（2016）辽0112民初6541号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-11-23
案件名称
沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会与谢定浩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市浑南区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会,谢定浩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0112民初6541号原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会，住所地沈阳市浑南商贸区东站街道前榆树村。法定代表人梁玉生，系该村委会主任。委托代理人刘景位，男，汉族，洗该公司法律顾问，住沈阳市苏家屯区。被告谢定浩，男，汉族，沈阳高新区防寒被厂法人，住浙江省永嘉县。委托代理人刘阳，系辽宁奉天诚信律师事务所律师。原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会与被告谢定浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新、人民陪审员金丽组成合议庭进行审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘景位，被告谢定浩及其委托代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、依法判令要求解除原、被告之间的租赁关系；2、被告腾退租赁原告的房屋，并支付尚欠原告的房屋租赁费46667元（2011年10月30日至2016年6月30日）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告所述与事实不符。当初承租房屋时，原告承诺房屋维修翻建费用抵前两年即2011年10月至2013年10月的租金；被告曾交纳20000元租金，故被告已支付至2015年10月的租金。二、原告要求腾退房屋终止租赁合同并无事实依据。2015年10月之后，被告要求与原告续签合同并交纳租金，但原告拒绝续签合同及收取租金，故被告并未违约。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、租赁协议书一份，用以证明双方承租期间为2011年10月30日至2014年10月30日，被告至今承认占用原告房屋，故超期费用应参照租赁费交纳。被告对真实性没有异议，协议书能够证实原告索要的租金应是上打租，原告在2011年开始未向被告索要租金，并且到2013年5月份被告才向其第一次交付租金，按照常理讲，如果被告欠付原告租金，原告不会允许被告连续两年承租而不向被告起诉，该协议反而能证明被告与原告达成了用维修费用抵顶租赁费的事实。其中按照合同第四条约定，在没有动迁的情况下被告主动交租金，原告没有收，原告无权要求解除合同，从合同约定被告可以在同等条件下优先承租房屋，可以说明合同虽有争议，但达不到一方解除合同的条件，所以原告要求解除合同腾退房屋没有法律依据。被告为了支持起主张，向本院提供如下证据：1、收款收据一份，用以证明被告在2013年5月2日交了从2013年10月30日到2015年10月30日的租金。原告对该证据真实性没有异议，但是该租金是2010年至2012年的租金。2、照片六张，用以证明被告对承租房屋进行翻建装修。原告对真实性没有异议，但翻建装修是其自愿行为，与原告无关，双方并未约定以装修翻建费用抵顶租金事宜。经审理查明，2011年9月21日，原、被告签订《承租磨米房厂房协议书》，约定：原告将其所有的位于前榆村的原磨米房出租给被告使用，租赁期限为2011年10月30日至2014年10月30日，到期后在同等价格可优先延包，租金每年10000元，上打租，不准拖欠。而后，原告将房屋交付被告使用至今，合同到期后，双方并未续签租赁合同。因被告至今仅支付20000元租金，故原告来院起诉。本院认为，房屋租赁合同是原、被告在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现原告已将房屋交付被告使用，被告应按期支付租金。租赁合同期限届满后，被告仍占用使用承租房屋，原、被告之间形成事实上的租赁关系，因双方对租金未另行约定，故被告应按原租赁合同标准支付租金。因被告至今仅支付20000元租金，违约在先，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》规定，原告有权解除双方的租赁合同关系，故原告要求解除双方房屋租赁关系，并由被告腾退承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金金额，原告本次诉讼要求被告支付从2011年10月30日至2016年6月30日的租金46667元，因被告已支付20000元租金，故本院仅支持欠付租金26667元。关于原告提出被告支付的20000元租金为2010年5月份至2012年5月份租金的主张，因双方签订协议的时间及约定租赁期限、租金的时间均晚于此时间，本院对原告的该项主张不予采信。关于被告提出原告承诺其翻建改造费用抵顶2年租金的抗辩理由，因未能提供证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会与被告谢定浩之间的房屋租赁合同关系于本判决生效之日起立即解除；二、被告谢定浩于本判决生效之日起10日内，将承租房屋腾退给原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会；三、被告谢定浩于本判决生效之日起10日内，支付原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会房屋租金26667元；四、驳回原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由原告沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡前榆树台村民委员会负担500元，被告谢定浩负担467元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费967元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 朱 波代理审判员 赵文新人民陪审员 金 丽二〇一六年九月二十一日书 记 员 周立颖本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 搜索“”