（2016）辽02民终4758号

裁判日期: 2016-09-21

公开日期: 2016-10-14

案件名称

王宪武、温晓慰与王丽萍房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王宪武,温晓慰,王丽萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2016）辽02民终4758号上诉人（原审原告）：王宪武。上诉人（原审原告）：温晓慰。委托代理人：王宪武，系温晓慰丈夫。二上诉人共同委托代理人：卫茂升，辽宁华府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽萍。委托代理人：穆波。原审原告王宪武、温晓慰与原审被告王丽萍房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2015）甘民初字第9075号民事判决，王宪武、温晓慰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王宪武、温晓慰及其委托代理人卫茂升，被上诉人王丽萍的委托代理人穆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宪武、温晓慰一审诉称：2015年10月22日，原、被告通过居间方就位于大连市甘井子区泉水某房屋达成买卖合同，该合同约定“被告在签署本合同当日需将房屋产权证及相关权属证明原件交予居间方，并在3日内备齐相关过户及贷款手续交予居间方”，但被告实际在2015年11月30日才将相关手续送至居间方。双方协商约定被告在2015年11月4日腾房并将钥匙交予原告。但被告一直拖延时间不配合原告办理房屋相关手续，严重侵犯了原告的合法权益。2015年11月3日，原、被告双方协商同意房屋售价变更为73.7万元，但被告一直主张以房价75万元出售给原告。且原告在2015年11月、12月在外租房产生了相应租房费用。为维护原告自身的合法权益，故二原告诉至法院，请求：1.请求判令被告支付违约金2万元；2.请求被告按照原、被告双方协商确定的房屋价格73.7万元计算由被告返还二原告房屋差价款1.3万元；3.请求判令被告支付原告租房费用2800元；4.本案诉讼费用均由被告负担。被告王丽萍一审辩称：不同意二原告的诉讼请求。理由如下：1.案涉房屋在主合同上已经记载了房屋的出售款项为75万元，当时被告急于回澳大利亚，希望原告作为买方能配合被告让被告尽快回去，希望原告帮被告先偿还房屋的贷款，但是原告作为买方不同意先代偿房屋贷款、由被告为其出具20万元的欠条的方案，后被告找其弟弟王明江（音）和二原告去办理，如果二原告接受王明江的20万元欠条，被告就同意给二原告降价13,000元的房款，这13,000元就是这么来的，最后二原告也没有和被告之弟王明江办理相关手续，然后被告之子就回到了中国，偿还了房屋贷款、办理了撤押手续。2.原、被告双方达成买卖案涉房屋的意向后，是在大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称同泰公司）签订的房屋买卖合同，当时被告没有钱偿还20万元的案涉房屋所欠的按揭贷款，被告想用原告的20万元钱归还贷款，并答应给原告一些利息，这个期间被告急于去澳大利亚，就跟原告商量说让被告之弟王明江代被告和原告办理后期的买卖房屋手续，办理完之后被告承诺给原告1.3万元的房款优惠，如成功可行被告就不用回国来直接办理了，这个承诺还写在了纸上，但是这件事情后没有运作成功，原告没有代被告偿还案涉房屋所欠的20万元贷款，原告也没有去找王明江去办理相关手续，到后期被告儿子回到中国才把这个事办完了，现在原告让被告赔偿其1.3万元的损失，无相应的事实依据。3.原告说房款往下降1.3万元是和被告商量过的，这是原告的理解性错误，这1.3万元是指原告先垫款能和被告之弟王明江办理完撤押手续、被告不用回国省下的路费钱，而不是降房价，这与房价多少没有直接关系。4.2015年11月3日的补充协议处的甲方王丽萍三字是被告本人签的、手印也是被告按的。5.原告所说的3日内备齐相关手续问题，在没有签案涉房屋买卖合同之前被告就已经把所有的房屋相关手续交给房屋中介同泰公司了。