（2015）鄂茅箭民一初字第02780号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-12-09
案件名称
李观雄、李小燕等与十堰市人民防空办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市茅箭区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李观雄,李小燕,李军,十堰市人民防空办公室,十堰市博能房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第七十九条，第八十一条，第八十二条，第八十四条，第八十八条，第八十九条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第十九条第一款，第二十一条第一款，第二十五条第一款
全文
湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂茅箭民一初字第02780号原告：李观雄。原告：李小燕。原告：李军。委托诉讼代理人：胡献英，湖北武当律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代收法律文书等。被告：十堰市人民防空办公室。住所地：湖北省十堰市汉江南路**号。法定代表人：张荣贵，现任主任职务。委托代理人：姜荣，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：十堰市博能房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区柳林路**号。法定代表人：叶新芳，该公司总经理。原告李观雄、李小燕、李军与被告十堰市人民防空办公室（以下简称市防空办）、第三人十堰市博能房地产开发有限公司（以下简称博能公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李观雄、李小燕、李军及其委托诉讼代理人胡献英、被告市防空办的委托诉讼代理人姜荣、第三人博能公司的法定代表人叶新芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李观雄、李小燕、李军向本院提出诉讼请求：1、尽快办理房产证；2、补偿经济损失486216元；3、诉讼费由市人防办承担。事实和理由：2009年3月3日，市人防办与三原告签订《产权调换协议书》，约定拆迁人应在交付安置房6个月内办理完房产证，交给拆迁人。同日又签订《补充协议》，约定办房产证所需支付的全部税费及其它费用由市人防办按实际金额支付。但至今尚未办理房产证。同时，根据《补充协议》，市人防办还应：补偿三原告6万元（因未按约定装修还迁房屋）；支付过渡费23040元，支付出租房补偿费89520元，承担违约金45600元，过渡费滞纳金115632元，出租房补偿费滞纳金152424元，共计486216元。2014年10月24日，市人防办给原告方写了《情况说明》，说明人防办综合楼的建设单位由人防办变更为博能公司。因此博能公司在本案处理中有法律意义上的因果关系。经协商未果，请求判如所请。被告市人防办辩称：1、涉诉房地产是博能公司开发的，市人防办不是本案适格被告；2、原告方要求补偿其经济损失486216元超过了诉讼时效。第三人博能公司述称：1、市人防办提供的《情况说明》是其单方提供的，并不能证明其与博能公司间的真实法律关系；2、博能公司只同意交付房屋。博能公司对市人防办的授权范围仅限于补偿面积，市人防办与原告方签订的补充协议不在博能公司的授权范围，对博能公司不产生效力；3、原告方与市人防办签署的协议显失公平，有恶意串通的嫌疑，应认定无效。原告方原有房屋面积仅96平方米，而协议却补偿其407平方米。公司房屋销售均价在4500元／平方米，而协议约定的补差价格却只有1000元至2000元／平方米。此外，协议约定的过渡费、搬家费、出租房补偿费数额巨大，没有合理依据；4、博能公司不给原告方办理房产证，是因为原告方没有履行在先义务。按协议应补偿原告方407.188平方米，实际补偿423.36平方米，多补偿了16.17平方米应按市场价4500元／平方米补差，而原告方未支付；办理新房产证必须注销原房产证，原告方至今未注销原证，无法办理新证；过户税费应分别承担，原告方不愿承担导致无法办证。请求驳回原告方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2008年12月1日，市人防办与博能公司签订《联合建设人防综合楼协议》，约定甲方（市人防办）同意乙方（博能公司）在柳林路人防工程口部开发建设人防综合楼。人防综合楼建成后一层、二层部分归人防办所有，建设方案报人防办审核，征用建设用地涉及相邻单位由乙方自行办理。