（2017）辽02民终5516号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2017-09-25

案件名称

尹艳、大连德泰控股有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终5516号上诉人（原审原告）：尹艳。委托诉讼代理人：孙广为、王明旭，辽宁生辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连德泰控股有限公司。法定代表人：朱宝峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾迎春、张少泽，辽宁竞业律师事务所律师。上诉人尹艳与上诉人大连德泰控股有限公司（以下简称德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，尹艳与德泰公司均不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹艳的委托诉讼代理人孙广为，上诉人德泰公司的委托诉讼代理人曾迎春、张少泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持尹艳一审诉请或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.德泰公司迟延办理产权备案登记原因不属于不可抗力，不能免除德泰公司的违约责任。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。德泰公司于2012年就已接手案涉项目的续建工作，而案涉合同签订于2013年，即德泰公司在合同签订前对案涉工程可能存在的相关问题已经有了预判，且案涉工程的查封申请人系德泰公司，即案涉房屋的查封系德泰公司作出的，德泰公司对一审法院所述的”人民法院查封状态”系有预见的、可避免的，因此不存在一审判决认定的不可抗力的存在。2.德泰公司的证据不足以证明案涉工程需要整体进行验收。德泰公司提交的竣工验收备案表仅能证明案涉工程系德泰公司整体提交的验收备案，非德泰公司所述的必须整体验收。德泰公司作为合同相对方，违反合同约定应当承担违约责任。德泰公司在与购房人签订案涉合同时，德泰公司对案涉工程相关情况已经有了清醒的预见及了解，但其未向购房人示明当时的房屋权属状况，更未告知购房人房屋产权不能如期办理，因此向购房人承诺办理产权登记时间依法有效，如不依约履行合同义务，应当承担履行合同不能的违约责任。二、一审适用法律错误。一审依据《合同法》第一百一十七条认定德泰公司逾期履行合同义务系存在不可抗力，为适用法律错误。且德泰公司陈述其因大连松源房地产开发有限公司（以下简称松源公司）原因致使不可抗力产生，导致不能按照合同约定履行合同义务，但根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。购房人认为，基于合同相对性，德泰公司作为合同相对方，在违反合同义务时应当由其本人向购房人承担违约责任，松源公司并非案涉合同当事人，故松源公司的行为不能减损或免除德泰公司的违约责任，德泰公司逾期履行合同义务，就应当依据合同约定向购房人承担违约责任。德泰公司二审辩称：一、关于是否由于出卖人责任导致未在合同约定期限内完成产权登记备案手续的问题。案涉项目于2013年10月开盘销售，相关合同文本系按照金州区工商局的要求制定模板，并须经过工商部门审核后方可签订。对于《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之内容，工商部门严格执行国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，不允许开发商随意更改产权手续备案时间，只能填写90日。故虽然案涉项目存在一系列手续问题，德泰公司也只能按照工商部门要求填写合同。案涉项目开盘销售前，原开发商松源公司尚能够配合德泰公司办理相关手续。但是，2013年12月份，因松源公司欠付施工单位大连广寰建筑工程有限公司（以下简称广寰公司）C区工程款，为了使得工程顺利续建完工，德泰公司从广寰公司处购买其对于松源公司的工程款债权，而后向大连市中级人民法院申请变更执行主体。然而，松源公司拒绝通过直接抵债方式将C区地下室转让给德泰公司，且在德泰公司申请法院评估、拍卖地下车库后，松源公司对于执行程序各个环节均不出面配合，因松源公司已经停止经营，营业地已经人去楼空，法院根本无法找到松源公司送达法律文书，所有法律文书均需要公告送达，致使迟迟无法进入拍卖抵债程序。这是德泰公司在出售房屋时无法预见的，且德泰公司对于法定执行程序的各个环节所需的法定期间也是无法避免和克服的，因此，德泰公司无法取得C区地下车库导致整个项目无法竣工验收和备案，其责任不在德泰公司。二、建设工程竣工验收的前提条件包括完成建设工程设计和合同约定的各项内容，有完整的技术档案和施工管理资料等内容，C区地下车库属于案涉项目整体工程的一部分，C区地下车库不完工，施工单位无法提供完整的技术档案和施工管理资料，无法签署工程保修书，勘察、设计、施工、工程监理等单位也无法签署质量合格文件，整体项目无法进行竣工验收，更别提办理备案手续。