关于原告所主张的腾房问题，是在原告还款前提下，被告给原告腾房子并提前交钥匙。6.关于原告主张的租房产生的费用问题，原告租房居住与否与被告没有任何关系，案涉房屋不是被告不按时交接，是原告不按时交房款。案涉房屋已经登记在原告的名下了，但是剩余的房款现被第三方资金监管，至今还没有解冻，第三方资金监管冻结18万元，还有2万元在中介公司处。解冻手续需要我们双方同意才能办理。7.关于违约责任问题，在房屋买卖合同第20条记载了“原告垫款，被告支付原告20万元还贷的利息费用6000元外加提前交钥匙，但是原告没有垫还银行款项，故被告并没有违约。在2015年12月25日原告有能力配合被告作资金解冻，但是原告拒不配合作资金解冻。被告确实想让原告帮助还款，原告考虑到被告要回到澳大利亚，原告不相信被告会承担20万元的法律责任，害怕找不到人，在这样的情况下后来是被告儿子还的银行欠款并撤的抵押手续。一审法院审理查明：2015年10月22日，甲方王丽萍与乙方王宪武、温晓慰经居间方大连同泰房地产营销策划有限公司签订房地产买卖合同一份，约定“甲乙双方通过居间方购买和出售位于大连市甘井子区泉水某房屋（建筑面积90.29平方米）。甲方在签署本合同当日需将房屋产权证及相关权属证明原件交予居间方，并在3日内备齐相关过户及贷款手续交予居间方，乙方在签署本合同2日内备齐过户及贷款手续交予居间方。甲乙双方同意房价为75万元。定金2万元由居间方保管在交接房款时可充抵房款，乙方申请商业贷款55万元。乙方需在银行贷款下发3日内支付甲方购房款。如甲乙双方未按约定支付房款或交付房屋，逾期1日按房款的千分之一支付违约金。如乙方未能履行本合同导致本合同解除或终止，则已付定金支付给甲方作为违约金……。甲方尚欠银行贷款27万元，乙方替甲方垫款20万元撤押还贷，公证费甲方负担，甲方付给乙方利息6000元，该款项由乙方垫款当日由甲方支付乙方，余款67,000元由甲方自行筹款。双方同意在撤押换证当日将钥匙交付乙方。”2015年11月3日，甲方王丽萍与乙方王宪武、温晓慰签订补充协议一份，约定“1.甲乙双方同意房屋售价变更为73.7万元;2.乙方贷款额度为55万元，为甲方还款20万元，在甲方取得乙方银行贷款当日，乙方已实际向甲方支付75万元，甲方将超出房款13,000元及还款赎证产生的费用6000元归还乙方;3.因乙方实际支付房款超出房屋售价，甲方同意将身份证等由乙方保管；4.甲乙双方协商2015年11月4日交接房屋，即甲方腾房将钥匙交付乙方；5.甲方指定代理人及相关人员无条件配合乙方办理相关手续。此协议与原协议具有同等法律效力。”庭审中原告称“在2015年12月23日通过银行转账直接给了被告55万元，被告在2015年11月31日才把撤押手续交到中介公司，2015年12月4日我才办理的房屋过户手续。”一审法院认为：依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，关于二原告请求判令被告支付违约金2万元、支付租金2800元及返还房屋差价款1.3万元，对此二原告均负有相应的举证责任。鉴于本案二原告与被告双方于2015年10月22日签订的房地产买卖合同及2015年11月3日双方签订的补充协议，均系二原告与被告双方当事人的真实意思表示，该房地产买卖合同及补充协议的内容均不违反我国法律，行政法规效力性强制性规定，均系有效合同，依法对本案原、被告均具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该房地产买卖合同及补充协议的约定享有权利并履行义务。关于二原告请求判令被告王丽萍支付违约金2万元一节。二原告在诉状中称“被告未按约定的时间将相关文件交付居间方”，二原告以该理由请求被告支付违约金2万元无相应的事实依据。二原告在第二次庭审中称主张违约金的依据是双方签订的房地产买卖合同第六条的规定“如甲乙双方未按约定支付房款或交付房屋，逾期1日按房款的千分之一支付违约金”及补充协议的第四条的规定“甲乙双方协商2015年11月4日交接房屋，即甲方腾房将钥匙交付乙方”，鉴于二原告与被告签订的房地产买卖合同约定了“（被告）甲方房屋欠银行贷款27万元，二原告替被告垫款20万元”，且二原告与被告签订的补充协议也约定了“二原告为被告还款20万元”，鉴于房地产买卖合同及补充协议原、被告双方均约定为“具有同等法律效力”，二者并非是变更关系，鉴于在案涉房屋买卖合同履行期间，二原告并未先为被告垫款20万元偿还银行贷款，被告称“系二原告后不同意先垫款故二原告违约在先”，被告称系后来自己从国外回国办理的撤押还款手续。