（2016）辽0102民初1042号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
ＸＸ伟与刘丽明、沈阳星辰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ伟,刘丽明,沈阳星辰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第八十九条，第九十四条，第九十七条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初1042号原告：ＸＸ伟,男，1963年6月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。被告：刘丽明,女，1965年10月15日出生，回族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：罗志威，辽宁良友律师事务所律师。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司（组织机构代码：66251760-7），住所地沈阳市和平区文体路6甲4号。法定代表人：黄哲明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告ＸＸ伟与被告刘丽明、被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，依法由适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ伟及其委托诉讼代理人王伟，被告刘丽明委托诉讼代理人罗志威，被告沈阳星辰公司委托诉讼代理人王志睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告刘丽明、被告沈阳星辰房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系；2、请求法院判决二被告返还原告购房款840000元，利息60000元（利息从2012年4月19日暂计算至2015年10月19日，按照同期银行贷款利率计算），本息共计900000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告一经协商于2012年3月23日达成口头协议，约定被告一将从被告二处购买的位于沈阳市和平区文体路京城中心2号楼1层14号网点出售给原告，房屋总价为人民币840000元，原告于2012年3月23日给付被告一购房定金6万元，被告一向原告出具定金收条，2012年4月19日原告又将剩余购房款78万元通过银行转帐的方式给付被告一。同日，被告一向原告出具收款收条。因原告购买的房屋属期房，被告一并未取得房屋产权证。被告一提出为办理房屋产权证的需要，原告要与被告二签订房屋买卖合同，由被告二出具购房发票，之后才能办理房产备案登记，将房屋登记至原告名下。为此，原告于2011年7月31日与被告二签订《京城中心商品房定购书》，由于被告一与被告二签订的《京城中心商品房定购书》，房屋总价为人民币750000元，所以原告与被告二签订的《京城中心商品房定购书》房价也是750000元，当时原告提出异议，二被告均表示签订定购书只是走一个形式，不会影响房屋转让，原告就与被告二签订了《京城中心商品房定购书》，被告二将原来被告一的收款收据改了个名交给了原告。签订定购书之后，被告二迟迟未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告购买的房屋至今仍未交付使用。原告认为，根据《合同法》第65条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。本案原告与被告一构成房屋买卖合同关系，但是因房屋办理产权登记的需要，被告二应当向原告履行交付房屋并办理产权登记的义务，但是被告二没有履行上述义务，二被告的行为已经构成根本违约，特请求贵院依法判决二被告返还原告购房款人民币840000元并支付利息人民币60000元，共计900000元。综上所述，二被告违反合同约定不能履行交付房屋的义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。原告特诉至贵院，请贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告刘丽明辩称，答辩人于2011年夏天到被告二处，因30平方米的小户型比较稀少，根据售楼顾问陈述，当时三个门市都已被内部认购，由于答辩人没有放弃，最终还是与被告二签订《京城中心商品房定购书》，按照每平方米25000元的单价购买，共支付75万元。付款后，被告二向答辩人开具了收款收据，答辩人与被告二签订《商品房定购书》后，至2012年1月份，答辩人因家中有事，着急用钱，想要解除该定购书。答辩人找到了被告二的售楼顾问，售楼顾问说可以解除，但需等待，将该门市在售楼处销售出去后才可以解除，答辩人同意了。因答辩人在2011年交付的购房款，被告二答应给答辩人一定补偿。