甲方协助乙方办理该项目计划立项、规划、城建管理等部门前期建设手续及后期土地转让手续，全部费用由乙方承担。基建项目由乙方全额出资，工程建设由乙方负责承建。甲方协助乙方对市建委37号楼办理居民拆迁手续，并代理乙方与拆迁户签订合同。人防综合楼工程建成完工后，乙方必须履行甲方同拆迁户签订的补偿面积（含人防办与建委联建协议中所签订补偿面积），并负责办理还建、外售房屋所有手续及后续相关事宜，承担所有费用及民事纠纷，落实人防综合楼物业管理等事宜，甲方不介入上述事宜，不承担任何责任。2009年3月3日，李观雄、李小燕、李军与市人防办签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，因市人防办建设人防综合楼，需拆迁李观雄位于茅箭区五堰街办柳林社区居委会的96平方米房屋，安置房屋为106.406平方米C1型陆楼1套、柒楼1套、C型拾楼1套，A1型88.508平方米柒楼1套（靠柳林路里面），建筑面积约407.188平方米。被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当按被拆迁房屋产权面积每月支付给被拆迁人临时安置补偿费。逾期临时安置补助费在半年以内的每月增发2元／平方米，半年以上一年以内的每月增发3元／平方米，一年以上的每月增发4元／平方米给被拆迁人。安置房屋提前竣工以回迁通知时间为准。搬迁期限：自2009年2月22日至2009年3月30日止。过渡期限自2009年2月22日至2011年2月22日止。协议同时约定：尚未完成拆迁安置的建设项目转让的，须经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的相关权利、义务随之转移给受让人。拆迁人从通知回迁之日起不再支付临时安置补助费或逾期临时安置补助费。回迁时，拆迁双方应以安置房产权证登记面积计算并结清房屋差价款。拆迁人应在交付安置房六个月内办理完房屋产权证交给被拆迁人，办证相关税费按照有关规定由拆迁双方分别承担；办证工本费由拆迁人承担；因被拆迁人原因未能按期办理房屋产权证的，责任自负；拆迁人逾期无正当理由未能交付房屋产权证的，每拖延一天支付违约金10元。2009年3月3日，李观雄、李小燕、李军与市人防办又签订《补充协议》，双方约定：一、过渡期一年后（2012年3月3日前），还不能回迁，乙方（李观雄、李小燕、李军）有权选择要求甲方（市人防办）一次性给付乙方不能回迁的房屋补偿款1223178元，或在柳林路地段距柳林路主干道不超过100米范围内的四套共407.16平方米的新建手续齐全商品房并办理房屋产权证书过户至乙方名下。此项协议内容需支付的全部税费及其他所有费用由甲方按实际金额全额支付。房屋结构为框架结构，若补偿楼所选为20层以上楼层，乙方可以在15-18层之间选择；17层以下乙方可以在13-15层之间选择；8层以下乙方可以在3-5层之间选择。二、回迁后产权面积差额部分在±3%以内，按1000元／m2成本价补差额，若超过±3%，按2000元／m2补差额。……。四、过渡费用：拆迁之日起支付一年11520元，以后每半年支付一次，先行支付。若超过7日内未按期支付，每日按半年总额的1%计收滞纳金。过渡费用计算方法：96m2×10元m2／月＝960元／月×12＝11520元／年。五、搬家费1000元／户×4户＝4000元，拆迁之日支付。六、出租房补偿费：拆迁之日支付一年41760元，以后每半年支付一次，先行支付。若超过7日内未按期支付，每日按半年总额的1%计收滞纳金。此项费用支付直到通知回迁之日终止。另补偿两个月房租费6000元整。出租房补偿费计算方式：3480元／月×12＝41760元／年。七、甲方给乙方的房屋产权办理至乙方名下，所需支付的全部税费及其它所有费用由甲方按实际金额全额支付。若甲方在通知回迁之日起六个月以内未能把房屋产权证交给乙方，每拖延一天每套支付违约金10元。若甲方在通知回迁之日起一年内不能把给乙方的房屋产权证办理至乙方名下，乙方有权选择此《补充协议》的第一条内容做为补偿办法。八、回迁房屋面积：3套×106.406m2＋1套88.508m2＝407.726m2。前述协议签订当日，博能公司支付了李观雄、李小燕、李军一年过渡费11520元，出租房补偿费41760元、两个月房租补偿费6000元，搬家费4000元，合计63280元。李观雄、李小燕、李军的房屋于次日被迁除。2010年11月8日，十堰市国土资源局将人防综合楼项目所涉国有土地使用权出让给博能公司。2011年7月12日，人防办综合楼项目的建设单位变更为博能公司，项目名称更改为“腾龙阁”。房屋管理部门对该项目房屋初始登记为博能公司所有。2012年3月1日，博能公司向原告方交付了四套房屋：1-601号，建筑面积105.14平方米；1-701号，建筑面积105.14平方米；1-704号，建筑面积107.94平方米；1-1008号，建筑面积105.14平方米。