因此，C区地下车库确实影响到整体项目的竣工验收及备案问题。三、德泰公司在接收案涉项目后，积极组织施工及进行相关手续办理工作，不存在怠于履行合同义务问题。德泰公司在商品房买卖合同约定的办理产权备案期限内，积极办理了不受地下车库影响的相关手续，包括：B、C区供电工程竣工验收，B、C区有线电视竣工验收，B、C区燃气工程竣工验收，B区规划竣工测量验收，B区规划核实，B、C区供暖设施竣工验收，B、C区信报箱工程竣工验收，B区排水管网验收，C区规划竣工测量验收，C区规划核实，B、C区环境卫生基础设施竣工验收，C区排水管网验收。其余与C区地下车库施工相关联的消防、人防等工程内容，存在无法顺利施工的问题，故无法按期竣工验收。因此，德泰公司已经积极履行合同义务，不应承担违约责任。四、德泰公司在本项目达到办理产权的条件后，已经通知相关符合办证条件的业主。2016年1月4日，本项目B、C区全部具备办理产权的条件，德泰公司于2016年1月6日通过短信群发系统，向全部具备办理产权条件的669户业主发出通知，告知其可以办理产权，并通知其前来换结算发票。2016年1月，共有596户业主前来办理了领取结算发票手续，其可自行到房产登记部门办理产权。2016年1月15日，首位业主办理了产权登记手续。综上所述，德泰公司按照政府要求接收案涉半截子工程后，积极开展续建工作，但确实由于原开发商松源公司存在不配合等特殊情况，导致德泰公司要完成项目竣工备案面临着诸多不可归责于德泰公司的客观因素。德泰公司在可控范围内，积极履行合同义务，在最短时间内完成续建交房及产权备案等手续，虽然最终产权备案时间晚于约定期间，但并未造成购房人实际损失，此等结果不应由德泰公司承担违约责任，故请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。德泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回购房人一审诉请或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，应予以撤销。商品房买卖合同第十五条明确约定了因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内办理权属证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。只要不是德泰公司责任导致购房人迟延办理权属证书的，德泰公司便不应承担违约责任。实际上，德泰公司在取得C区地下车库所有权后，以最快速度办理了人防验收、城建档案交档及初验、质监站备案等后续手续，此期间系相关政府部门办理相关手续而导致办证时间迟延，德泰公司并无责任。因此，一审判决在未查清事实的情况下，推定德泰公司存在导致办证延迟的责任，系认定事实不清，应当依法予以撤销。二、一审判决适用法律错误。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案购房人向法院提起诉讼，要求德泰公司承担迟延办证的违约责任，那么购房人应当举证证明德泰公司对迟延办理权属证书存在过错。但购房人并没有提交任何证据予以证明，且该主张不属于举证责任倒置的情形。购房人应承担举证不能的法律后果。尹艳二审辩称：一、德泰公司陈述的上诉理由中关于延期办证系不可抗力的依据，全部不成立，按照购房人的理解，德泰公司房屋被查封在执行状态中等情况，全部不属于不可抗力的范围，因此德泰公司称因不可抗力造成延期办证不承担相关的违约责任没有依据。二、按照购房人与德泰公司签署的商品房买卖合同的时间显示系德泰公司对松源公司完成了收购以后，将其名下的商品房出售给购房人，在商品房买卖合同中明确约定了办证的时间，德泰公司没有按照合同约定的时间对案涉房屋办理相关的手续，属于违约行为，购房人要求德泰公司承担违约责任并无不当。尹艳向一审法院起诉请求：被告支付违约金53,283.9元（自2014年8月23日始至2016年9月12日止，按已付房款的日万分之一计算）。一审法院认定事实：2013年12月,原告与被告订立商品房预售合同（应为商品房买卖合同），合同约定：被告将坐落于金州新区先进街XXX路XXX号X单元XX层X号房屋出卖给原告；购房款为XXXXXX元；被告应当在2014年5月30日前向原告交付房屋；并在房屋交付使用后90日内，将需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告按已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。合同订立后原告向被告支付了全部购房款。2015年7月3日，辽宁省大连市中级人民法院作出执行裁定，将松源公司C区地下车库抵给被告，该裁定书于同年7月8日送达被告。2015年11月27日，被告开发的楼盘（包括238号）完成整体竣工验收备案，2016年1月4日238号房屋由产权登记机关进行初始登记。