后来，被告二的售楼顾问给答辩人打电话，说该门市有客户想购买，价格也谈好了，并与答辩人确认是否真的不想定购了，答辩人说肯定是不打算买了，售楼顾问还告诉答辩人，财务给答辩人退款需45个工作日，答辩人不同意，因为自己着急用钱，售楼顾问说帮忙想办法。后来售楼顾问就联系答辩人说，他与财务沟通好了，让新的客户（本案原告）把购房款直接给答辩人，然后到财务直接将收据更名，简化流程，答辩人的钱能够及时退回，答辩人同意了。之后就与原告见面，原告把钱给了答辩人，答辩人将自己的商品房定购书交还给了被告二，并在被告二处确认已更名为原告，也就是说被告二收到了原告的购房款。因为该门市当时比较稀缺，答辩人最初买的时候也是通过朋友找的被告二的人，多花了几万元。答辩人想要解除时，听说门市的定购价为90万元，处于抢购状态，原告之所以能将定购款付给答辩人，首先是需要答辩人放弃对该门市房的定购；其次，是与被告二直接签订商品房定购书，所以，对于看好这个门市的买方（原告）认为付出84万元是自愿的，值得的。作为答辩人首先放弃对该门市的定购，其次，也帮助原告与被告二沟通，更改了收款收据，确认了开发商收到了原告的买房订购款。至此答辩人完成了全部的权利义务，就不应再承担本案中返还购房款的责任。从法律关系角度来说，答辩人与原告没有形成房屋买卖合同关系或商品房订购合同关系，答辩人不是房屋的出卖人，故没有返还购房款的义务。答辩人在2012年放弃定购该房屋时，该房屋的房屋产权证也没有下来，答辩人还没有拥有产权，正式的商品房买卖合同都没有签，答辩人也不可能成为房屋的出卖人。原告请求解除与答辩人的房屋买卖合同是不成立的。原告付款给答辩人是在被告二允许的情况下，是债的抵顶。后原告直接与被告二签订商品房认购书，并且在2012年11月13日该房已取得销售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。双方已经直接地、排他地形成了合同关系，答辩人并未对该合同提供担保，所以也没有共同返还原告购房款的义务。至于原告在付款时向答辩人支付了84万元，而开发商确认收到的是75万元，答辩人认为，答辩人在与开发商的售楼顾问磋商退房时就提到了补偿问题，售楼顾问说可以考虑；原告支付84万元收据和合同上只能确认75万元这个情况，售楼顾问也应该在销售时会告诉原告，当时原告是认可84万元这个价格，多出的钱，原告支付的目的也是为了能让答辩人放弃认购，由其顺利与被告二签订商品房定购书。作为答辩人按照原告的要求放弃了认购，同时，答辩人也获得了应有的补偿，所以这差额的9万元钱也不应返还原告。同时，原告在诉讼中也未对差额9万元提出诉讼请求，所以不能单独予以认定。原告请求答辩人与被告二共同返还购房款，共同返还应有合同约定和法定，比如夫妻共同债务、或是担保债务连带返还等等，显然原告要求答辩人返还无事实依据和法律依据。关于利息部分，答辩人认为答辩人无任何过错，已按原告要求放弃了认购，协助配合他顺利地取得该门市房的定购机会。该房屋至今无法正式交房是开发商的原因，与答辩人无关。同时，购房款已交付到被告二处，并未被答辩人占用。故答辩人也不应承担相应责任。本案针对答辩人的诉请已过诉讼时效，答辩人没有交付房屋的义务，只针对放弃购房、协助原告与被告二签订合同与原告有约定。且从2012年4月19日收款收据更名完毕后，已过2年的诉讼时效。应当依法驳回。最后答辩人认为，原告购买商业网点，属投资行为，投资即存在风险，原告在定购该门市房前应谨慎地对开发商、房产情况进行调查，以做出正确的投资决策，造成今天这个情况，原告是有责任的，他应就其投资行为承担相应的风险。综上所述，请求人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告沈阳星辰公司辩称，1、原告与被告一之间属于私下交易行为，我方未收过原告的任何购房款，与原告不存在法律上的任何关系，故希望法庭能够驳回原告对我方的诉讼请求；2、原告与被告一这种私下交易的行为，我方是在事后应被告一的请求方才变更的房屋定购书，在此之前，我方从未与原告接触过，原告与被告一之间的纠纷应当由其二者进行解决，根本上来讲，谁收了原告的购房款，就应由谁出面解决此纠纷；3、方才被告一在答辩中所述的关于还原5年之前合同签订过程的细节描述完全是违背客观事实，是其主观臆断，故意编造的，我方的工作人员正如前述，我们只负责应被告一的请求做买受人的变更，关于原告与被告之间的转卖行为，我方的工作人员从未参与，被告一方才在答辩中的意见完全是在推卸自身的责任，我方本不想参与到原告与被告一之间的纠纷中，所以，希望法庭能够查清原告与被告一之间的法律关系，审查双方的合同效力。以此之后，来给予原告与被告一之间的法律纠纷作出公正的判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告ＸＸ伟提供定金协议（2012年3月23日）、收条（2012年4月19日）、中国农业银行银行卡交易明细清单、个人帐户明细帐单，拟证明原告与被告刘丽明存在房屋买卖合同关系、原告将全部购房款支付给被告刘丽明、被告刘丽明有返还原告购房款的义务。二被告对该组证据的真实性均没有异议。