双方的口头约定积极垫资并协调四邻关系，购买建筑材料，组织施工队进行施工，房屋建成后，被告便搬到涉案房屋居住，后原告反悔，并多次找社会人员去被告处让被告搬走，被告无奈并在受胁迫的情况下才签订的房屋买卖协议书，被告保留起诉原告支付全部工程款的权利。原告为证明其主张，当庭提交了一下证据：证据一、邹城市北宿镇南沙村陈某丙土地使用证一份，土地证号为邹某(90）字0825**号，来源邹城市人民政府颁发，颁发时间1990年10月1日，证明房屋来源，原先是陈某丙的，陈某丙是北宿镇南沙村村民。证据二、房产证复印件，来源于被告给原告的，房产证号为城字01460005.证据三、2003年6月19日由北宿镇南沙村村民陈某丙之子陈祥龙与被告卞西旗签订的房屋买卖合同书，证明陈祥龙将位于本村登记在陈某丙名下的房屋卖给被告，价格为32000元，证据来源于被告，并附有陈某乙龙房屋收款条一张。证明陈某乙龙将其父亲陈某丙的房屋以32000元的价格出售给被告的事实。证据四、房屋买卖合同一份，签订时间为2010年3月8日，证明被告卞西旗作为合同甲方，原告作为合同乙方，原、被告签订买卖合同，被告将购买的陈某丙的房屋以63000元的价格出售给原告，原告一次性支付房款63000元。证据五、2014年8月23日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了房屋买卖合同一份，原告将在陈某丙宅基地上面建设的房屋一套，以15万元的价格卖给被告，被告没有支付购房款。合同约定：乙方即被告应在2014年春节前支付房款10万元，2015年5月1日前支付5万元。5月1日前不能支付房款，无条件放弃房子走人。经审理查明：原告为邹城市大束镇匡庄村村民，被告为邹城市大束镇二沟村村民。2003年6月19日，被告与案外人陈某乙龙签订房屋出售合同书，并分别签字、纳印，载明：“甲方（卖方）：陈某乙龙，乙方（买方）：卞西旗，甲乙双方本着互惠互利相互合作的精神，为了避免以后不应有的纠纷，通过相互协商特制定本合同以下条款：一、甲方陈某乙龙出售房屋三间及宅基地，长16.30米，宽14.60米，合计237.98平方米。乙方卞西旗购买房屋及宅基地价格为32000元，一次性交清。二、乙方购买房款交齐后，甲方应交出房权证、土地使用证及钥匙，并协助办理过户手续。三、甲方出售，乙方购买后，甲方不得以任何理由收回，乙方也不得以任何理由退房。四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜甲乙双方协商解决。五、本合同签字生效。甲方：陈某乙龙（签名、手印）乙方：卞西旗（签名、手印），证明人：王会（签名），03年6月19日”。案外人陈某乙龙出售给被告的住房，其所有权人是陈某乙龙之父陈某丙，位址位于邹城市北宿镇南沙村。同时查明，2010年3月8日，原、被告签订房屋转让合同一份，并分别签字、纳印，载明：“甲方（卖方）：卞某(被告的别名），乙方（买方）：王广丁，甲乙双方本着互惠互利相互合作的精神，为了避免以后不应有的纠纷，经互相协商，特制订本合同如下条款：一、甲方将南沙村购买的陈祥龙的房屋三间及宅基地一处，长16.30米×宽14.6米=面积237.98米，转卖给乙方王广丁，合计价格为63000元，一次付清；二、乙方购房款交齐后，甲方应交出房权证、土地使用证等一切证书，并协助办理过户手续。三、本合同生效后双方不得违反，如违约应向另一方交当时市场价双倍的违约金。四、本合同一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。五、本合同签字生效。签字人：甲方：卞某（签名、手印）乙方：王广丁（签名、手印）2010.3.8.”。原告购买该房屋后，对陈某丙的旧房屋进行了拆除、投资重新翻建，拆除后建设成二层楼房，东西各一套，建筑面积各约130平方米。房屋建成后，被告为购买原告建成的南沙村房屋，经双方协商，2014年8月23日，原、被告又签订房屋买卖协议书一份，并分别签字、捺印，合同载明：“甲方：王广丁乙方：卞某，甲方在北宿镇南沙村有房屋一套，现甲方自愿并征得其配偶＿＿＿的同意，将上述房屋转让给乙方，为明确双方的权利义务关系，根据相关的法律法规，双方在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上经过充分协商，签订本协议内容如下：一、本协议下房屋具体位于：邹城市北宿镇南沙村王广丁二套房子东一套，建筑面积为：大约130平方米，结构为：框架结构二层。二、上述房屋购房款为人民币￥150000元，乙方分别于今年春节前期付10万元整，2015年五月1日之前付50000将购房款交付给甲方。三、甲、乙双方对上述房屋质量现状及四至已界定清楚并明确。四、甲方于2014年8月23日将上述房屋交付给乙方。五、甲方保证所转让的房屋产权来源合法、与他人无任何争议。并保证上述房产权不存在担保、抵押、查封等其他权利受限制的情形。六、上述房屋交付前所产生的水、电、煤气网络使用费等其他费用均由甲方承担，交付后所产生的上述费用均由乙方承担。七、在上述房屋能办理确权登记时，甲方协助乙方并保证将上述房屋确权登记在乙方名下，由此所产生的费用均由双方承担。八、在上述房屋遇到国家或集体征收或征用，所得补偿款归乙方所有，甲方以任何理由不得干涉。今后南边留贰米路共用。九、本协议签订后，双方必须共同遵守，不得违约，如甲方违约甲方应支付给乙方￥300000的违约金，如乙方违约乙方应支付给甲方300000的违约金。十、本协议自甲、乙双方签字捺印之日起生效。十一、2015年5月1日付不清房款，无条件放弃房子走人，乙方无条件走人。甲方：王广丁（签名、手印），乙方：卞某（签名、手印）2014年8月23日”。合同签订后，原告将争议房屋交付被告居住使用至今。上述事实，主要根据被告与案外人陈某乙龙签订的房屋出售合同书，原、被告签订的房屋转让合同、房屋买卖协议书各一份，当事人陈述及庭审查证、质证认定的，以上证据均已分别收存附卷，证据经过质证，予以采信。本院认为：原、被告诉争的房屋位于邹城市北宿镇南沙村，其占用的宅基地属于邹城市北宿镇南沙村集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地属于村集体所有。作为宅基地的农村集体土地，使用权主体只限于本农村集体经济组织内部成员。原、被告分别为邹城市大束镇匡庄村、邹城市大束镇二沟村村民，不属于邹城市北宿镇南沙村村民，双方无论几次买卖涉案的住房均违反了现行土地管理法律规定。据此原、被告双方签订的房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定为无效合同，对当事人双方没有法律约束力。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告占据原告建设的房屋无法律依据，应当主动搬出。被告的其余主张与本案非同一法律关系，证据不足，不予采信。故根据《中华人民共和国合同法》第52条第(5）项、第57条、第58条、《中华人民共和国土地管理法》第10条，第62条第1款、《中华人民共和国物权法》第152条、第153条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：一、确认原告王广丁与被告卞西旗于2014年8月23日签订的出售位于邹城市北宿镇南沙村的房屋买卖合同无效。被告卞西旗应当自判决生效之日起十日内搬出原告在邹城市北宿镇南沙村建筑的房屋。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4000元由被告负担(原告已垫付，被告给付原告）。如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 马洪超审判员 顾克芹审判员 周 华二〇一六年九月二十一日书记员 刘 聪 百度搜索“”