故原告存在违约行为，且违约在先，事实清楚。当然被告也存在违约行为，即被告虽已将案涉房屋协助二原告过户到原告王宪武名下，但被告至今未按约定的时间交接房屋给二原告使用（补充协议约定2015年11月4日交接房屋）。由于原、被告双方均存在违约行为，依据二原告主张违约金的理由，双方只要存在违约行为，均应按“按1日按房款的千分之一支付违约金”办理，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”故在二原告违约在先的情况下，二原告主张应由被告支付违约金2万元，故对二原告此节诉讼请求，依法不予采信。关于二原告请求判令被告返还房屋差价款1.3万元一节。二原告的依据是双方签订的补充协议的约定“甲乙双方同意房屋售价变更为73.7万元….；在甲方（被告）取得乙方（二原告）银行贷款当日，乙方已实际向甲方支付房款75万元…….”。二原告称该房价的变更不附加任何条件，二原告又称被告已经于2015年12月23日取得房款55万元（该55万元系二原告贷款部分，另2万元在居间方保管，另18万元已做了三方资金监管协议），二原告又称被告应返还多收的1.3万元房款。鉴于二原告与被告签订的补充协议第一条约定“甲乙双方同意房屋售价变更为73.7万元….”；其中第二条又约定“乙方贷款55万元，为甲方还款20万元，在甲方（被告）取得乙方（二原告）银行贷款当日，乙方已实际向甲方支付房款75万元…….甲方将超出房款的1.3万元及还款赎证费用6000元归还乙方”。从原、被告签订的补充协议第二条的约定看，二原告存在先为被告还款20万元的义务，在此基础上，甲方再取得银行贷款55万元的时候将1.3万元房款返还二原告，从该约定看，二原告先垫款20万元、再贷款55万元支付被告，在交付被告75万元后才由被告返还给二原告1.3万元，故在二原告未垫款20万元的情况下，就不存在被告返还二原告1.3万元房款的问题，故被告辩称二原告垫款20万元再支付被告50万元贷款后是被告返还二原告1.3万元的前提的观点，依法予以采信，故二原告请求判令被告返还1.3万元，依法不予支持。关于二原告请求判令被告支付租房费用2800元一节。如前所述，二原告违约在先，被告也存在违约行为，但案涉房屋的现实情况是“二原告至今未配合被告将监管资金交付被告、被告将房屋腾空后却未将案涉房屋交付原告使用”。对于二原告的租房损失，鉴于原、被告双方在房地产买卖合同中对违约责任已作出了相应约定，本案也已对二原告主张的违约金不应予以支持作出了相应的认定。现对原告主张的租房损失，因双方签订的补充协议对此也未作出明确的约定，故在二原告违约在先的情况下，原告该节诉讼请求，依法也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四之规定，作出如下判决：驳回二原告温晓慰、王宪武提出的诉讼请求。案件受理费人民币700元，其他诉讼费50元，均由二原告负担。王宪武、温晓慰的上诉理由及请求是：1.二上诉人请求支付违约金的依据是房地产买卖合同第6条约定。由于被上诉人违反了补充协议中关于2015年11月4日交接房屋的约定，已经构成违约，二上诉人无违约行为。2.关于二上诉人请求返还房屋差价1.3万元一节，双方在补充协议第1条关于房价的变更是不附加任何条件的，二上诉人的该项请求有事实和法律依据。3.关于二上诉人请求支付的租房费用2800元，由于被上诉人未按补充协议约定的时间交接房屋，已经构成违约，二上诉人对案涉房屋无法实现占有、使用、受益的物权权利，直接造成二上诉人的租房损失，被上诉人对此应当承担赔偿责任。故请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。王丽萍二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。希望尽快拿到房款，把钥匙交给二上诉人，希望法院尽快处理。房屋已经过户了，房款至今没有交付，利息我方不追究了，我方着急要房款。