合计423.36平方米。后原告方要求博能公司为其办理涉诉房屋产权证，博能公司要求将市人防办签订的合同转让给博能公司，但原告方不同意。原告方曾于2012年10月12日将被拆迁房屋原房产证四本交付给博能公司注销，随后又退还给原告方。博能公司称注销被拆迁房屋原房产证需本人才能注销。原告方称不知需注销原房产证，认为应持旧房产证换新房产证。原告方因未能办理房产证，曾向有关单位信访。2014年10月24日，市人防办给原告方出具《情况说明》，载明人防办综合楼项目的建设单位由人防办变更为博能公司，该项目名称已变更为“腾龙阁”，房屋所有权人初始登记为博能公司，被拆迁人的拆迁补偿款和过渡费均由博能公司支付。建议李观雄直接联系博能公司办理或通过司法途径解决。本院认为：市人防办与博能公司签订的《联合建设人防综合楼协议》约定，市人防办协助博能公司办理居民拆迁手续，代理博能公司与拆迁户签订合同。人防综合楼建成后，博能公司必须履行市人防办同拆迁户签订的补偿面积，并负责办理还建、外售房屋所有手续及后续相关事宜，承担所有费用及民事纠纷等。该协议是市人防办与博能公司对其联建项目拆迁补偿问题所作的约定，双方应当依该约定履行。2009年3月3日，市人防办与李观雄、李小燕、李军签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定：“尚未完成拆迁安置的建设项目转让的，须经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的相关权利、义务随之转移给受让人”，该条款是市人防办与李观雄、李小燕、李军双方对合同权利义务附条件概括转让的约定。在市人防办综合楼项目建设过程中，该项目转让给了博能公司，项目名称更名为“腾龙阁”，房管部门亦将所建成的房屋登记为博能公司所有，所附条件成就，市人防办与李观雄、李小燕、李军应依约定将市人防办所享有的合同权利义务概括转让给博能公司，由博能公司享有相关权利，履行相应义务。博能公司与市人防办签订《联合建设人防综合楼协议》约定由博能公司履行市人防办代签协议约定义务在先，且博能公司已实际履行了对李观雄、李小燕、李军交付安置补偿房屋、支付部分拆迁补偿费用等义务，应视为前述合同权利义务概括转让已通知博能公司，并已具有法律效力。故博能公司应当承担对原告方进行拆迁补偿的全部合同义务。博能公司称其仅承担补偿拆迁房屋面积的责任，与其所签协议约定不符，亦与合同权利义务概括转让的法律效力不符。故博能公司还应支付李观雄、李小燕、李军2010年3月4日至2012年3月1日期间的过渡费22976.88元（11520×2-11520÷365×2）、出租房补偿费83291.18元（41760×2-41760÷365×2）。博能公司未按合同约定及时支付前述款项、未及时为原告方办理房屋权属证书应承担违约责任。但博能公司未及时履行前述义务与原告方不同意将与市人防办所签合同转给博能公司，对合同的履行主体存在认知分歧有一定关联，原告方亦负有一定责任。故原告方要求完全按合同约定承担违约责任本院不予支持。基于公平原则，结合本案实际，本院对博能公司未及时支付原告方过渡费、出租房补偿费的违约责任，酌情按同期银行贷款利息确定。此外，原告方至今未协助办理被拆迁房屋原房产证注销手续，对办理拆迁安置房屋权属证书具有一定的影响。原告方亦未结清多补偿房屋面积差价款，未履行部分合同义务。上述义务属原告方应当履行的从合同义务或附随义务，博能公司不能据此拒绝为原告方办理拆迁安置补偿房屋权属证书，但原告方要求博能公司承担未按期办理房屋产权证的违约责任，本院不予支持。原告方的其他诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：一、第三人十堰市博能房地产开发有限公司为原告李观雄、李小燕、李军办理位于十堰市茅箭区柳林路42号拆迁的拆迁安置补偿房屋1-601号、1-701号、1-704号、1-1008号四套房屋的权属证书；二、第三人十堰市博能房地产开发有限公司支付原告李观雄、李小燕、李军过渡费22976.88元、出租房补偿费83291.18元，合计106268.06元，并自2010年3月4日起按同期银行贷款利息的标准向原告李观雄、李小燕、李军支付违约金，直至付清为止；三、驳回原告李观雄、李小燕、李军对被告十堰市人民防空办公室的诉讼请求；四、驳回原告李观雄、李小燕、李军的其他诉讼请求。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8593元，由第三人十堰市博能房地产开发有限公司负担6000元，原告李观雄、李小燕、李军负担2593元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长 张昌安代理审判员 朱敏敏人民陪审员 彭绣霖二０一六年九月二十一日书 记 员 陈方芳 来源：百度“”