（2016）沪02民终7319号
裁判日期: 2016-09-21
公开日期: 2016-10-09
案件名称
上海贤唯商贸有限公司与上海倍苑实业有限公司、上海宏苑物业管理经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海贤唯商贸有限公司,上海倍苑实业有限公司,上海宏苑物业管理经营有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终7319号上诉人(原审原告)：上海贤唯商贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱伏居，总经理。委托诉讼代理人：邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海倍苑实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：王培华，总经理。委托诉讼代理人：沈国权，上海倍苑实业有限公司员工。被上诉人(原审被告)：上海宏苑物业管理经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：王培华，总经理。委托诉讼代理人：屠福勇，上海宏苑物业管理经营有限公司员工。上诉人上海贤唯商贸有限公司(以下简称贤唯公司)因与被上诉人上海倍苑实业有限公司(以下简称倍苑实业)、上海宏苑物业管理经营有限公司(以下简称宏苑物业)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贤唯公司的委托诉讼代理人邬华良，被上诉人倍苑实业的委托诉讼代理人沈国权，被上诉人宏苑物业的委托诉讼代理人屠福勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贤唯公司上诉请求：撤销原审判决主文第三、四项，依法改判倍苑实业返还租金28,740元，倍苑实业、宏苑物业按评估价的70%赔偿装修损失。事实和理由：涉案房屋类型为办公楼，倍苑公司作为受托管理人明知涉案房屋不能作居住使用，仍然与上诉人签约，并约定改造为职工宿舍使用。上诉人将涉案房屋改造为白领公寓使用，在长达两年半的时间内，倍苑公司都是知晓的，但没有提出任何异议，其过错显而易见。宏苑公司作为倍苑公司的上级单位，又是涉案房屋的物业管理公司，对于涉案房屋的使用状况是明知并默认的。但在政府部门要求整改后，决定停止出租并张贴封条、停电停水。而上诉人是从倍苑公司处承租房屋，宏苑公司无权停止出租，其行为侵害了上诉人对涉案房屋的使用权。相较两被上诉人，上诉人的过错仅仅在于未认真审查涉案房屋资料，过错情节轻微，原审判决对于租金和装修损失由双方各半承担的比例有失公允，请求二审依法改判。被上诉人倍苑公司辩称，涉案房屋的产权证上明确记载为办公用房，上诉人应当知道。倍苑公司的过错仅仅是为提前告知。关于整改，是消防部门的要求，不是倍苑公司的过错。被上诉人宏苑公司辩称，宏苑公司是执行区政府的决定，根据消防等部门的要求进行整改、张贴封条，但上诉人不予理睬并撕毁封条，所以政府部门再上门张贴封条。宏苑公司在此次整改过程中没有过错，请求维持原判。贤唯公司向原审法院起诉请求：1、贤唯公司与倍苑实业所签《房屋租赁合同》于2015年2月13日解除；2、倍苑公司、宏苑公司赔偿贤唯公司装修损失377,710元；3、倍苑公司、宏苑公司赔偿贤唯公司经营损失929,880元；4、倍苑实业返还贤唯公司押金20,000元;5、倍苑实业退还2015年2月13日至3月31日的租金28,740元。原审法院认定事实：系争房屋权利人为上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹集团)，房屋类型为“办公楼”，用途“办公”。2012年1月1日起，中虹集团委托宏苑物业下属倍苑实业对外出租系争房屋。2012年6月30日，倍苑实业为甲方(出租方)，贤唯公司为乙方(承租方)签订《经营房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积共700平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋改造为职工宿舍场所使用，在租赁期内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；租赁期限五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；系争房屋每年租金229,920元，每月租金19,160元，每三个月支付租金一次，先付后用。逾期支付，每逾期一天，乙方按月租金的3%支付滞纳金。甲方除收取房租外，该房屋不再收取物业管理费和有关房屋的其他费用；合同一经签订，乙方应向甲方支付房屋保证金20,000元，房屋租赁期满，费用结清后，可退回乙方；因乙方不按时交纳租金并拖欠租金达一个月，合同视乙方违约告终；甲乙双方如因特殊情况，需提前终止本协议，须提前一个月通知对方，经协商方可办理终止手续。