但被告刘丽明认为其是按照原告要求写的定金协议和收条，被告刘丽明本人不懂其与原告真正的法律关系，其所写的“卖方刘丽明”是对自身行为的一种误解，合同性质要根据合同方的行为来判断，而不能仅从合同的名头和合同的正文来判断。原告付款目的是为了让被告刘丽明放弃定购该门市房，而由原告与被告沈阳星辰公司重新签订商品房定购书。收条中所载的“更名手续”，已通过巴小雨主管办理完毕，可以证明被告沈阳星辰公司已确认收到原告的定购金。被告沈阳星辰公司认为该组证据证明了原告与被告刘丽明二手房买卖合同关系的事实，因为被告沈阳星辰公司与被告刘丽明是商品房买卖合同关系，这种二手房买卖合同关系在合同中记载了买方与卖方的关系、房款的支付方式及时间，由此可见原告与被告刘丽明之间的二手房买卖合同关系能够得到相关的证据确认。鉴于二被告对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。2.原告ＸＸ伟提供《京城中心商品房订购书》（2011年7月31日）、收款收据四张（日期分别为2011年7月31日、2011年8月29日、2011年9月6日、2011年11月8日），拟证明原告与被告刘丽明约定为日后办理房产证的需要、原告与被告沈阳星辰公司签订定购书并变更了收款收据。二被告对该组证据的真实性均没有异议。但被告刘丽明认为《京城中心商品房订购书》证明原告与被告沈阳星辰公司直接形成商品房预售或商品房买卖合同关系，收款收据证明被告沈阳星辰公司确认收到原告的定购金，当时直接用被告刘丽明的收据更名为原告，是为了简化被告沈阳星辰公司的财务流程，让被告刘丽明能尽快的取得定购书解除的退款。在收据更名为原告、原告与被告沈阳星辰公司签订商品房定购书后，被告刘丽明完成了全部义务，故不应再承担责任。被告沈阳星辰公司认为四份收据只能证明原告向被告刘丽明交付了合同的购房款（定购金）及原告与被告刘丽明之间买卖合同履行过程中购房款的支付方式。关于定购合同，其实是为了配合原告与被告刘丽明之间二手房买卖合同中关于办理产权证相关协助义务的形式，并不能以此来证明原告与被告沈阳星辰公司之间存在商品房（一手）买卖合同关系。鉴于二被告对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。3.被告刘丽明提供关于诉争房屋所在项目的预售许可证（于沈阳市房产局网页上取得），拟证明2012年11月13日该项目已获得预售审批。原告及被告沈阳星辰公司对该证据真实性均没有异议。但原告认为该份证据证明预售许可证的审批日期为2012年11月13日，而原告与被告刘丽明签订协议的日期是在2012年3月23日，此时被告沈阳星辰公司尚未取得预售许可证，根据法律规定，虽然在起诉前被告沈阳星辰公司已经取得预售许可证，可以认定合同有效，但原告认为因为二被告的原因，该份买卖合同的合同目的无法实现，商品房不能交付，合同目的无法实现，立法的本意是要保护交易的正常进行，因交易无法正常进行，故不应当再认定商品房买卖合同有效。被告沈阳星辰公司认为被告沈阳星辰公司在法庭辩论结束前能够取得商品房预售资格，可以认定被告刘丽明与被告沈阳星辰公司的商品房买卖合同是具有法律效力的，但是本案中原告与被告刘丽明之间属于商品房二手买卖合同，双方合同效力的认定，不应以被告沈阳星辰公司何时取得预售资格为要件前提，要看被告刘丽明所卖出的房产是否能够合法地无瑕疵地交付给原告。鉴于原告及被告沈阳星辰公司对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1.诉争房屋系位于沈阳市和平区文兴路的京城中心项目，由被告沈阳星辰公司开发建设。该项目尚未竣工验收。被告刘丽明曾自被告沈阳星辰公司处定购诉争房屋，后分别于2011年7月31日、2011年8月29日、2011年9月6日、2011年11月8日支付被告沈阳星辰公司购房诚意金共计750,000元，被告沈阳星辰公司为被告刘丽明开具了四张收款收据。庭审中，被告刘丽明辩称其曾就诉争房屋与被告沈阳星辰公司签订过《京城中心商品房定购书》，但具体签订日期无法确定。后原告与被告沈阳星辰公司签订了《定购书》，被告沈阳星辰公司将被告刘丽明持有的《京城中心商品房定购书》收回。被告沈阳星辰公司对其与被告刘丽明就诉争房屋签订《京城中心商品房定购书》的事实予以认可，但对其收回了被告刘丽明持有的《京城中心商品房定购书》原件的事实不予认可。2.2012年3月23日，被告刘丽明向原告出具定金协议一份，载明：“卖方刘丽明收到买方ＸＸ伟购买沈阳市和平区三好街87号京城中心房产门市定金陆万元整（全额房款捌拾肆万元整）。2012年4月20日左右，一次性付清（余款）。门市面积为30平方米。注：更改户名及合同由甲方刘丽明负责”。2012年4月19日，被告刘丽明向原告出具收条一份，载明：“今收到ＸＸ伟购买刘丽明京城中心2#1层14号网点（30平方米）柒拾捌万元整。更名手续已通过巴小雨主管在开发公司财务办理完毕”。同日，被告沈阳星辰公司将其为被告刘丽明开具的四张收款收据上载明的“收到刘丽明购房诚意金”改为“收到更名：ＸＸ伟购房诚意金”，并加盖公章予以确认。3.原告提供其与被告沈阳星辰公司签订的《京城中心商品房定购书》（以下简称《定购书》）一份，其中约定原告（乙方）定购被告（甲方）开发建设的2号楼1层14号网点，建筑面积30平方米，销售单价为每平方米25,000元，房款总计750,000元……。