一审法院认为：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告、被告订立商品房买卖合同时，C区地下车库的所有权仍属松源公司，且处于人民法院查封状态中，在此情形下被告不能对其开发的楼盘完成整体竣工验收备案，更无法将相关资料报产权登记机关备案。人民法院对松源公司的执行是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，此属不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书导致物权转让的，自法律文书生效时发生效力。以物抵债裁定书于2015年7月8日送达被告，此时C区地下车库的所有权归属被告。在不可抗力已经消除的情况下，被告应当按照合同约定在90日内将相关材料报产权登记机关备案，逾期应承担违约责任。至2016年1月4日被告已逾期87天，应给付原告逾期办证违约金6,172.7元。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如上所述，原告并不知晓在合同履行中不可抗力的存在及C区地下车库的物权变动情况，因此本案诉讼时效期间并未起算，故对被告此项辩称不予采纳。一审法院判决：被告大连德泰控股有限公司于判决生效后十日内给付原告尹艳逾期办证违约金6,172.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元（原告已预交），由原告尹艳负担540元，由被告大连德泰控股有限公司负担30元。本院对一审判决认定事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的主要事实，本院认定如下：2017年7月26日，大连金普新区市场监督管理局出具《关于原金州区工商局对备案情况的说明》，载明：原金州区工商局在2014年11月30日未与食品药品监督管理局、质量技术监督局合并组成我局前，对辖区房地产开发企业的商品房买卖合同进行备案时，为保护购买人利益，要求备案的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，须符合《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十三条”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，否则不予备案。本院于2015年7月3日作出（2015）大执恢字第109、110号执行裁定书，载明：原权利人广寰公司与被执行人松源公司建设工程施工合同纠纷系列案，本院于2012年9月26日作出（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书，并已发生法律效力。2013年12月2日，本院作出（2013）大执审字第227、228号执行裁定书，裁定德泰公司为（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的申请执行人。申请执行人德泰公司于2015年5月18日向本院申请恢复执行。本案在执行过程中，本院于2014年1月6日依法查封了被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库，查封期限至2016年1月6日。本案查封为首轮查封。2014年6月，本院委托测绘机构对地下车库面积进行测绘，实际面积为21,796.57平方米。2014年7月16日，经本院依法委托，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司作出辽同房地估字（2014）第215号房地产估价报告，确定估价对象价值时点（2014年4月22日）的评估值（不包括所分摊的土地使用权价值以及德泰公司所添附的部分的价值）为5,532.77万元。2014年8月15日，本院向申请执行人德泰公司送达评估报告。2014年8月30日，本院在人民法院报向被执行人松源公司公告送达评估报告，现公告期满。在异议期间内申请执行人与被执行人均未提出异议。2015年5月21日，本院依申请执行人德泰公司申请，委托大连大拍拍卖有限公司对上述被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库进行拍卖。自2015年5月27日，大连大拍拍卖有限公司在大连日报上刊登拍卖公告，因无人竞买而流拍。2015年6月17日，申请执行人德泰公司申请同意以第一次流拍保留价5,532.77万元，抵偿（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书所确认的债务；抵偿后，申请终结（2012）大审民初再字第6号民事调解书执行，申请终结（2012）大审民初再字第10号民事调解书本案本次执行程序。裁定：一、准予申请执行人德泰公司以物抵债的申请。抵顶（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书所确认的债务总额中的5,532.77万元；二、自本裁定书生效之日起，申请执行人德泰公司即拥有被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库；三、被执行人松源公司所欠申请执行人德泰公司（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的剩余债权应当继续清偿。