合同签订后，贤唯公司将系争房屋装修分割为40余间公寓用于出租经营。贤唯公司向倍苑实业支付了押金2万元，支付租金至2015年3月31日。2015年2月10日，虹口房管局就系争房屋出具《非居住住房违规租赁责令改正通知书》【凉违改字(2015)第0001号】，认定“系争房屋存在改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的情形，违反了《上海市房屋租赁条例》第八条规定，现依据该条例第四十七条规定，责令于2015年2月13日前改正上述违规行为，如认为未违反上述规定的，可在5日内提供相关材料至凉城房办。逾期不改正的，相关部门将依法办理或申请人民法院强制执行。”同日，宏苑物业对系争房屋张贴封条并《通告》告知：“白领公寓全体租户，2015年2月9日虹口区规模性租赁房屋整治小组，对白领公寓进行消防安全检查，发现无证经营、无逃生通道、进出人员混杂等安全隐患，为防止出现财产和人身伤害，发出停业整顿通知。宏苑物业经研究通告如下，宏苑物业服从虹口区规模性租赁房屋整治小组的决定，停止出租，收回房屋；责令承租方停止一切经营活动；2015年2月13日前公寓内所有住户搬离现场；2015年2月14日零时起，对系争房屋强制断水断电。”2015年2月13日起，贤唯公司及相关次承租户未再进入系争房屋。一审审理中，根据贤唯公司申请，一审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装修装潢价值进行司法鉴定，鉴定意见：系争房屋装修装潢(不包括可移动的家具、家电等)至2015年2月13日价值为377,710元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。贤唯公司与倍苑实业在《经营房屋租赁合同》中约定将系争房屋作为职工宿舍使用，但该房屋类型及用途均为办公，并不具备居住条件，贤唯公司及倍苑实业在签订合同之时对此均已知晓或应当知晓。贤唯公司作为承租方，在明知群租行为客观上会对公共安全造成潜在危害，政府部门对此严格限制，且系争房屋并不具备经营条件、未申办任何经营证照的情况下，即对房屋进行装修及开展经营。倍苑实业作为出租方，明知房屋性质仍约定将系争房屋作为宿舍提供贤唯公司使用，对贤唯公司之后的群租经营知晓亦不及时提出异议。故对系争房屋被相关部门查封整改后，合同不能继续履行，贤唯公司及倍苑实业对此均有过错，对贤唯公司已支付但未能履行租赁期间的房租及装潢损失等双方应按各自过错承担相应责任。依据公平原则，根据双方过错程度，酌定确定倍苑实业返还贤唯公司租金14,370元、赔偿贤唯公司装修损失188,855元。贤唯公司将系争房屋群租经营，已被相关部门确定违规，并予以整改。现贤唯公司仍以群租收益作为其经营损失要求倍苑实业赔偿，于法无据，法院不予支持。宏苑物业张贴封条、断水断电等行为系根据政府部门整改要求所为，宏苑物业亦非租赁合同相对方，贤唯公司要求宏苑物业共同承担责任，法院不予支持。贤唯公司与倍苑实业就租赁合同于2015年2月13日解除达成一致，倍苑实业愿意退还押金，于法无悖，法院予以照准。据此，判决：一、贤唯公司与倍苑公司于2012年6月30日签订的《经营房屋租赁合同》于2015年2月13日解除；二、贤唯公司应于判决生效之日起十五日内，腾空上海市凉城路XXX号三层房屋，将该房屋返还倍苑公司；三、倍苑公司应于判决生效之日起十日内，返还贤唯公司房屋租金14,370元；四、倍苑公司应于判决生效之日起十日内，赔偿贤唯公司装修损失188,855元;五、倍苑公司应于判决生效之日起十日内，返还贤唯公司房屋押金20,000元；六、驳回贤唯公司的其余诉讼请求。案件受理费17,265.63元，由贤唯公司负担14,411.63元，倍苑公司负担2,854元；鉴定费29,670元，由贤唯公司、倍苑公司各半负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人贤唯公司以改建职工宿舍向倍苑公司承租涉案房屋，实际租赁期间又违反约定将涉案房屋改建为白领公寓。如果仅仅作职工宿舍使用，尚不涉及无证经营的问题，而开设白领公寓显然牵涉到证照问题，由此引发整改后果。根据贤唯公司的前述行为，对于合同解除的后果，一审法院确认出租方与承租方各半承担责任，并不失当，二审予以认同。关于贤唯公司已预付而未实际使用的租赁期间的租金28,740元，虽然贤唯公司自2015年2月13日未再进入涉案房屋，但其有相应物品留存在涉案房屋内，未尽相应的腾退义务，一审法院据此将相应返还租金调整为14,370元，未致当事人利益失衡，可以准许。贤唯公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,265.63元，由上诉人上海贤唯商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 毅审 判 员 王亚勤代理审判员 吴秉衡二〇一六年九月二十一日书 记 员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。 更多数据：