同时，“协议条款”第四条约定，双方同意在签订《商品房买卖合同》之前，本定购书将作为正式有效合同，在双方签署的《商品房买卖合同》生效时，已交款自动转为房款。该《定购书》尾部“经办人”处有“巴小雨”签名确认。此外，该《定购书》尾部载明的日期为2011年7月31日。庭审中，原告主张该日期系二被告签订《京城中心商品房定购书》的日期，其与被告沈阳星辰公司签订《定购书》的日期为2012年3月23日。二被告对《定购书》尾部载明的日期为2011年7月31日的事实均不能解释。原告与被告沈阳星辰公司至今未签订正式的商品房买卖合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，被告刘丽明先自被告沈阳星辰公司处定购诉争房屋，被告沈阳星辰公司为其开具了收款收据，此时，被告刘丽明与被告沈阳星辰公司就诉争房屋建立了商品房预约合同关系。后被告沈阳星辰公司又与原告就诉争房屋签订定购书，并将为被告刘丽明开具的收款收据更名为原告，认可其收取了原告房款750,000元，依据合同法第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，应视为被告刘丽明已将其与被告沈阳星辰公司定购诉争房屋权利义务全部转让给原告，二被告此前就诉争房屋建立的商品房预约合同关系业已解除，原告与被告沈阳星辰公司就诉争房屋建立了商品房预约合同关系。而被告刘丽明虽为原告出具了定金协议及收条，收取其支付的840,000元，但双方就诉争房屋的基本情况、交付使用等问题均未约定，故双方之间建立的并非房屋买卖合同关系，被告刘丽明多收取的90,000元（840,000元-750,000元），应视为被告刘丽明向原告出让其预约诉争房屋权利的收益。现诉争房屋所在的京城中心项目尚未竣工，不能交付原告使用，且被告沈阳星辰公司至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，依据合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告与被告沈阳星辰公司签订的《定购书》应予解除。合同解除后，依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告沈阳星辰公司应返还原告房款750,000元并赔偿前述房款自2012年4月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。同时，因原告与被告沈阳星辰公司签订《定购书》应予解除，故被告刘丽明继续占用原告已支付的90,000元再无根据。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，被告刘丽明应返还原告已付款的90,000元并赔偿原告前述款项自2012年4月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告主张自2012年4月19日至2015年10月19日期间的购房款利息为6万元，系对自身权利的处分，故本院酌定二被告按各自应返还款项的数额比例，由被告沈阳星辰公司应赔偿原告购房款利息52,800元（750,000元÷840,000元×60,000元），由被告刘丽明应赔偿原告已付款利息7,200元（90,000元÷840,000元×60,000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ伟与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2012年4月19日签订的《京城中心商品房定购书》；二、解除原告ＸＸ伟与被告刘丽明就沈阳市和平区三好街87号京城中心门市的合同关系；三、本判决生效后十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司返还原告ＸＸ伟购房款750,000元；四、本判决生效后十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司赔偿原告ＸＸ伟自2012年4月19日至2015年10月19日期间的购房款750,000元的利息52,800元；五、本判决生效后十日内，被告刘丽明返还原告ＸＸ伟已付款90,000元；六、本判决生效后十日内，被告刘丽明赔偿原告ＸＸ伟自2012年4月19日至2015年10月19日期间的已付款90,000元的利息7,200元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担11,828元，由被告刘丽明负担972元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 李海鸿审 判 员 聂 雪人民陪审员 魏 丽二〇一六年九月二十一日书 记 员 王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：（五）法律规定的其他情形。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。