2015年11月27日，大连理工大学城市学院教师公寓B1#-B13#项目、C1#-C13#项目取得竣工验收备案表。德泰公司在房屋初始登记后即通知购房人案涉房屋具备办理产权证书的条件。本院认为：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商品房买卖合同约定，德泰公司应当在2014年5月30日前向购房人交付房屋；并在房屋交付使用后90日内，将需由德泰公司提供的资料报产权登记机关备案；如因德泰公司的责任，购房人不能在规定期限内取得房屋权属证书，德泰公司按已付购房款的日万分之一向购房人支付违约金。从上述约定可知，仅因德泰公司的责任致使购房人不能在规定期限内取得产权证的，德泰公司才承担违约责任。从本案查明事实可知，案涉楼盘原开发单位为松源公司，因松源公司原因，其不能继续开发建设案涉楼盘，为维护购房人利益，德泰公司作为国有独资企业受政府委派接替松源公司续建案涉楼盘。但从案涉楼盘竣工验收备案表载明的内容可知，B、C区是需要共同竣工验收并经共同备案的。而因松源公司欠付施工方广寰公司C区地下车库工程款，德泰公司需代松源公司偿还欠付广寰公司工程款，成为松源公司债权人后，通过执行程序实现对松源公司的债权，进而取得C区地下车库所有权，才能办理B、C区工程竣工验收备案手续，取得房屋初始登记，令案涉房屋具备办证条件。但从（2015）大执恢字第109、110号执行裁定书载明内容可知，在德泰公司代松源公司向广寰公司偿付C区地下车库工程款，并于2013年12月2日变更为申请执行人后，德泰公司需在执行程序中对地下车库面积进行测绘、评估、拍卖，第一次拍卖因无人竞买而流拍后，德泰公司申请以第一次流拍保留价抵偿其代松源公司向广寰公司偿付的债务，上述程序中还均需向松源公司公告送达相关材料，最终本院于2015年7月3日才裁定”德泰公司拥有被执行人松源公司所有的翰林壹品C区地下车库，被执行人松源公司所欠申请执行人德泰公司（2012）大审民初再字第6、10号民事调解书的剩余债权应当继续清偿”。本院于2015年7月8日将该裁定书送达德泰公司，至此案涉B、C区工程方全部变更至德泰公司名下，德泰公司才能办理B、C区的竣工验收备案手续。也就是说，德泰公司无法控制C区地下车库执行程序（测绘、评估、拍卖，流拍、裁定德泰公司取得C区地下车库所有权）在合同约定的办证期限内完结，故至2015年7月8日执行裁定生效，德泰公司取得C区地下车库所有权之前，均非德泰公司责任致使购房人不能如约取得房屋产权证书。因此，一审认定自2015年7月8日始，德泰公司应当按照合同约定在90日内将相关材料报产权登记机关备案，逾期应承担违约责任，并无不当，德泰公司上诉主张其应免除全部违约责任，及购房人上诉主张德泰公司应自合同约定办证期限届满次日开始至2015年7月8日后90日承担违约责任，均无充分的事实及法律依据，本院不予支持。又因德泰公司在房屋初始登记后即通知购房人可办理产权证书，故购房人诉请德泰公司支付房屋初始登记后的逾期办证违约金，亦无充分的事实及法律依据，对购房人诉请中合理部分，本院予以支持。关于购房人上诉主张德泰公司于2012年就已接手案涉项目的续建工作，而案涉商品房买卖合同签订于2013年，即德泰公司在合同签订前对案涉工程可能存在的相关问题已经有了预判，故德泰公司应按合同约定的办证期限履行协助办证义务,否则应承担违约责任一节，本院认为，从大连金普新区市场监督管理局出具的《关于原金州区工商局对备案情况的说明》载明内容”原金州区工商局对辖区房地产开发企业的商品房买卖合同进行备案时，要求备案的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，须符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条''商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续''的规定，否则不予备案”可知，并非德泰公司在明知案涉项目备案手续办理具有特殊性的情况下，仍自主决定将办证期限约定为房屋交付后90日内，而是应原金州区工商局要求约定的办证期限，故如上所述，德泰公司应自其取得C区地下车库所有权的2015年7月8日后90日开始承担逾期办证违约责任至房屋取得初始登记之日。据此，一审判令德泰公司支付的违约金数额并无不当，但一审在未支持购房人全部诉请的情况下，漏判驳回购房人其他诉讼请求，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初4880号民事判决判项；二、驳回尹艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1140元(尹艳预交570元、大连德泰控股有限公司预交570元)，由尹艳负担570元，大连德泰控股有限公司负担570元。本判决为终审判决。审判长　赵　虹审判员　张萍萍审判员　陈　伟二〇一七年八月二十二日书记员　杜玉洁关注微信公众号“”