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案中，王宪武、温晓慰与王丽萍签订的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同订立后，双方当事人均应依约履行合同义务。在合同履行过程中，王宪武、温晓慰已向王丽萍支付贷款取得的房款55万元、由中介公司保管定金2万元、在银行资金监管18万元，双方对以上付款事实没有异议，现双方争议的焦点为王丽萍是否存在逾期交付房屋的违约行为及王丽萍是否应当返还房屋差价13,000元、支付租房费用2800元的问题。王宪武、温晓慰主张，双方在补充协议中将房屋交付时间约定为“2015年11月4日交接房屋”，而王丽萍未能按照该时间交付房屋。对此，王丽萍则抗辩称，补充协议中的此项约定是在王宪武、温晓慰按补充协议第2条的约定为其偿还20万元银行贷款的情况下方能按此履行。对此，本院认为，王丽萍的抗辩理由应予采信，理由如下：第一，双方在补充协议中明确约定由王宪武、温晓慰“为王丽萍还款20万元（含定金2万元）”，且该项约定并非仅由补充协议约定，双方在房地产买卖合同中亦作出垫款20万元的约定，王宪武、温晓慰应当按此约定为王丽萍垫还银行贷款20万元，但王宪武、温晓慰并未履行该项义务，王宪武、温晓慰虽主张未能履行的原因系由王丽萍造成，但对其主张并未提交证据；第二，从一般情理来说，在双方已经订立合同约定好房屋转让价款，合同进入履行阶段的情况下，除出现了特别有利于房屋出卖人利益的情况之外，出卖人通常不会同意降低已由合同书面确定的房屋价款。结合王丽萍的陈述和抗辩，王丽萍是在王宪武、温晓慰同意帮助其垫还贷款的情况下才同意降低部分房屋价款，王丽萍的主张更符合一般情理；第三，从补充协议第2条约定的内容来看，“王宪武、温晓慰申请的贷款额度为55万元，为王丽萍还款20万元（含定金2万元），在王丽萍取得银行贷款的当日，王宪武、温晓慰已实际支付75万元”，根据上述约定的表述，由于贷款额度已向银行申请数额固定为55万元，只有王宪武、温晓慰为王丽萍垫还20万元款项的情况下，才会在“取得贷款的当日”发生“已实际支付75万元”房款的结果，也才会继而发生“将超出房款13,000元归还给王宪武、温晓慰”的结果，也才会出现补充协议第3条约定的“王宪武、温晓慰实际支付房款超出房屋售价”的情形，由此可见，补充协议的各条约定相互关联而非独立适用；第四，如果如王宪武、温晓慰所主张，双方已经通过补充协议无条件将房款变更、降低，则双方尤其是作为买方的王宪武、温晓慰必然会要求按照降低后的房屋价款实际交付购房余款，但事实上，王宪武、温晓慰在已申请贷款55万元（贷款审批通过后直接存入王丽萍账户）的情况下，在与王丽萍进行资金监管时仍存入18万元款项，此时付款总额为2万元（定金）+55万元（贷款）+18万元（资金监管）共计75万元，该数额与房屋买卖合同约定相符，却与王宪武、温晓慰主张补充协议中变更的房价73.7万元不符。如果双方无条件约定了降低房款且达成了一致，王宪武、温晓慰在资金监管时应要求存入16.7万元（73.7万元-55万元-2万元），王宪武、温晓慰的履行行为与其主张不符。综合以上事实和理由，本院认为，王丽萍的抗辩主张应予采纳，王宪武、温晓慰要求支付违约金、返还差价、支付租金的请求均不应得到支持。对于一审认定王丽萍存在违约行为一节，本院认为，双方虽在补充协议第4条约定交接房屋时间为2015年11月4日，但如前所述，该条款并非独立适用，且依照二手房买卖的一般交易习惯，只有在房屋出卖人支付了房屋对价的情况下才能进行房屋交接，现案涉房屋权属已经转移登记至王宪武、温晓慰名下，在王宪武、温晓慰尚未付清房屋对价的情况下，王丽萍未向其实际交付房屋不能认定存在违约行为。一审对于合同履行和违约责任的认定理由虽存在不妥之处，但判决结果尚为正确，故本院在对一审认定理由纠正之后，对判决结果予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人王宪武、温晓慰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宫黎明审　判　员　　王　鹏代理审判员　　季　烨二〇一六年九月二十一日书　记　员　　滕子美关注公众号“”